열반스쿨 중급반 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기[열반스쿨 중급반 35기 145조 쏘냐]

열반스쿨 중급반 독서 후기 작성 과제

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위

3. 읽은 날짜: 2024.03.04

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것

[Chapter1. 왜 투자를 해야하는가]

#인플레이션 #자본주의 #노후준비

내가 생각하는 투자의 첫번째 목적은 바로 노후준비다.

1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것. 즉 노후 준비다. 많은 이가 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자.

√자본주의에서 인플레이션을 필연적이며, 이로 인해 당신이 가진 현금의 가치는 점점 떨어진다.

√갈수록 소득분배의 불평등이 심화하고 있는 상황에서 가계에 속하는 당신은 예전보다 더욱 적은 몫을 가져가고 그만큼을 기업과 정부가 더 가져가고 있다.

√늦은 결혼과 출산, 고령화로 인해 당신은 더욱 오래 더 많은 돈을 벌어야 한다.

√투자는 당신과 당신 가족의 경제적 안정을 위해 반드시 해야만 하는 것이다.

[Chapter2. 당신과 돈이 가야 할 방향]

#생산자산 #레버리지 #정보대칭

어떤 부류는 생계유지에 필요한 소비 자산을 사는 동시에 생산 자산을 마련하는 데도 돈을 쓴다. 시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산 자산은 감가상각 외에는 기대할 것이 없는 소비 자산과 정확한 대척점에 있다. 따라서 시간이 지날수록 자산 격차는 점점 큰 폭으로 벌어진다. 토지나 건물 같은 부동산, 기업의 일부 소유권인 주식, 유명 미술품이나 유물, 저작권, 다단계나 프랜차이즈 등이 생산 자산의 대표적인 사례다. 이러한 자산은 시간이 흘러감에 따라 나도 모르는 사이에 나 대신 무언가를 생산해낸다. 그 생산물의 부가가치는 나의 것이 된다. 왜? 내가 그 자산의 주인이기 때문이다.

여전히 직장생활을 하고 필요한데 돈을 쓰며 부동산을 매입하는 과정에서 필요한 일을 하는 것 외에 따로 일하지 않았는데도 큰 소득을 얻었다. 달라진 것이라곤, 돈을 쓰는 대상을 내가 산 것보다 절대 비싸게 되팔 수 없는 것을 사들이는 것에서 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것으로 바꾼 것 그 하나뿐이다.

내가 소득을 아껴 매입할 생산 자산으로 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 정보 대칭과 레버리지 때문이다. 정보대칭이란 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것을 말한다. 인터넷이나 중개소를 통해 쉽게 알아볼 수 있다. 등기부 등본 같은 열람에 제한이 없는 서류만 잘 살펴봐도, 매도자의 개인 사정까지 비교적 속속들이 파악할 수 있다. 이처럼 부동산은 매도자와 매수자 간 거래 정보가 비교적 대칭을 이루기에 이른바 세력의 등장으로 인한 부작용에서 벗어날 수 있다는 장점이 있다.

내 소유의 집을 마련하는데 임차인으로부터 4억을 빌리면서도 그에 대한 이자를 지급할 필요가 없다. 그저 나는 임차인이 2년동안 그 집에 편히 머무르는 데 필요한 서비스만 제공하면 된다. 동일한 금액을 은행에서 빌릴 경우 매월 지급해야 하는 이자는 대출 이자율 5%만 잡아도 무려 4천만원이 넘는다.

본인이 사게 될 생산 자산의 특징을 공부해서 그 특징을 제대로 아는것이 중요하다. 그래야만 그저 한두 번의 수익이나 손실로 끝나는 것이 아닌, 노후 준비와 경제적 자유라는 더 큰 목표를 향해 꾸준하면서도 흔들림 없이 나아갈 수 있다.

√궁극적으로는 시간과 무관하게 돈을 버는 사람이 되어야 하며, 이 포지션으로 이동하고 싶다면 돈을 쓰는 방식을 바꿔야 한다.

√시간과 무관하게 돈을 벌리 위해서는, 시간이 흘러도 가격이나 가치가 더 오를 가능성이 있는 것에 돈을 써야 한다.

√부동산의 강점은 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 점이다.

[Chapter3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

#저평가 #앞마당

경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대는 놓는 일을 다섯 번 정도하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다. 따라서 초보 투자자라면 먼저 주변인들 사이에서 본인이 누구나 신뢰할 수 있는 좋은 사람이 되도록 노력하자.

