안녕하세요

데이터에 인문학을 더하는 가치투자자

무명인 입니다 :)

동료분들의 투자를 도와드리다가

전세 대출과 보증보험에 대해

신박하지만 우리에게도 일어날 수 있을만한

다양한 케이스를 접하게 되었습니다.

특히 공급이 많은 지역에서

리스크 헷지를 위해 3년 계약을 하시는 분들이 많죠.

이럴 때, 세입자 분들이

"은행에서 2년 계약만 전세 대출이 나온대요..."

"2년 계약만 보증보험 가입이 된다는데요..?"

그래서 계약 못하겠어요...

라는 경험, 한 두번씩은 있으실 거 같습니다.

진짜 3년 계약 혹은 2+1 계약은

전세대출이 나오지 않는지,

보증보험 가입이 되지 않는지

부동산 사장님 혹은 세입자 말만 믿고

세입자를 놓치는 안타까운 경험이 있더라구요...

그래서 도움이 되지 않을까하여

정리해 보았습니다.

"공급많은 지역, 3년 전세 계약시 알아야 할 것들!"

최초 전세 계약 시,

2+1 계약 혹은 3년 계약해도 전세대출 / 보증보험 가입 되나요?

보통 계약 시 2년 전세 만기 후

공급이 많아서 2년 이상 혹은 3년으로

계약하려고 합니다.

그래서 2년 전세계약에 1년 연장을 특약으로 걸기도 하죠.

3년짜리 전세계약서를 가지고 오면

전세자금 대출도 안되고 보증보험 가입도 안된다는

이야기를 듣기 때문인데요.

결론부터 말씀드리면 '가능하다!!!' 입니다.

▶ 대출

은행마다, 상품마다 상이하기 때문에

반드시 일일이 확인을 해야 하는데요,

이럴때는 손품에 드는 시간이 줄이기 위해

각 은행별 대출상담사 분들께 연락을 해보시면 됩니다.

거래하는 부동산 사장님께 연락처를 달라고 하면 받을 수 있고요,

혹시 없다고 하면 주변 부동산에 물어보시면 됩니다.

이렇게 해서 금융기관별 (1금융권 / 2금융권 : 보험사, 금고 등)

2년 초과 대출이 가능한지, 각 은행별로도 확인을 해봐야 합니다.

여기서 복불복은

이 대출상담사 분들이 대출을 직접 실행할 수 있는 분들이 아니라는 것!

그래서 일 열심히 하시는 분들은

창구 직원보다 더 많은 정보를 가지고 있지만,

그렇지 않은 분들도 있다는 것이죠.

그래서 전체적으로 은행별 상품 정리를 하는 용도로 이용하시면 좋습니다.

그렇게 은행별 모은 정보를 통해

내 자금과 상황에 맞는 은행을 선택하고

최종적으로는 각종 서류를 떼서 은행을 방문해야 합니다.

실제로 대출이 나오는지, 얼마나 나오는지,

2년 초과한 대출이 나오는지도 말이죠!

2년 초과 혹은 2+1 대출이 안되는 것은 아닙니다.

기본적으로 계약서 상 임차 기간 동안

대출을 실행하는 것이기 때문인데요,

다만 이 기간은 은행, 상품에 따라 상이하니

반드시 은행에 직접 확인해야 합니다.

▶ 전세보증보험

전세보증보험 가입 요건에 관해서는

아래 블로그에 자세히 설명되어 있으니 참고 해주세요!

HF HUG SGI 전세보증보험 가입조건 및 방법

궁금한 것은 2년 초과 전세계약 시에도

보증보험 가입이 되느냐? 하는 부분입니다.

가능합니다!

각 기관마다 최소 임차 보증기간 한도는 있지만

(대부분 1년 이상)

최대 한도를 설정해 놓고 있지는 않습니다.

더 확실한 방법은,

보증보험을 가입하려는 지역의 기관에

직접 문의/방문하여 상담해 보시는게 가장 정확하겠죠.

그럼 3년, 4년도 되겠죠?

