열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [35기 84조 비바리코]

월부 중급반 35기 1주차 방랑미쉘님의 4시간 분량의 강의 후기를 남겨본다.

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들어가며

-수도권+지방 부동산 매전가 현황 : 수도권은 23년 7월부터 수도권 주요지역 매전가 반등시작, 24년 1월부터 일부지역 매매가 보합추세로 아직은 안정적이지 않다.

-지방은 전세가 하락폭이 매매가 하락폭보다 큼, 수도권보다 매매반등이 미비해서 여전히 싸다

Part 1. 지방에서 잃지 않는 투자법

가. 지방 투자 지역 선정기준

1. 전세가율 높은 곳 : 평균 70% 이상인가

2. 입주물량 적은 곳 : 현재 입주물량이 적정한가, 향후 2년간 입주물량이 수요범위 이내인가

3. 인구수 많은 곳 : 20만 이상의 인구 규모를 가진 지역인가

가장 큰 리스크 ->

전세가격 하락 = 역전세로 투자금이 더 들어간다, 매매가까지 떨어질 수 있다, 원하는 시점에 매도가 어렵다.

★입주물량을 보고 예측할 수 있어야 한다 , 살때는 소액이어서 좋지만 보유+매도 때를 생각하자!

ex_입주물량이 수요범위 1.5배 이내여야 그나마 괜찮다.

나. 지방 투자 아파트 선정기준

1. 입지 우선순위 : 학군> 환경> 직장 + 교통

2. 아파트 연식 우선순위 : B급+신축 > A급+구축

지방입지기준> 직장 종사자수 , 학업성취도, 편의시설 , 업무지구 접근성(자차) *지방은 수도권만큼 교통이 중요하지않다.

다. 지방투자를 위해 해야 할 일

1. 한 달에 한곳 지방 앞마당 만들기 : 청주, 전주 (전세가율 79% 이상, 입주물량 수요범우, 인구수 85만 64만)
2. 필수임장지: 5대 광역시+5대 중소도시 (부산,대구,대전,광주,울산,창원,청주,천안,전주,김해)
3. 3개월내 투자 목표 시, 투자 가능지역 우선 임장
4. 비슷한 입지 위상 중에서 가격이 저렴한 곳 투자

ex_경남권(부산>울산창원>김해양산>진주거제)

해당권역내에서 1등이 오르면 나머지는 가격을 뒤따라 감

Part 2. 수도권에서 더 버는 투자법

가. 수도권 투자 지역 선정방법

1. 전세가율 높은 곳 : 평균 전세가율 60% 이상인가

2. 입지독점성 있는 곳 : 강남 1시간 이내 갈수 있는 지역인가

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<수도권 지역의 급지>

나. 수도권 투자 아파트 선정 방법

1. 저평가된 가격여부 : 현재가치대비 가격이 싼가, 전고점 대비 20~30%이상 하락한 가격인가

2. 수도권 입지 우선순위 : 직장+교통 > 학군 > 환경

3. 아파트 연식 우선순위 : A급+구축 > B급+신축

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수도권 아파트 입지 기준 : 종사자수> 업무지구 접근성> 학업성취도> 편의 시설> 3년 공급물량

수도권 아파트 연식 : 9-년 이전 입주 APT는 재건축 RISK가 있으므로 주의.

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