열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 93조 1588개코]

안녕하세요

월부에서 저평가 아파트 냄새를 잘 맡기로 정한 1588개코입니다. ^^

​

4주 간 열심히 달려온 열반스쿨 중급반의 이제 마지막 강의입니다.

마지막 강의는 양파링 강사님의 '실전 현장에서 무조건 알아야 하는 전세 A to Z'

총 4PART로 구성되었고 전세에 관련해서 상세히 배울 수 있는 소중한 시간이었습니다.

이번 강의 후기는 '전세 A to Z'에서 느낀 점과 적용할 점을 작성해 보았습니다.

"월부의 모든 강의를 통틀어 전세에 대해 A-Z까지 배우는 강의는,

열중반 4강이 유일합니다."

Part 1. 24년 상반기 현재 전세 시장 상황

- 기회가 왔다.

★ 느낀 점:

1. 지금 서울의 25개의 구 중 4, 5 급지 지역은 전세가율이 60%를 돌파했다.
2. 신축, 실수요 가치 높은 역세권 구축 중심으로 상승 폭이 높다.
3. 지역 자체에 전세가가 올랐다고 해도 무조건 투자 기회라는 것 보다, 해당 생활권의 어떤 특징이 있는지, 매수 고민하는 시점 이후에 전세를 셋팅 할 때 뭔가 변화될 사항은 없는지 까지 잘 체크해야 한다.
4. 지역 평균 리스크를 가늠하지 말고, 단지 별로 상황 체크, 연식, 선호도에 따른 가격이 반영됨.
5. 입주가 많다고 해서 전세 가격이 무조건 떨어지는 것은 아니며, 전세가가 떨어지는 단지, 더 떨어지는 단지, 그 와중에 오르는 단지가 있다.
6. 지방 구축은 어떤 입지의 어떤 위상의 단지냐에 따라서 전세 상황이 다르다.
7. 매매가가 하락/횡보 하는 시장은 투자자에게 기회가 된다.
8. 공급이 많으면 신축이 먼저 정리되고 신축이 끝나면 구축이기 때문에 전세가의 회복이 지연된다.

★ 적용할 점:

1. 서울 수도권은 역세권 구축 단지도 잘 지켜보자

2. 지방 투자 시 수원의 1억 미만으로 가성비 좋은 구축 투자가 가능하니 수원을 잘 보자.

3. 세종특별시는 25년부터 주의 깊게 보자! (세종 출범 이후 처음으로 적정 수요 범위)

4. 중소 도시는 연식이 있는 단지의 경우 전세가가 밀접하게 딱 붙어서 가니 면밀하게 분석하고 체크하자.

Part 2. 전세 셋팅을 위해 알아야 할 필수 사항

- 유형과 프로세스, 계약

★ 느낀 점 :

1. 전세는 뺄 때만 챙기는 것이 아니라, 매매 계약, 임대 계약할 때 특약에 어떤 계약 내용을 넣는냐가 중요하다.
2. 전세 셋팅 프로세스에는 시간 확보와 비용계산이 중요하다.
3. 전세 셋팅 유형과 프로세스를 아는 것은 내가 무엇을 대비해야 하는지를 알게 된다.
4. 집을 매수 전에 어떤 그림이 펼쳐질지 미리 알고 대비할 수 있어야 한다.
5. 투자자에게 가장 유리한 전세 셋팅은 매매 잔금을 전세 잔금으로 치는 것이다.
6. 전세 셋팅 하는 것을 잘 챙기려면 임대 계약할 때부터 미리 챙겨야 된다.
7. 전세 낀 물건을 살 때, 임차인이 전세 잔금 대출을 받았나, 질권설정이 되어 있는지 잘 확인해야한다.
8. 매수 결정 전 등기부 등본을 잘 확인하고, 하자가 없는지 체크 (소유자/ 가처분, 가압류 / 근저당 / 열람 일시/ 등기부 등본 하단의 페이지 빠진 곳 없는지 )

★ 적용할 점:

1. 일반적인 전세 셋팅과 특수한 전세 세팅을 구분하자.
2. 전세 세팅 시 유형에 따라 잔금 기간을 넉넉하게 해야 한다.
3. 전세 입자를 구하지 못하는 경우, 금융 지출을 하지 않고, 전세가를 낮추는 판단을 내릴 줄 알아야 한다.
4. 매수 후 전세 빼는 것에 총력을 기울인다.
5. 투자 단계 별 주의 사항을 꼼꼼히 확인한다.

Part 3. 내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

- 적정 전세가, 임대 기간, 임차 대상

★ 느낀 점:

1. 전세를 빨리 빼는 것은 돈, 시간 절약 그리고 리스크 대비, 기회 비용이 있다는 것.
2. 매수 전에는 내가 감당할 수 있는 투자인지 확인한다.
3. 매수 후에는 시장이 받아주는 적정한 가격으로 임대 한다.
4. 적정 전세가 설정은 단지 / 생활 / 공급을 확인하고 설정한다.
5. 소액 투자 시 반드시 전세 보증 보험 가입 가능한 전세가 인지 확인한다. (KB, 매매, 일반 / 90% / 승인 시점으로 기억하자.)
6. 임대 기간은 공급 / 수요 / 포트폴리오를 체크한다.
7. 전세 낀 물건과 법인 물건에 따른 대응 전략을 짜야 한다.

★ 적용할 점:

- 전세가 설정 시 단지는, 상위 평형, 하위 평형을 놓고 비교하고, 호가가 아니라, 시장이 받아주는 실거래가를 확인하고 가격을 설정한다. 생활권은 같은 생활 권 내 아파트 단지를 함께 비교한다. 공급은 이미 입주 기간이 끝난 단지라 하더라도 대 단지 일 경우, 물량이 남아있는지 확인한다.

- 전세보증보험(90%)에 가깝게 전세를 받는 게 제일 좋다.

- 전세보증보험 가입 승인 시점을 앞당기려면 네이버 부동산 플폼을 통해 가입하도록 한다.

- 임대 만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역이므로, 나에게 유리하게 조절하자.

- 3호기 이후 짝 수 달, 홀 수 달 투자가 겹치지 않도록 포트폴리오를 짜자.

- 임차인을 구하기 어려울 때는 법인도 잘 대비해서 받을 수 있어야한다.

Part 4. 사는 즉시 수익률 올리는 협상법 & 임대리스크 줄이는 법 (실전투자사례)

- 협상-가격, 상황 / 임대-시장 상황

★ 느낀 점:

- 싸게 사는 것은 안전 마진이 생겨서 수익을 높인다. 그리고 위험을 줄인다.

싸게 사는 것 이것이 제일 중요하다.

- 파는 이유와 매도자의 어려움과 불편함을 해결해 줄 수 있다면 협상이 가능하다.

- 많이 깎는 것만 중요한 게 아니라, 시장 분위기를 알고, 나한테 리스크가 있다 하면 상황도 활용하는 유연함이 필요하다.

★ 적용할 점:

1. 임장 시 또는 전화 임장을 통해 매도 사유를 잘 파악하여 나의 비용과 편익을 계산한다.
2. 협상할 때는 파는 사람도 사는 사람도 둘 다 좋은 쪽으로 해야 한다.
3. 협상이 아무리 어렵더라도 반드시 내 입 밖으로 나와야 한다. 이유는 알아서 해주는 것은 아무것도 없기 때문이다.