그럼 2+1년은요?

우리가 2+1년으로 계약하는 이유가

전세대출 시, 3년으로 계약하면

대출 실행이 안되기 때문이라고 생각해서 그렇죠?

대출이 된다면 굳이 2+1로 계약을 할 필요가 없겠죠.

하지만 3년 전세대출을 나오는 은행을 못찾았다?

그러면 2년으로 보증보험 가입 후,

1년 11개월 시점에 보증보험 연장 하시면 됩니다.

그럼 이렇게 가입했을 경우,

어떤 케이스가 발생할까요?

2+1 계약 후 재계약 시 발생하는 상황

기타 여차저차 여러가지 생황으로

2+1 계약을 이미 실행하신 분들도 계십니다.

이제 2년 계약 만기 시점이 다가옵니다.

남은 +1의 전세 재계약을 해야하는데...

전세가가 떨어졌다!!!!!

심지어 매매가 보다 더 떨어졌다면!!!!

당연히 전세대출, 보증보험 연장은 안되겠죠..

매매가 KB시세 자체가 현재 전세가보다 낮아졌으니...

이럴 때 어떻게 해야 할까요?

▶ 전세권설정

현재 계약된 전세가격으로는

시세보다 너무 높은 가격이기 때문에

보증보험 연장이 안됩니다.

2+1 중 +1은 특약으로 넣은 문구기 때문에

2년 계약에 대해서만 인정해 주는 개념이죠.

임차인이 보증이 안되니 불안해해서 나가고 싶다고 하면?

전세권설정으로 유도하시면 되겠죠?

단 +1 계약서 작성 시 특약에

임차인의 전전세 금지 + 임대인의 담보권 설정 금지

조항을 반드시 넣어야겠죠!

▶ 세입자가 나간다구요?

전세권설정 모르겠고요...

대출도 연장 안된다 하고요...

그래서 그냥 나갈래요...

+1은 특약이니까 전세금 돌려주세요...

이럴때 어떻게 해야 할까요?

부동산 사장님 통해서

최초 3년 계약했던 건이고, 대출 때문에 2+1로 계약했으며

특약에 있는 +1 도 엄연히 계약 기간이라는 것을 알려드리고

일방적인 계약 해지이므로 전세금을 돌려드릴 수 없다는 것을

고지하시면 됩니다.

만약 세입자가 2년 계약이라고 우기며

계약 사고로 보증보험에 보증금 반환신청을 한다면???

결론부터 말씀드리면 괜찮습니다.

보증보험에서는 이 +1에 대한 내용도 계약으로 인정한다고 합니다.

그래서 계약 기간을 3년으로 인정해주고,

2년이 지났다고 임대인에게 추심을 즉각적으로 하지는 않는다는 것이죠.

임대인이 2년 살고 나간다면,

전세금을 바로 돌려주실 필요가 없는 것 입니다.

하지만 이렇게까지 할 필요가 없겠죠?

임차인분께 이러한 내용을 잘 설명드리고,

기존 전세금 그대로 전세권설정 협상하는게

서로가 좋은 상황을 만들 수 있을 겁니다.

이렇게 2년 초과 계약 시,

전세대출 및 보증보험에 관해서 알아보았습니다.

앞으로 계속 투자를 해나가면서 혹은 내가 거주하면서

예시로 들었던 내용 뿐 아니라

정말 다양한 케이스를 만날 수 있을텐데요,

이럴때 중요한 것은

세입자가 알아서 방법 찾아오겠지 하는 생각이 아닌

'CEO 마인드'를 가지는 것이라 생각합니다.

내가 미리 다 알아놓고

내용을 잘 모르는 세입자분께 설명을 드려서

나와 거래할 수 있도록 만드는 것.

이것이 우리가 조금 더 투자를 잘 할 수 있는 방법이겠죠.

리스크를 헷지하기 위해 노력하는

많은 분들의 투자를 응원합니다.

P.S. 다양한 케이스 스터디 레버리지 할 수 있도록 연락주신 동료분들 감사합니다.