서울 아파트 매물 볼 때 꼭 알아야 할 것(ft. 구축 매물임장 팁) [무명인]

안녕하세요

데이터에 인문학을 더하는 가치투자자

무명인 입니다 :)

최근 수도권 투자에 대한 관심이

뜨겁게 불타오르고(?) 있는 것 같습니다.

지방이라면 나름 괜찮은 연식에 투자 하겠지만

(케바케겠죠)

수도권, 특히 서울 입지 좋은 곳이라면

입지독점성이 있는 구축 단지들도

반드시 눈여겨 봐야하는데요,

구축 아파트 매임,

어디까지, 어떻게 봐야 할까요?

인테리어는 꼭 해야 하는 걸까요?

인테리어는 왜 하는가

본격적인 이야기를 하기 전에

이 이야기를 먼저 하려고 합니다.

완전 기본 구축이고 내부 상태가 좋지 않다면

올수리를 하는게 좋겠지만,

연식이 애매한 2000년 중반 같은 단지들은

어디까지 수리를 해야하나 궁금한 분들이

많은 것 같습니다.

수리를 할까 말까 고민하기 전에

'왜 인테리어를 해야 하는가'

에 대한 이야기를 먼저 하는게 순서인 것 같습니다.

1. 전세 셋팅

전세집을 구하러 갈 때의 마음을 생각해 봅시다.

일반적으로 필요에 의해 전세를 사는 분들은

당연히 내부 환경이 더 좋은 집을 살고싶어 합니다.

싼 전세 매물을 보고 부리나케 달려갔는데

집에 짐도 엄청 많고 점유자가 집을 너무 더럽게 쓴다면?

그거보다 1~2천만원 더 비싼

수리상태는 똑같지만 더 깔끔한 집을 선택하겠죠?

그리고 최근 올수리까지 화이트톤으로 싹 해놓은 집이라면

구축 아파트에서는 돈을 더 주고서라도 들어갈겁니다.

이런 관점이죠.

당연히 같은 전세 가격이라면 컨디션 좋은 집을 선택할 것이고,

심지어 1~2천만원 더 높은 가격이라도 먼저 나갈 수 있습니다.

우리는 투자자입니다.

그래서 전세를 빨리 빼는게 중요하죠.

단지, 동, 향, 층은 매수 시에 결정이 나지만

집 내부 컨디션은 내가 바꿀 수 있죠.

내 물건을 다른 경쟁 물건들보다

더 상품성을 좋게 만드는 것.

그게 인테리어 입니다.

2. 환금성

투자로 관심있는 단지가 있다면

이 물건을 몇 년 정도로 가져가야 할지는

투자 전에 미리 계획하고 투자해야 합니다.

(물론 계획대로 되지는 않습니다)

지금 20년 된 구축 매물을 매수하려 하는데

입지가 좋아서 한 10년은 가져갈 수 있다고 판단이 든다면,

그리고 지금 집이 기본집 + 비확장 이라면?

10년 후에 지금 상태로 팔릴까를 생각해 보는 겁니다.

당연히 지금 수리를 해놓으면

매도 시 같은 가격의 수리가 안 된 집보다

매도 우선순위에서 더 앞단에 내 물건이 있겠죠.

이런 관점으로 투자 전

얼마나 이 물건을 가져갈 것인가,

매도 시 이 물건의 내부 컨디션을 예상했을 때

잘 팔리겠는가?

이것을 생각해보면 됩니다.

구축 매물, 무엇을 봐야 할 것인가

내부를 볼 때 인테리어의 측면에서

어떤 부분들을 보면 좋을지

제가 보는 것들을 말씀드리려 합니다.

우리는 투자자이기 때문에

현재 집 내부의 컨디션으로 충분히 전세 셋팅이 가능할지

이런 부분들도 당연히 고려해야 하지만,

내부 수리를 어느 정도 해야 하는지,

수리를 한다면 어떻게 할지에 대해서도

상상을 하면서 집 내부를 봐야 합니다.

▶ 전실

약 2000년 초중반 연식의 남향 집들 중에는

전실은 북향을 바라보고 있는 집들이 많습니다.

해가 들지 않는 공간에 우수관까지 있다면

꼭 신발장을 열고 곰팡이가 있는지 확인합니다.

