'월부멘토 매물코칭'(빈쓰 멘토님) 코칭 후기

2월 달 열중반 수강으로 월부에서 투자 공부를 시작했습니다. 그리고 투자금 마련하고자 20년도 실거주 목적으로 구매했던 아파트를 매도하고자 내놓았습니다. 조급한 의사 결정이 될 수 있기에 열중반 조모임의 조장님께서 매도 전 꼭 투자코칭 받아 볼 것 권유하셨으나, 코칭비용도 만만치 않고 내 집의 컨디션을 내가 잘 모르면서 누군가에게 물어본다는게 맞는건가 라는 생각에 선뜻 코칭 신청을 하지 못했습니다.

하락장이라서 그런지 내놓은 집을 보러오는 사람은 있어도 실제 구매 의사를 비추는 분은 안계셨고, 가격을 많이 싸게 내놓았다고 생각했는데도 반응이 없으니 그냥 이 집이 첫 투자한 물건이다 생각하고 가지고 있으면서 천천히 투자 준비해야겠다고 생각했었습니다.

그러다 전주 매수 희망하시는 분께 연락이 왔는데, 막상 정말 팔아야 되는 것인지 의사 결정하려고 하니 머리가 하얘지는 것을 느꼈습니다. 이 집을 팔았을 때의 장점과 리스크, 그렇지 않았을 때의 장점과 리스크에 대해 어떨 땐 새벽 내내 고민하며 이 집의 매도에 대해 어느 정도 저만의 기준이 있다고 생각했었는데 실제 매도 의사를 결정하려니 모르는 부분 투성이었습니다. 나 보다 더 나은 사람의 도움이 반드시 필요하겠다는 생각이 들었고, 멘토님의 투자 코칭 듣게 되었습니다. (과정에서 조장님이 반장님께 의견 물어봐주시고, 본인 의견도 함께 정리하셔서 피드백 해주셨는데 정말 많은 도움되었습니다. 후기를 통해 다시 한 번 더 조장님께 감사드립니다.)

아래 제 상황과 고민에 대해 멘토님께 설명드렸고, 궁금한 부분에 대해 답변 받았는데 코칭 받길 정말 잘했다는 생각이 들었습니다. 사실 코칭 이후 집을 팔겠다는 의사 결정하여 매수 희망자에게 매도 의사 밝혔는데, 매수 희망하시는 분이 또 다른 물건과 비교하며 집 매도를 할 지, 안 할지 정확치 않은 상황이 되었긴 하지만...

집 매도와 별개로 제가 알지 못했던 투자 방향에 대해 멘토님의 코칭을 받을 수 있었고, 애매했던 궁금증들도 해소할 수 있는 시간이 되었습니다. 멘토님께서 20분 코칭 시간을 훨씬 넘어서까지 통화이어가시며 상세하고, 명확한 답변과 설명해주셔서 제 상황에 맞는 코칭을 받을 수 있었습니다. 빈쓰 멘토님, 친절하고 상세한 설명 감사드립니다.

조원분들께 코칭 받은 내용과 느낌을 공유드리기로 약속드렸는데, 글로 생각을 공유한다는 것이 정말 어려운 것 같습니다. 그래서 그냥 코칭 받았던 내용을 복기한다는 생각으로 쭉 정리해서 적어보겠습니다.

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■내 상황

(1) 서울 ( )동 거주 / 20년도 내 집마련시 좋은 아파트 꼽는 순으로 '월부은' 책 참고

(2) 전세투자, 갭투자 → 역전세시 리스크 크다고 생각 / 취득세 증가, 종부세 강화, 양도세 가중 등 세금 정책 많이 나오며 아파트 투자는 진입할 수 없다고 생각함

(3) 너나위님 강의 통해 내가 모르는 시장 상황, 자산 증식 방법 있다고 생각되어 강의 신청

(4) 4살 2살 자녀 2명 / 외벌이, 작년 기준 월 ( )정도 수입

*고정비용 월 ( )만원 / 생활비 ( )만원 → 질문을 준비하며 소득 지출은 잘 관리하고 있다고 생각했으나, 고정비만 잘 파악되어 있고 그 외 생활비는 정확히 파악 않고 있음을 깨닫고 반성중

■팔아야 되는 관점에서 고려사항

(1) 서울, 4급지, 1층, 35년 구축

(2) 주담대, 마통, 차 캐피탈 사용 중 → 감당못하는 상황아니지만, 투자할 수 있는 종자돈, 여건이 안됨

*4.2억 매도시 위 내용 정리 후 약 1억원 남음(이사비, 복비, 기타부태비용 계산 x)