내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다. 이것이 잃지 않는 투자의 선결 조건이다. 나는 부동산 호재를 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다. 이미 가치 대비 저렴한 것을 샀다면 이후 발생하는 호재는 상승세를 더욱 강하게 만드는 역할을 하기 때문이다. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

투자를 해본 사람은 안다. 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다는 걸. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다. 야외활동이 힘든 너무 덥거나 추운 날씨엔 손님이 뜸해지기 때문이다. 그래서 그때까지 시장에서 선택받지 못한 매물들이 남아 있기 쉽다.

비교대상이 많을수록 무건의 가치 판단을 정교해질 수밖에 없다. 휴대전화 대리점을 한군데 갈때보다는 두군데 세군데 네군데 갈때 좋은 조건의 스마트폰을 구할 가능성이 커지는 것과 같다. 명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을. 나 역시 이 사실을 깨닫기까지 많은 시행착오를 거쳤다.

가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다. 처음 10채의 부동산을 마련하기까지 나는 다른 지역, 다른 평형, 다른상황에 도전했다. 분당, 평촌, 의왕, 서울, 부천, 용인, 고양 등 지역도 달랐고 10평형, 20평형, 30평형 국민주택규모 이하의 모든 면적에 도전했다. 매도자인 주인이 살던 집, 전세 임차인이 살던 집, 월세 임차인이 살던 집, 공실, 임차인 전세 기간 중간에 매매 등 매입 당시 상황 또한 모두 달랐다. 다양한 투자를 진행해본 덕분에 자신감이 붙었다.

수요가 공급보다 많은 경우 오르는 것은 당연한데, 이런 지역의 경우 그 수요에 실수요뿐 아니라 가수요까지 포함되기 때문이다. 가수요까지 포함돼 수요청이 두껍다 보니 상승의 기세가 강하고 상승폭 또한 크다. 강남 부동산의 가격이 오를때 더욱 가파르게 오른 것도 이러한 이유에서다. 다만 나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물건들에 투자한다. 고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸고 받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다.

임장한 지역과 해당 부동산의 시세를 모니터링하는 건 일종의 모의투자와 비슷하다. 이곳에 투자했다면 어느 정도의 수익을 얻게 되었을까? 내가 놓쳤던 그 지역의 잠재력이나 함정 같은 것은 없었나? 등을 짚어가며 차츰 내공을 쌓아 갈 수 있다. 이처럼 임장후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 단 같은 시기에 여러채에 투자해서는 안된다. 일시적인 역전세에 대비할 수 있는지를 검토한 수 투자를 결정한다.

잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는게 좋다. 가수요 유입의 특징은 실수요에만 의존하는 시세상승에 비해 더욱 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경우가 많다. 많은 이의 선망을 받으며 집값이 치솟은 강북의 마용성, 강남3구(강남, 서초,송파) 그 외에 영등포구, 양천구, 강동구, 동작구, 광진구, 그리고 경기도의 과천, 판교, 분당, 평촌, 광명 같은 지역이 여기에 해당한다.

√전세투자란 전세 보증금을 레버리지로 하여 무이자로 돈을 빌려 자산을 사는 방식이다.

√전세투자 성공의 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것이다.

[Chapter4. 성공투자를 위한 필수 지식]

#임장 #입지 #장기보유

사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는건 투기다. 

시세차익형 전세투자를 할 경우, 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉, 투자금만큼이라는 뜻이다. 이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다.

당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계열, 통계 같은 것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다.

자산의 크기를 꾸준히 키워나가 이를 장기보유하는 것이 핵심이다. 잦은 거래를 통해 적은 수익을 당장 손에 쥐는 것보다, 자산의 덩치를 꾸준히 불려 나가는 것이 장기적으로 볼 때 훨씬 유효한 전략이기 때문이다. 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다. 수익이 날 때마다 부동산을 매도해 돈으로 바꿀 경우 수익 전부를 재투자에 활용하기는 쉽지 않다. 명확한 투자 방향과 목적이 없다면 써버릴 수도 있다. 생산 자산을 팔아 얻은 돈으로 소비 자산을 사는 꼴이다. 두번째 장점은, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또란 훨씬 커질 수 있다. 세번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다. 중개수수료, 취등록세, 양도세 등. 