창문 샤시 주변으로, 우수관 바닥 쪽으로

비가 샌 흔적은 없는지, 바닥 타일에 물 고인 흔적이 있는지 봐야합니다.

▶ 신발장 / 중문

구축일수록 신발장 공간이 적거나

2bay 90년대 구축의 경우

현관이 거실 안쪽으로 나 있어서

대문을 열자마자 바로 옆에 소파가 보이는 구조가 많죠.

이럴 때 신발장을 어떻게 만들고,

중문을 어떻게 달아서 공간을 구분하면 좋을지 생각해 봅니다.

▶ 화장실

제일 별로인 케이스가 UBR 화장실 입니다.

내부가 통으로 된 플라스틱이기에

이걸 뜯어내는데 철거비가 들고, 이후 바닥 방수공사까지 해야 합니다.

화장실이 UBR인지 아닌지 확인하는 가장 빠른 방법은

화장실 거울과 세면대 사이에 있는 타일을

노크하듯이 두드려 보면 '통 통' 하는 소리가 납니다.

그리고 사장님한테, '여기 UBR이죠?' 라고 물어보시면 됩니다.

또 구축의 경우는 화장실을 한번 수리 한 경우들이 많을텐데요,

가끔 사장님들도 이 화장실이 기본집인지 수리한 집인지

모르는 경우들이 있더라구요.

그럴땐 화장실 문틀과 내부 벽 타일 사이에

손가락을 대보면 됩니다.

이렇게 공간이 있다면 타일 덧방을 안 한 집이라 기본집이고,

문 틀보다 타일이 더 튀어나와 있다면 덧방을 한 수리된 화장실입니다.

가끔 구축에 따라 기본 문 틀이 많이 튀어나와서

덧방을 해도 이렇게 들어가 있는 집도 있으니 확인은 필요합니다.

덧방한 집은 다시 수리하기 위해서는 철거를 해야 하죠.

특히 바닥은 타일을 뜯고 방수처리를 해야하니

추가로 공사비가 발생합니다.

이런 부분들을 생각하면서 보면 좋겠죠.

▶ 주방

가장 싼 방법은 기존 주방 상/하부장에

필름 시공만 하는 것이죠.

점유자분의 동의 하게 씽크대 문짝을 열어보세요.

안쪽 나무문의 삭았거나 경첩을 박은 나무가 삭으면

작동하는데 힘든 상황이 올 수도 있어서,

이럴 경우는 문짝만 교체를 할 수도 있습니다.

그런게 아니라면 아예 주방을 다 철거하고 수리를 하면 됩니다.

새로 수리를 한다고 상상해 봅니다.

ㄱ자 / ㄷ자 주방 중 어떤게 이 집 부엌 공간에서 더 효율적일까

냉장고, 밥솥, 전자렌지, 설거지대 등은 어디에 놓을까

주방 가운데 중창이 있다면

상/하부장의 수납공간이 줄어드니까

이런 부분들은 어떻게 상쇄시킬 수 있을까

이런 것들을 상상하면서 보는거죠.

▶ 베란다

가장 신경쓸 것은 역시 곰팡이와 누수흔적 찾기 입니다.

다들 천장은 잘 보셔서 아실테지만,

창문 샤시 위/아래쪽은 보면

가끔 샤시와 시멘트 사이로 누수 흔적이 보이는 경우가 있습니다.

그러면 창을 열고 바깥쪽 샤시와 시멘트 사이 공간을 보시면

외부 코킹이 삭은 경우가 종종 있더라구요.

개인적으로 수리를 해도 되지만

요즘 고층 아파트들은 개인적인 작업을 잘 안하고

아파트 단체 시공을 주로하기 때문에

부사님께 언제쯤 계획이 있는지 여쭤보시면 됩니다.

▶ 몰딩

실제 인테리어를 한다면

평몰딩을 할지 마이너스 몰딩을 할지,

재질을 나무로 할지 PVC로 할지 견적을 봐가며 따져야겠지만,

현재 매물임장 단계에서는

몰딩이 얼마나 삭았는지,

한번 수리를 해서 몰딩에 필름을 씌웠는지 아니면 도장을 했는지

정도만 봐도 충분할 것 같습니다.

가끔 필름 접착이 안되는 페인트가 있어서

도장을 한 몰딩은 필름 작업이 안되는 경우가 있다하니

인테리어 시 사장님과 얘기해보면 될 것 같습니다.