(3) 퇴직금 레버리지 가능 / 퇴직금 중간정산으로 월세보증금 마련할 수 있음

(4) 옆집 부사님이 집 매수희망 / 우리집 실거주 장점을 공감하고 이해할 수 있는 매수자 등장

(5) 집 매도시 20년도 상황으로 돌아감 (4억 매수, 취득세 440, 인테리어 1500 / 4.2억 매도시 딱 원금회수)

*20년도 월부투자를 알았다면 지금 집 매도안했을 것. 투자물건을 알아보러 다녔을 것

■팔기 망설여지는 관점에서 고려사항

(1) 공부 이제 막 시작한 초심자, 초보투자자 → 앞마당 X / 저축, 절약이 몸에 익지 않음

(2) 3년간 모은 돈이 없음(외벌이) → 내년부터 맞벌이로 연 3천만원 저축할 수 있을 것으로 예상

→ 지금 집 보유시 마통 5천만원 갚고, 또 투자금 만들기까지 너무 오랜시간 걸린다고 생각됨

(3) 수도권 아파트, 실거주하며 주거의 안정성 느낌

(4) 노원구 시장 무릎 이하 상황(너바나) / 실거주로 버티면서 투자물건으로 갖고가기엔 그만한 가치가 없는가?

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■멘토님 코칭 (Q&A)

(1) 이 집의 매도가가 적정한가?

매물을 팔릴 가격에 내놓아야 되는 것 맞지만 저렴하게 가격에 내놓은 것 같아 조금 아깝기도 했다. 중층 가격이랑도 5천 만원 정도 차이가 나는데, 천만원 정도는 더 올려서 내 놓았어도 괜찮지 않았을까 생각해본다. 그러나 지금 가격 올렸을 때 매수 희망자가 그 가격에 따라올지는 잘모르겠다. (옆 동아불암 4층 제일 싼 물건이 4.3억에 나왔지만 역과 거리도 더 멀어지고, 중심부 대비 한정거장 더 멀어지며 환경이 더 좋지 않다)

(2) 위 내용 들으셨을 때 매도가 적정해보이시는지?

내 APT가 서울 전역을 기준으로 선호도가 좋은 아파트는 아니다. 지금 이 물건을 팔고, 좀 더 나은 물건으로 내 자산을 파킹하겠다는 것은 유효하고 좋은 전략이며, 하락장이라서 가능한 전략이기도 하다.

(상승장일 때도 불가능 한 것은 아니지만 하락장에서 이런 투자하기 더 용이하다)

다만 옥석을 가릴 수 있는 안목이 필요한데, 앞마당이 없는 초보자라서 염려된다. 1억정도 되는 돈으로 서울에 더 좋은 자산을 취득할 수도 있지만 아주 열심히 물건을 찾아봐야 한다. 좋은 물건이 싼 상황인 지금 돈이 많으면 유리한 지역에 투자하면 되지만 돈이 적으면 적을 수록 구석구석의 옥석을 찾으러 다녀야된다. 지금 노원이 많이 싼데, 내 물건을 싼 가격에 팔아서 정말 더 좋은 물건을 고를 수 있어야 되는데 그런 부분이 염려가 된다.

그럼에도 팔겠다, 각오가 되어있다면 종자돈을 잘 모아야 된다. 월부하교 튜터링하면서도 얘기했는데 지금 서울 4급지(노원구, 강서구 등) 내에서도 1~2억 사이 투자금으로 매수할 수 있는 전세가 받쳐주는 물건들이 있다. (투자금이 3억까지 들지 않는 상황) 앞마당 늘리는 동안 좀 더 저축해서 투자하면 된다. 옥석을 골라내려면 투자에 아주 열심히 임해야 한다. 월부학교 사람들도 튜터가 찾아낸 기회의 매물을 잘 못찾는다. 정말 열심히 공부할 각오가 되어있다면 매도를 진행해라. 그럴 각오 없다면 매도하면 안된다.

(3) 매도시 이후 투자 추천지, 눈여겨 볼 만한 추천지역 있으신지?

지금 돈으론 서울 4급지를 투자처로 보면 좋을 것 같다. (동대문구, 강서구, 서대문구 → 4급지 상, 3급지) 좀 더 돈 모을 수 있다면 동작구, 영등포구까지 포함해서 5개 지역에서 찾아보면 좋을 것 같다.

