제주바다님 강의는 예전에 실준반때 들어보고 너무 오랜만이라 매우 반가웠습니다ㅎㅎ
강의는 크게 3가지로 나눠서 설명하셨는데,
지금은 매매가는 보합이거나 약간 눌려있는 단지들도 있지만 전세가는 최근 수도권장에서 오름 추세를 보여, "겨울"시장이라는 것을 말씀해주셨다. 과거 상승장때 2008년부터 2015년까지 서울/경기도의 시장이 어떻게 흘러갔는지 KB주간 시계열로 보여주셨고, 이래서 튜터님들이 지금의 시장이 꼭 2011년도와 같다고 말씀하셨구나... 싶기도 했다. 겨울시장일수록 선호도가 높은 신축아파트들로 먼저봐야 한다! 그리고 전세가 파악이 힘들기는 하지만 분양권도 유심히 봐야 한다. (BM!)
수도권 시장 특징과 기준에 대해서 강동구 > 3급지로 하향조절되었고, 분당구 > 2급지로 상향조절되었다. 원래는 판교만이 2급지로 분류가 되었지만.. 탈 경기도급인 분당이 워낙 가격 하방력이 좋고 입지적으로 다 갖춘 곳이라 분당을 2급지로 따로 분류된게 신기했다.
급지별로 지역을 나누기는 했지만, 모든 2급지의 아파트들이 4급지보다 나은 것은 아니다! 언제나 단지 대 단지로 배교를 해야 하고, 아파트들 마다 모두 7대 업무지구마다 소요되는 시간을 꼭 적어보라고 하셨다...(이건 BM!)
++ 매매가격을 가장 먼저 보면서 이게 저평가 되었는지를 판단한 후, 매-전갭을 많이 보았는데 순위가 그렇다보니 매-전을 살짝 생각을 안하기도 했는데!!! 매-전의 갭도 신경을 좀 써야할 필요가 있구나!! 생각하게 되었다. 그러나 언제나 기준은 저평가 판단 > 매전갭이라는 사실을 잊지 말아야겠다.
권역별 투자 전략을 설명해주셨다. 크게 동북구 / 서부 / 남부 / 동남부로 크게 나눠서 설명하셨고, 각 권역별의 특징, 선호도, 무엇을 중점으로 보아야 할지를 잘 설명해주셨다.
동남 - 강남3구를 품고 있고, 직장의 가치가 워낙 뛰어나서 여기는 연식보다는 입지!!에 중점을 두어야 한다!!
남부 - 직장의 가치가 뛰어나기는 하지만, 입지독점성이 약하기 때문에 어느정도의 택지개발이 되고 있는 지, 언제 입주 예정인지를 잘 봐두어야 한다.
서쪽 - 광명의 재건축 단지들이 입주할 예정이고, 광명은 경기도이긴 하지만 서울 5급지 아파트들보다 더 주소지소득이 높기 때문에 잘 비교해야 할 필요가 있다.
동북 - 직장이라는 것이 없지만, 강남 접급성/용산 접근성이 뛰어나기 때문에 교통입지가 상당히 중요하다!!
> 실준반때 광명시를 이렇게 빨리 앞마당을 만들게 될 줄 몰라서.. 하... 싶었는데, 정규강의에서 광명아파트 단지들이 많이 나와서 아무래도 강의를 잘 흡수할 수 있었다. 빨리 만들기 잘했던 것 같다.
임대사업자가 부활하게 된다면!! 공시지사 6억원이하일줄만 알았는데... 만약 의무임대기간을 15년으로 한다면 공시지가를 9억원이하로 늘려준다는 것을 처음 알았다. 그냥 시세.. 인플레이션도 됐는데.. 공시지가 9억원으로 상향되는줄 알았는데 임대기간이 15년으로 늘어난줄은 몰랐다. 단, 현재 전세가격이 싸기 때문에! 한번 회수를 하고 (세입자를 한번 내보내고, 다시 시세에 맞게 계약을 한 다음) 임대사업자로 등록을 해야 앞으로 5%증액했을때 회수할 수 있는 금액이 커진다!! (BM)
항상 전세금의 5%정도는 남겨둬야 내가 역전세 시장이 왔을 때 대응할 수 있는데!! 정말정말 신용대출이고, 회사대출, 마통 다 안된다면.. 아파트담보대출을 받아서 후순위채권이라도 만들어야 한다. (근데... 이미 전입신고까지 다 한 세입자가 있는데, 은행에서 저당권을 잡아줄까????... 순위가 밀리는데..)
내가 사고자 하는 아파트의 취득가액이 9억원이 초가가 된다면 취득세가 3%이다! 1%가 아니다!! 예를 들어 10억짜리의 물건을 산다고 하면 취득세 3천만원을 내야 하는데... 상당히 크지만! 1%내겠다고 8억짜리 물건을 사는 건 아니다! 결국 앞으로 내가 얼마나 버느냐, 어떤 물건을 내 자산포트폴리오안에 담을 것인가! 이니까 취득세 아까워하지 말아야 한다는 말듣고 아깝다..하다가 정신이 번뜩 했다..ㅎ
마지막으로, 전세가율 60%플랜이라는 슬라이드가 제일 기억에 많이 남았는데,
현재 매매 PIR이 매수하기 너무 좋은 시장이라 가장 좋은 것을 하나 매수하고, 앞으로 4년 / 1~2년 즉, 5~6년사이에 아파트 최대 5채만 수도권으로 사둬도 35억의 시세차익(세전)이 날 수 있어서 정말 노후 준비는 끝났겠구나... 싶어서 가슴이 콩닥콩닥했던 것 같다. 강의 다 듣고 후기 바로 적는건 진짜 오랜만인거 같은데,,, 다시 한번 환경에 감사합니다..ㅠ 전 이제 자러갈게요 !!!
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