필름을 씌웠는지 확인하려면

몰딩 끝단부를 보시면 됩니다.

①끝단부 뜬 흔적이 보이거나

②원래 형상을 따라 굴곡이 완벽히 따라가지 않고

중간중간 조금 뜬 흔적이 보인다면

필름이라고 보시면 됩니다.

▶ 방/화장실 문, 문틀

문 측면 아래쪽을 보시면

간혹 나무가 삭아서 썩은 것들이 있습니다.

이런 문들은 필름만 씌워서는 안되고

문짝 자체를 갈아야 합니다.

문틀도 마찬가지 입니다.

참고로 요즘은 나무보다 저렴하고 가벼운

ABS로 많이 하더라고요.

▶ 방 내부

드레스룸이 있는 집이라면

안에 몇자 길이의 행거가 있는지,

수납 공간은 충분한지 봅니다.

(내가 여기에 산다면!!! 하는 생각으로)

84m2 의 경우,

안방에 조그만 드레스룸과 파우더룸이

마주보고 있는 경우들도 있습니다.

간혹 공간 활용을 위해서

이것들을 다 뜯어서 새로 공간을 만든다면

하는 생각으로 보는 편인데요,

실제로 예전에 투자했던 집은

기존 가구들을 철거하고 두 공간을 바꿔서

새롭게 인테리어를 했더니 훨씬 공간 활용도가 높았습니다.

꼭 필요한건 아니지만 이런 관점으로

상상을 해보는 것도 경험상 좋았습니다.

그리고 비확장 구축의 경우에는

서비스 면적이 넓은 연식들이 있기에

확장하면 방/거실의 면적이

훨씬 넓어지는 경우가 있습니다.

이런 부분도 함께 상상하면서 보면 좋겠죠.

이렇게 집 구석구석을 인테리어 한다면?

하는 관점으로 상상하면서 봅니다.

인테리어 경험이 있는 분이라면

어느 정도의 수리를 해야 하니까

수리비가 대략 얼마 나오겠구나 감이 올거고,

사장님한테 가격 확인을 해봅니다.

그리고 취득세, 인테리어까지 합해서

내 투자금을 대략적으로 계산해 본다면

매물임장을 하면서 바로 투자 우선순위를

정해볼 수 있겠죠.

인테리어, 어디까지 해야 하는가

사람의 욕심은 끝이 없습니다.

저 역시도 한 두 군데 손대려 하다가

결국 전실, 앞/뒤 베란다 타일까지 싹 바꾸는

올수리를 했었는데요,

앞단에서 말씀드렸듯이

인테리어를 하는 목적을 잘 생각해야 합니다.

그래서 사장님과의 대화가 중요합니다.

어느정도 인테리어를 해야할지 확인하는 방법은

1. 전세 경쟁매물 인테리어 수준 파악

2. 사장님 대화

입니다.

인테리어를 하는 목적 중 하나가

내 물건을 전세 1등 물건으로 만드는 거였죠?

그래서 경쟁 물건들의 컨디션을 확인해야 합니다.

시장 상황, 전세 매물 갯수 등

여러가지 조건 들에 따라서

꼭 내부 컨디션이 1등이어만 전세 셋팅이 되는 것은 아닙니다.

하지만 경쟁 물건이 많고 전세 시장이 좋지 않다면

당연히 컨디션을 좋게 만드는 것들이 필요하겠죠.

그래서 경쟁 물건들의 컨디션을 확인해야 합니다.

그리고 사장님과 대화를 통해서

현재 전세 수요와 집 상태에 따라서

어느 정도까지 수리를 해야

전세 셋팅이 가능한지 감을 잡을 수 있습니다.

여기까지 구축 매물임장 시

인테리어의 관점에서 어떻게 볼 것인가에 대해

제가 하고 있는 방법을 말씀드렸습니다.

1. 인테리어는 왜 하는가?

2. 매물 내부 보는 방법

3. 수리 정도를 결정하는 방법

투자 시 어떤 포트폴리오의 물건을

매수할 것인가 먼저 생각해보고,

전세 수급 상황과 나의 목적에 맞게

수리 범위를 선정하여

빠른 전세 셋팅을 하시면 좋을 것 같습니다.

여러분들의 투자,

진심으로 응원합니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.