내가 생각하는 시세차익형 전세투자 시 발생할 수 있는 역전세 리스크 관리법이다. 첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 입지가 좋은 곳. 둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다. 이는 앞의 세 가지 방법으로도 도저히 감당할 수 없는 비상 상황에 대비해야 하기 때문이다.

√쌓는 것을 지켜내고 싶다면 주머니 속 현금 상황을 항상 체크하고 과욕을 삼가라.

[Chapter5. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]

#임장 #투자기준

매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다. 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리한다. 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다.

나는 일반적인 투자자들과 달리 지역을 완전히 둘러보기 전에는 중개소를 찾지 않았다. 지역을 완전히 익히지 않은 상태에서 중개소에 가면 괜히 마음만 조급해지고 이런저런 말에 휘둘리기 쉽다. 지역을 눈에 담는다는 건 그동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것이다. 나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 아파트 단지도 그냥 죽 둘어보고 말것이 아니라 사소한 차이까지도 느끼는 것이 중요하다. 집중력이 필요한 이유다.

나는 투자 초기 구 단위 하나의 지역을 임장하기 위해 일주일가량은 퇴근 후 임장지역으로 이동해 저녁 내내 동네를 돌아다녔다. 토요일에도 어김없이 나갔다. 낮과 밤을 모두 겪어보기 위해서였다.

발품에 어떤 노하우나 특별한 방법이 있을 것으로 생각하는가? 그런건 없다. 결국 많이 가봐야 한다. 

똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는게 핵심이다. 단지를 선정한 후에 인근 중개소에 전화를 건다. 나는 통화해본 후, 친절하고 꼼꼼하다는 인상을 주거나 아니면 성격이 시원시원한 것 같은 중개인을 택한다. 경험상 이러한 중개인이 그 동네에서 터줏대감 노릇을 하는 경우가 많았다. 이들은 대게 가지고 있는 물건이 많기에 지금 바로 거래해도 좋을 만한 물건을 가지고 있을 확률도 높다.

매임후 각 물건의 특징을 메모지 위에 직접 정리해보라. 물건을 많이 볼수록 헷갈릴 수 있으니, 해당 물건에 대한 기억을 최대한 남겨두기 위해서다. 마지막으로 그중 가장 괜찮을 물건을 하나 정한다. 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 한다. 그다음으로 중개인에게 해당 물건의 등기부 등본을 떼어 달라고 요청해 열람한다. 대출여부, 매수시기와 가격등이 나와 있으므로 사전에 확인한 정보외 추가적인 사항도 파악할 수 있다. 매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우라면 가격 조정이 더욱 수월할 수 있다. 이후 본격적인 협상 시 직접 매도자에게 말하기보다 중개인을 통해 전달하는 지혜가 필요하다. 자칫 뒷조사를 했다는 느낌을 줄 수 있다. 이상형 월드컵처럼 그날 본 최고의 물건을 찾는다.

투자초기 성급하게 매수한 주택은 지속되는 부동상 상승장 속에서도 지독하게 시세 변화가 없었다. 그러면 당시 내 마음은 왜 그리 급했던 것일까? 그 물건 하나밖에 몰랐기 때문이다. 만약 같은 시점에 더 좋은 투자처가 있을 수 있다고 생각했다면 조금 더 느긋해져도 충분히 괜찮은 물건을 찾을 수 있다고 생각했다면, 소중한 투자금을 수익이 전혀 나지 않는 투자처에 묻어두지 않아도 됐을 것이다. 

임대사업자 장점:세제감면혜택(양도세,보유세 등) 단점:임대료5%증액 제한, 10년동안 매도불가

비임대사업자 장점:임대료 증액제한없음 자유롭게 매도가능 단점:세제 감면혜택없음

√저평가, 적은 투자금, 리스크 감당 가능 여부

√아파트 시장의 흐름은 수요과 공급 간 시차에서 비롯된다

√싸다고 느껴지며 전세가율이 높은 곳을 주기적으로 탐색하고 임장하라

√수월한 임대 조건 네가지(가격, 집상태, 입주 가능시기, 사람)를 기억하라

STEP3. 책에서 깨달은 것

임장의 중요성-네비게이션을 키지 않아도 지리를 알수 있을만큼 임장을 함

STEP4. 책에서 적용할 점

저평가 지역과 전세가율 모니터하고 임장지 정하기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

배운대로 행하라!