열반스쿨 중급반 마지막강의 후기 [열중반 35기 84조 비바리코 ]

3가지는 꼭 기억하자

1. 적정전세가 설정 3단계

2. 임대기간설정시 고려할 3가지

3. 협상시 고려할 2가지

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Part 1. 24년 상반기 전세시장 현황

ㅇ서울 4,5급지 상당수는 60%돌파

ㅇ수원 공급물량주의(장안구)->1억미만 구축가능

ㅇ중소도시 구축은 하락장때 급락(주의)

ㅇ지역평균은 마이너스여도 선호지역은 상승지역내 구축 신축 온도차 큼)

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<투자자에게 전세가 상승의 의미>

ㅇ상승 지역 단지 특징 :구축이라도 거주환경좋은곳

(하지만 인근 신축에 전세가 회복지연 영향)

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적용할점: 현재시장에서 전세가율이 올라오고 있으므로 수도권 지역을 예의주시하고 그러기 위해 앞마당을 넓혀가자

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Part1 전세세팅시 필수 사항

유형 3가지>

1. N개월 뒤 매매잔금(일반적인 셋팅)

:매매잔금일 전 전세계약이 되고, 매매잔금일에 맞춰 전세자금 받는 경우

2. (주의) 내돈으로 매매잔금 먼저 치뤄야 하는 경우

: 매매잔금일 전 전세계약은 됬지만, 임차인의 이사날짜가 매매잔금이후인 경우 , 매매잔금을 치루기위해서는 마통 등 금융상품을 활용한다 단기

3.(주의) 매매잔금일 까지 임차인 못구할경우

:내 돈으로 잔금 치뤄야한다

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유형 2>

1.매매계약후 매도자가 전세입자로 사는 경우

(주인전세,주전세,점유개정,주인세안고)

:매전차익 지급

2.매매계약 후 기존임차인이 계속거주하는 경우(세안고) : 매전 차익 지급(전세계약서 새로 쓸수 있다, 요금올려받거나 갱신청구권 방지차원)

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유형정리>

ㅇ일반적인경우 : 1. 매매잔금은 전세자금으로(투자자에게 가장 유리한 전세셋팅가능)

2: 주의 두가지

ㅇ특수한경우 : 1 주전세, 2 세안고

즉, 내가 투자한 물건의 전세세팅 상황을 알고 그에맞는 리스크 파악하자.

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적용할점 : 현재시장에서 전세낀 물건이 많이 나오고 있으니, 전세낀 물건도 투자가능할수있음을 알고 있자 그리고 세안고 매매한 경우 전세계약서를 새로 쓸수도있고, 매수상황별 리스크에 대응 할 줄 알아야 한다,

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<계약단계부터 챙겨야 하는 전세셋팅>

1단계 : 매수결정(권리상 하자체크, 둥기부등본)

ㅇ대출이 껴 있어도, ‘잔금시 말소 특약’기재하고 매도자가 대출상환 후 상환영수증을 꼭 확인받자

2단계: 매매계약(온전한 소유권, 매매계약서)

ㅇ‘전세임대 적극협조’ , ‘잔금일은 상호협의하에 앞당길 수 있다’등의 특약을 기재한다

3단계: 임대차계약(원상회복 반환-임대차계약서)

ㅇ‘계약만기시 적극협조’,반려동물,4개월이전통보 등 특약 기재한다

ㅇ임대계약서 요청서류 있을수도있다(특약,체납확인서 등)

ㅇ 근질권 설정: 등기에 남지 않으므로 임대인에게 통지서가 온다 (잘 읽어보기_ 반환시 해당기관에 반납하는 경우도 있다, 임차인에게 직접 ㄴㄴ)

팁: 전세만기일자에 해당내용 달력에 표기하기

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적용할점: 대출껴있는 집도 매수할때 특약사항을 넣으면 가능하다, 매수시/임대차계약시 들어가는 특약사항을 확인해보자 / 근질권설정 인지하기

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Part 3. 내물건 1등 만들어 전세빨리 빼기

1단계: 적정전세가 설정하기(단지->생활권->공급)

ㅇ단지 : 상,하위 평형과 비교(네이버 호가, 아실실거래가)

ㅇ생활권 : 동일 초등학교 배정구역끼리 보자(네이버 학교클릭)

ㅇ공급 : 공급물량최종점검(지인), 구축단지의 경우 신축하위평형 전세가와 경쟁력 비교한다 , 경쟁기간 공급물량(남아있는)확인 , 입주지정기간-사전점검기간에도 둘다 확인해야한다 (69페이지)

*신축하위평형과 가격이 같거나 조금이라도 저렴해야 경쟁력 있음

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적용할점: 전세물건 가격을 세우는 기준으로 단/생/공 단계를 거쳐서 정해보자, 특히 주변 신축물량에 대해서 기민하게 검토할 필요가 있다.

