안녕하세요. 모찌롱입니다.
거의 1년 만에 듣게 된 실전반입니다.
그 동안 수도권 시장에도 참 많은 일이 있었던 것 같습니다.
매매 쪽에서는 하락장이 본격적으로 시작된 이후
반등장도 잠깐 찾아왔었고
다시 새로운 국면으로 접어드는가 하면,
임대 쪽에서는 월세로 임대수요가 몰렸다가도
어느새 전세 수요가 많아진 것을
전세가 흐름을 통해 확인할 수 있습니다.
23년 하반기 2호기를 하자는 일념 하에
열심히 지방을 돌아다니다가
지난 1월 다시 앞마당으로써 접하게 된 수도권은
'참 낯설다'는 느낌이 들었습니다.
시장이 변한 탓도 있을 것이고
시세트래킹은 했지만 지방에 두는 관심보다는
소홀하게 수도권을 대한 저 스스로의 탓도 있을 것 같습니다.
이런 저런 생각들로 고민이 많아지는 이 시점에
듣게 된 실전반 1강은 저에게는 개인적으로
너무나 큰 행운으로 다가왔습니다.
오늘은 실전반 1강을 들으면서
'할 수 있는 최선의 투자를 해나간다는 것'에 대해
제가 느낀 점을 말씀드려보려 합니다.
| 투자의 본질은 무엇일까 : 절대가격 vs 투자금
투자에 있어서 매물의
절대가격과 투자금은 어떤 관계를 가질까요?
'투자금은 절대가격에서 전세가를 뺀 것'
이상의 의미를 갖지는 못하는 것일까요?
저평가 여부뿐만 아니라
감당 가능한 물건에 투자해야 하니
잔금이 안 되는 물건은
검토대상에서 제외하면 될까요?
저환수원리 라는 투자기준을 배웠고
투자에 적용하고 있음에도 불구하고
'절대가격'과 '투자금'이라는 것을
제대로 이해하지 못하고 있었다는 사실을
이번 1강을 통해 깨달을 수 있었습니다.
가치 대비 저평가 여부를 판단하는 것이
투자의사결정을 하는 데 있어서
중요한 부분을 차지하는 것은 맞습니다.
하지만, 저평가 여부는
의사결정의 필요조건이지
충분조건이 아니라는 사실을
알아야 합니다.
즉, 아무리 가치 대비 싸더라도
투자금이 많이 들면
투자로 적절하지 않을 수 있으며
싸더라도 감당이 안 되면 이 또한
투자로 적절하지 않을 수 있습니다.
그러나 이 말의 의미를
곡해해서는 안 된다는 것을 알 수 있었습니다.
감당가능한지 여부를 판단할 때
온전히 내가 매물의 절대가격을
마련할 수 있는지 없는지로
한계를 지어 버리면
특정 가격대가 넘어가는 물건은
애초에 저평가 판단 대상에서부터
제외시키는 오류를 범하게 됩니다.
실제로는
내가 잔금을 칠 수 있는
가치가 떨어지는 단지에 소요되는 투자금과
잔금을 칠 수는 없지만
리스크를 최소화 할 수 있는
가치가 더 높은 단지에 소요되는 투자금이
동일함에도 불구하고 말입니다.
'투자금을 먼저 보면 갭충이다'
라는 명제에 집착하다 보니
제 스스로가 이런 오류에 빠져있는지도
모르고 있었던 것 같습니다.
'넓게 본다'는 말의 의미가
지역의 범위가 될 수도 있고
더 나아가
절대가의 범위가 될 수도 있다는 것을
이번 제주바다 멘토님의 강의를 통해
명확히 개념화 시킬 수 있었습니다.
#BM : 투자범위 넓게 보기
| 수도권 투자의 우선순위를 알기 위해서는
X억의 투자금이 있다면...
