서울투자기초반 1강 강의 후기 [서울투자기초반 11기 100조 카틀레야]

[본것]

1.서울 아파트 현 시장 & 투자 특징

1) 서울 아파트 현 시장

-하락장

-하락장에서의 서울 투자 [금방 오르지 않을 수 있다]

-매매 상승 기대감이 없다고 생각되면 집을 사지 않고 전세를 택한다.

-앞으로 시장에선 지난 상승장이 오기 어렵다.

- 단기간에 오를 까봐 너무 조급해 하지 않는다.

-거래량이 줄고 매물이 쌓여있는 시장이다.

-가치와 가격이 뒤죽박죽 시장이다.

-살기 좋다고 느껴지지 않거나 가격이 비싸면 거래가 되지 않는다.

-중상급지 신축, 준신축의 전세 상승 폭이 큼 하반기부터 지속적으로 전세가율 오르고 있음.

-중하급지 구축의 경우 전세 상승 폭은 크지 않음. 그러나 구축이더라도 선호도가 좋은 구축은 1억 이상의

상승을 보이고 있음.

2) 서울 아파트 투자 특징

-상급지라는 이유만으로 사람들이 좋아하지 않는다

-역세권이라는 이유만으로 사람들이 좋아하지 않는다

-신축이라는 이유만으로 사람들이 좋아하지 않는다

-환경이 좋다는 이유만으로 사람들이 좋아하지 않는다

2.가치성장 투자 & 소액투자

1) 가치성장 투자

-가치 있는 것을 매수 -> 가치 있는 것을 싸게 매수 -> 수익을 높이는 투자

-투자금이 많이 들어 갈 지라도 더 좋은 물건에 투자해 전세 상승에 따라 투자금을 회수하는 전략을 사용하라.

-더 버는 투자가 가치성장 투자가 아니라 투자금 회수가 너무 중요 하므로 전세가가 오르는 단지에 투자하라.

가치성장 투자 4단계

1.투자 범위 정하기

2.가치확인하기

3.가치대비 저평가 확인

4.전세맞추기

-입지 좋은 신축 / 입지 좋은 구축

2)소액 투자

-가치 있는 것을 매수 -> 투자금을 적게 들여 매수 -> 높은 수익률 낼 수 있는 투자

-입지 덜 좋은 신축 / 입지 덜 좋은 구축

3.서울 투자 의사 결정 방법

-중장기로 보유할 만한 가치가 있는 현대 가치 대비 싼 (-30%) 60% 전세가율 아파트

-상승시작점 체크 / 가격레벨 체크 / 전고점 수익 체크

[깨달은것]

-신축 아파트의 전세가 상승이 빠르게 일어날 수 있으므로 (입주 제외) 입지가 좋고 연식이 좋은 아파트부터 접근하라.

-매수로 끝이 아니고 전세 맞추는 것 까지가 투자다.

-비싼 단지 제외 -> 가치가 더 좋은 단지 부터 리스트업 -> 단지 대 단지 비교 하라

-(가치성장)

입지 좋은 신축 : 전세가율이 높은 시기가 매우 짧음 / 소액 접근 쉽지 않음

입지 좋은 구축 : 전세가가 빠르게 상승하지 않지만 / 일정기간 투자할 수 있는 전세가 유지

-(소액투자)

입지 덜 좋은 신축 : 신축 이라서 전세가 오르는 폭이 구축보다 큼 /일정기간 투자할 수 있는 전세가 유지

입지 덜 좋은 구축 : 절대가 낮음 / 전세가율 높음(매매가 쉽게오르지 않음) /소액 접근 가능

동네에서 선호도가 떨어지는 단지일 수록 전세가율은 계속 높아질 것

선호도 있는 단지들의 전세가가 먼저 오를 가능성 큼

-지금 시장에서 좋은 물건을 사라는 것은 투자를 유예하라는 말이 아닌 더 좋은 물건을 찾아 싸게 매수하는 것

-일희일비 하지 않고 가치에 집중 하라

[적용할점]

-조급한 마음 없애기

-6개월 꾸준히 앞마당 만들기

-투자가 공부로 끝나지 않게 결정하는 시점을 정해놓기