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<소액투자시 반드시 알아야할 사항>

전세보증보험 가입가능 여부 확인

ㅇkb시세 일반 , 90%, 승인시점

예) 보증보험가입 가능하니 안심하세요~할수있는 자격이 되는지 보는 과정

*신청<—->승인 시점의 보증한도가 달라질수 있다

만약 가입금액초과시 가능금액으로 계약서 재작성

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적용할점: 보증보험을 잘 활용하여 현재 시장에 잘 써먹어보자

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<리스크 줄이는 임대기간 설정법>

공급 , 수요, 포트폴리오 단계

1.공급: 가격이 싸지만 리스크가 큰 지역/ 재계약 예상시기 입주물량체크/ 물량규모,시기,상세위치 등으로 영향력 가능(소도시 일수록 영향이 크다)

2.수요: 성수기는 이사철(1~2월, 결혼시즌)

비수기는 수능(가을),여름장마철 휴가,명절연휴, 겨울

3.포트폴리오: 재계약 시기를 분산시켜 계약일자와 만료일을 흩뜨려놓는다 ->임대 만료은 투자자(나)가 조절할 수 있는 영역

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<임차인에 따른 대응전략>

1.전세낀물건 : 매수시점에 임대리스크 있거나, 매수시 잔금리스크가 있는 경우 유리하다

->매매계약시 임대조건이 기록되어있는 ’전세계약서‘반드시 확인하고 질권여부도 확인 (잔금일 원본 교부 받아야함)

체크리스트: 전세보증금액->현시세와 비교하기

임대만료일->재계약시점 공급물량

갱신계약청구권->신규계약할지 판단

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<전세낀 물건 살때 확인 및 대응 전략>

1. 현시세보다 높을때: 임대만기 정확히 확인 -> 해당시점 공급물량체크로 리스크 크기 가늠

2.비슷한가격: 현시장 기준 전세가 낮으므로 리스크 줄어든 상태 -> 거주 연장의사 확인->만기시점 영향권내 공급물량 있는 경우 신규계약서 재작성

3.현시세보다 낮을때 : 리스크는 가장 적지만, 갱신청구권 행사로 투자금 회수지연 가능성있다

-> 거주 연장 의사확인->매수전 부동산과 계약조건 합의-> 매매계약 동시 새로운 임대계약 시도

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적용할점: 매매거래는 비수기인 여름과 휴가철 겨울철에 하고, 전세낀 물건 매매시 상황별 대처방안을 따라한다. 포트폴리오에 계약시점 겹치지않게 리스크를 줄인다. 계약시 등기부등본 등 놓치면안되는 서류확인하자.

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Part4. 협상법 , 리스크 줄이는 방법

ㅇ알아야할것 : 매도사유(매도자 상황파악)

->만약 매도자의 어려움과 불편을 해결해 줄수있다면? 협상가능

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예시1. 임차인 거주상태로 세안고 파는집

ㅇ협상카드 : 매도자가 팔수밖에 없는 상황이므로, 빠른잔금 등 빠른 거래 마무리

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예시2. 임차인 만기에 맞춰 파는집

임차인 전세만기 보증금 돌려줘야 하는 조급한 상황 -> 집 매매가 전부를 받는게 급하기보다, 보증금 만큼 돌려주는게 더 급한 상태이므로

ㅇ협상카드: 임차인 만기일 전세보증금 반납을 협상카드로 제시

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예시3. 주인전세 -> 나중에 분양입주

114 페이지 참고

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<리스크 줄이는 법>

1. 입주물량 등 임대에 영향요소를 사전파악한다

2.임대놓을시 최고가는 지양한다

3.시기별,지역별 ’분산투자‘로 역전세리스크 방어

4. 안좋은 지역도 가봐야 좋은지역을 알아본다

(다 가보자, 안목을 키우기)

5.싸게사는게 중요하다.

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적용할점: 매매시 매도자의 상황을 이용하여 협상카드를 무조건 제시하자. 임대놓을때 최고가로 놓으면 다음 저네계약시 리스크가 있을수 있으므로 지양하자