'지방에 여러채를 해야할까, 수도권에 한 채를 해야할까'
'수도권 하급지에 여러채를 해야할까, 상급지에 한 채를 해야할까'
'입지좋은 구축을 사야할까, 입지떨어지는 외곽지 신축을 사야할까'
많은 수강생들이 궁금해하는 질문이고
저 또한 이와 비슷한 류의 고민을
요즘 유독 많이 하고 있었던 것 같습니다.
아무래도 우선순위를 정하는 기준이
없었기 때문인 것 같습니다.
제주바다 멘토님께서는
수도권 투자의 우선순위를 판단하기 위해
필요한 기준을 알려주셨고
이를 통해 제가 느낀 점은 두 가지입니다.
선입견을 버리는 것,
그리고 디테일을 아는 것입니다.
선입견을 버리는 것부터가
우선순위를 판단하는 데 있어서
시작점이 됩니다.
예를 들면
흔히들, 수도권은 업무지구 접근성이 중요하다고 하니
역세권 단지가 무조건 좋을 거라는 '기대'
내지는 '인식'이 존재하는 것이 사실입니다.
또는, 연식이 좋은 신축 대단지는 매매가 높아서
투자금이 많이 들고 현금이 충분한 사람만
투자할 수 있다는 선입견도 존재하는 것 같습니다.
하지만 강의를 듣고 이것은 말 그대로 선입견이고
단지에 따라 맞는 얘기가 될 수 있고
전혀 맞지 않는 얘기가 될 수 있다는 것을 알 수 있었습니다.
또한, 이러한 선입견을 인지했다면
좀 더 나아가 '디테일'을 파악하려는 노력을 해야 합니다.
디테일을 안다는 것은
곧 정확한 선호도를 파악하는 과정을 거치는 일이 됩니다.
예를 들어
비역세권 단지라고 검토대상에서부터 제외시키는 사람과
비역세권이지만 해당 생활권 거주자들이 업무지구로
어떻게 출퇴근하는지를 전화임장, 현장임장을 통해
끝까지 파는 사람의 차이는
투자 결과로 나타나게 될 것입니다.
즉, 전자의 경우는 비역세는 버리고
역세는 비싸서 투자를 못하는 사람이 될 것이고,
후자의 경우는 투자를 꾸준히 해나가서
목표한 자산을 이루는 사람이 될 것 입니다.
시야를 가리는 선입견을
적으로 생각하고
한 번이라도 더 땅을 밟고
하나라도 더 확인하면서
디테일을 챙기는
투자자가 되어야 하겠습니다.
#BM : 평당가 트래킹 파일 버전 업데이트 + 가설검증 스터디
| 마치며 : 나의 돈그릇은?
짧지 않은 강의이지만 멘토님의 열정에 취해
쉬지 않고 강의를 들었습니다.
강의를 다 듣고 들은 생각은
'어차피' 라는 단어를 경계하자
였습니다.
어차피 나는 잔금이 안돼...
어차피 나는 이것밖에 저축을 못해...
어차피 나는 앞마당이 없어...
어차피 나는 올해는 투자 못해...
'어차피'는 어떻게 보면 모든 상황을 회피하고
정당화할 수 있는 마법의 단어 같아 보입니다.
하지만 이 단어를 버리지 못하면
돈그릇을 키우는 것은 어쩌면
불가능에 가까운 일일지도 모릅니다.
그리고 돈그릇을 키우지 못하면
내가 원하는 큰 부는 이루기 어렵습니다.
운이 좋아 이루었다고 하더라도
오랜 시간 유지하지 못할 것입니다.
자본주의를 이해하고
일견 비현실적인 커다란 목표를 세우는 것부터가
투자자로 입문하게 된 첫걸음이었던 것처럼
안 된다고 생각하지 말고
스스로에 대한 믿음과 확신을 갖고
멘토님의 말씀처럼
내가 해야할 일들을 포기하지 않고
꾸준히 해나가도록 하겠습니다.
감사합니다.
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