▶노원구 내에서는 동북선경전철 개통되는 곳, 사람들이 선호도 높은 곳을 볼 것.

▶관악구도 2호선 라인으로 볼 것

▶동대문구에 청량리역 인근 호재가 많으니 보면 좋을 것 같고, 청량리 뿐만 아니라 뒤로 1만세대 들어오는 곳도 보면 좋다.

▶서대문구는 4호선 라인으로 보되, 역과 거리는 멀지만 실거주 선호도 좋은 남가좌 쪽도 같이 보라.

▶ 욕심을 좀더 내면 9호선 라인 붙은 강서구 쪽, 동작구(천지개벽할 지역/서초구 바로 옆, 강남과 근접, 7.9호선타고 강남 20분 내로 도착), 영등포구까지 보라. 옛날에는 마포구가 못 살 곳이라고 했었는데, 새 건물 들어서며 지금은 2급지 되었다. 동작구에는 흑석뉴타운 들어섰고, 노량진도 움직이고 있다.

(4) 1억 정도 자금인 상황인데 지방아니라 수도권 투자 추천하시는 것 맞는가?

총선 앞둔 시점, 이후 시장상황이 어떻게 될지는 모르겠지만 현재 기준으로 전세가가 빠르게 오르고 있다. 21년 금리 상승하던 시기, 5급지 투자할 때도 3~4억 필요했다. 당시 매매가도 떨어졌지만 전세가도 더 떨어졌었고, 매매가는 버티는 지역도 있었기 때문이다. 투자금 4억 필요했던 곳이 3억으로, 3억 필요했던 구축 단지들이 2억 정도 줄기 시작했고 지금은 1억 대까지 줄었다. 3급지는 투자금 3~4억 대로 들어왔고, 3급지 내에서 잘 찾아보면 2억대로 들어오 매물도 찾을 수 있다. 이런 물건들이 전세가가 더오르고, 매매가 더 조정되면 1억대까지 들어올 수도 있다. 이런 물건들은 보는게 좋을 것 같다.

지금 서울 시장이 싸기 때문에 추천한다. 강남, 서초, 송파 / 강동의 좋은지역, 고덕 / 광진구의 좋은 물건 고가시장은 가격 반등이 있는 상황이고, 성동구 한강뷰 물건은 매물 거두고 호가 올랐다. 마포구에도 좋은 물건은 반등했으나, 그렇지 않은 물건도 있다. 그리고 아직 3~4급지는 가격 오르지 않았다. 시장 상황이 계속 바뀌고 있기 때문에 대응하면서 투자 진행해야되고 지금 보다 서울 시장이 더 나아질 수도, 어려워 질 수도 있기 때문에 3~4급지 모두 추천했다. 코칭 전 해당 입지 안에 1억 언저리로 투자가능한 물건을 실제 확인하고 왔다. (호가 5.9억 / 전세가 4.5억 / 수리되어있고, 500더 네고되는 상황까지 진입했다.)

1년에 3천만원 정도 모을 수 있다면, 수도권 투자 이후에는 지방으로 가야된다.

(5) 수도권 투자는 전혀 고려하지 못했던 선택지이다. 이런 지역 추천은 구축 매물 기준인가?

오히려 신축 전세가가 빠르게 붙고 있다. 신축인데 사람들의 선호도 빠지는 물건들, 연식은 괜찮은데 역과 거리 멀거나 언덕에 위치하거나, 마을버스를 이용해야 되는 등의 이유로 매매 선호도 떨어지는 물건들이 상품성은 좋기 때문에 전세가가 빠르게 붙었다. 이런 물건을 찾아보라.(역세권, 평지, 이름난 곳은 어렵다)

네이버 호가로는 급매물 못찾을 수 있음 인지하라. 호가로 올라 온 가격보다 더 많이 가격 협상된 물건들 있지만 네이버에 반영 안하는 일이 비일비재하다. 부동산 방문해서 물어보면 호가와 달리 협상된 가격을 얘기해준다. 심지어 호가 대비 1.2억이 빠지는 물건도 있다. 말한 곳 최소 5군데 이상은 가보고, 앞마당 만들고, 임보 & 단지분석해서 투자한다면 지금 가지고 있는 물건보다 더 좋은 수익률을 낼 수 있을 것이다.

(6) 매도시 월세살이는 괜찮다고 생각하시는지?

지금 내고 있는 대출의 원리금 대비 월세 지출액이 작기에 좋은 방향이라 생각한다. 아이 둘있는데 이것 보다 저렴한 월세살이는 힘들 것 같다.