안녕하세요 "투자해서 광명찾고" 싶은 슈레카 입니다.
1주차 제주 바다님의 강의는
수도권투자에 대한 저의 생각을 바꿔주셨고
앞으로 투자 지역을 볼 때
내가 세워놓은 한계점에
부딛치지 말아야 겠다는 생각이 들었습니다.
① 투자금의 굴레에서 벗어나기
'내 투자금은 얼마 있으니깐 당연히 이 연식은 안 될거고,
이 금액대 이상으론 투자하지 못할 꺼야'
이번 단지임장때 제 마음속의 생각이었습니다.
제가 가진 투자금에 비례하여
투자 대상의 상한선을 그어버렸고,
그 이상의 단지가 나왔을때는
단지임장 하는 마음도 조금 달랐습니다.
'어차피 내가 가진 투자금으론 안될 건데...'
그래서 구축과 준 구축단지만 눈에 쏙쏙 들어왔고,
투자금 범위에 들어오는
내가 생각하기엔 적당히 투자할 만한 단지였지만,
어떻게 보면 더 좋은 단지를 놓치는
그런 임장을 진행하고 있었습니다.
내가 한계를 그어 보이니
더 높은 급지와 아파트 연식과 상태를 생각하지 못했으며
지금색핳하면 더 가치가 낮은 단지를
투자할 수 있었다는 생각이 들었습니다.
만약, 지금 임장지역에서
투자할 수 있는 단지를 선정하였다면
혹시 더 높은 급지에서
같은 투자금으로 투자할 수 있는 단지는
어떤 것이 있는지 전체를 확인하고
절대가가 높다고 제끼는 선택을 하지 않겠습니다.
가치를 보도록 노력해야 겠다는 생각이 들었습니다.
② 무조건이란건 없다
아직도 실력이 오르려면 한참 남았구나 라는 생각이 들었습니다.
경기도 보다는 무조건 서울이지 라는 생각이 있었고,
공부하면서 배웠던 급지 순으로면 단지들을 바라봤었습니다.
하지만, 생활권역별로
어느곳은 신축 24평 비역세권이 구축 34평 역세권을 이기는 곳도 있었고,
구축 24평 역세권이 신출 34평 비역세권을 이기는 지역이 있었습니다.
아무리 그래도 신축이지 ~, 역세권이지 ~
하면서 강의를 보고 있었는데,
실제로 가격차이가 많게는 2 -3억까지 나는 것을 확인하니,
투자할 단지를 선정한 이후에
주변 앞마당과의 비교가 꼭필요하다는 생각이 들었습니다.
(이과라서) 투자에도 공식이 있었으면
참~ 좋겠다 참 ~ 쉽겠다 라고 생각했지만
역시 그렇지 않다는것을 느끼는 강의였습니다.
더 많은 돈이 드는만큼
지방보다도 더 디테일한 비교가 필요하겠고,
각각의 지역의 특성에 맞게
선호도를 면밀히 파악해보겠습니다.
(강의복습을 통한 단지별 특성 파악!)
③ 세가 낀 물건?
사실 매물을 보면서 쳐다보지도 않은 매물이었습니다.
우선 세가껴있기 때문에 투자금이 많이 들어가기도 했고,
네, 그냥 투자금이 많이 들어가서 였습니다.
가치를 보지 않았죠.
세가 낮게 껴있다면
이를 통해서 가격 협상을 이끌어 낼 수 있었습니다.
비교적 전세가 잘 나가는 지역이라면
대출 레버리지를 통해서도
구매 할수도 있겠다는 생각을 했습니다.
(때로는 공격적으로!)
리스크에 대비하지 않는 것이아니라
가치가 충분히 저평가 되어있고,
다른 매물보다 저렴하고
전세가 잘 나가는 단지라면
그자체가 리스크 헷지가 될수 있구나
라는 것을 배우는 시간이었습니다.
"제주바다 멘토님 BM LIST"
① 서울 + 수도권 평당가 흐름 매월 파악하여 상승/하락 감잡기
② 단지 분석때 강남 접근시간 넣기
③ 선택한 단지보다 한급지 높은 다른 단지 와 가격비교 해보기
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