열반스쿨 중급반 4강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 21조 서현도윤]

처음 듣는 월부 강의가 이렇게 4주차에 대단원에 막을 내렸습니다.

이번 강의는 양파링멘토님께서 전세 높는 법에 대해서 강의 해주셨는데,

물건을 사는데서 끝나는게 아니라 전세까지 좋은 가격에 놓는게 끝임을 알게 되었습니다.

1. 24년 상반기 전세시장

상승장 이후 매매/전세가가 많이 내렸고, 지역마다 다르긴 하지만 전세가가 오르는 시장인 상황이다.

매매가가 하락/횡보 하는 시장에서 전세가 상승은 투자자에게 기회를 주는데

이유는 투자금이 줄어 들기도 하고 투자한 지역은 전세금 상승분 회수의 기회가 되기 때문이다.

올해 하반기나 내년 상반기에 서울/수도권에 투자를 알아보고 있는 나로서는,

이번이 기회임을 깨닫고 앞마당을 빨리 5개 확보 하여 투자를 해야겠다고 마음 먹었습니다.

2. 전세 셋팅을 위한 필수사항

매매계약서 쓰고 나서 전세 셋팅 하면 늦게 때문에 매수 계약 하기 전부터 준비 해야합니다.

양파링 님과 3번의 투자를 모의 해봤는데, 매매 잔금 후 몇 개월뒤 전세잔금을 하면 받기전 이자가 발생 하고

매매 계약 후 매도자가 전세입자로 사는 경우 매매가-전세가 차익금을 지급 하면 됩니다.

매매 후 임차인이 계속 사는 경우도 매매가-전세가 차익금 지급 하면 됩니다.

위험한 경우가 매매 잔금 후 전세 잔금 받는 경우나 전세입자가 구해지지 않는 경우라는 것을 알게 되었습니다.

다양한 Case study를 통해 Risk를 대비 할 수 있었고 준비해야 할 사항에 대해서도 알게 되었습니다.

- 매수시 등기부 등본도 갑구는 매매,경매,증여,상속, 가압류, 가등기, 가처분 정보가 있고

을구에는 저당권,질권,전세권,채무자 정보,채권최고액이 있는것도 알게 되었습니다.

- 매매계약서 작성 시에는 특히 특약을 잘 적어야 하는데, 전세 셋팅 대비 매도인은 매수인 전세 임대 적극 협조

와 잔금일은 상호협의 하에 앞당길 수 있음을 꼭 적어 놔야 한다.

- 임대계약서도 특약기재에 이사할 의사가 있을 시 꼭 4개월 이전에 통보 하고 만기 시 새로운 계약이

진행 될 수 있도록 적극협 조 해야하는 것도 명기 해야한다.

- 법률고민이 생길 경우 대한법률구조공단에 물어보거나 법률 상담 플랫폼 을 이용 할 수 있다.

3. 내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

1등 전세를 만드는 이유는 돈/시간 절약, 리스크 대비, 기회비용 창출 하기 위해 알아야 합니다.

- 적절한 전세가는 단지, 생활권, 공급을 봐야하는데, 같은 단지 내에서 상/하위 평형을 보고

동일 생활권에 다른 단지에서도 비슷한 평형대로 입지와 구조와 함께 비교 해보고

주위 신축의 공급물량의 시기 확인 후 유사 평형대 전세가격 하고 개수를 체크해서

적정한 전세가를 뽑는 법도 배웠습니다. 소액 투자할 경우 전세보증보헙 가입을 여부 확인을 위해

KB/매매/일반 과 90%, 승인 시점을 알아야 하는 것도 배웠습니다.

- 임대기간은 재계약 할 때 전세가가 하락 할 수 있기 때문에 2년뒤 적정 수요/입주물량을 넘을 경우

조심해야합니다. 공급, 수요, 자신의 포트폴리오를 검토해서 임대기간을 설정 해야합니다.

- 임차인을 고를 수 없을 때 전세낀 물건이나 법인이 있는 경우도 알게 되었는데, 전세낀경우는 갱신요구청구권

사용여부를 확인 해서 기존 임차인과 신규계약 할 지 판단 해야합니다. 전세시세에 따라 매매 할 때부터 미리

리스크를 확인 해야 함을 배웠습니다. 법인은 전세금을 쫌더 받을 수 있으나 특약에 전세권 설정으로

담보대출, 근저당 설정은 하지 않도록 해야 됩니다.

4. 협상법과 임대리스크 줄이는 방법

'협상'이란 나에게 유리한 조건으로 물건을 가져온다는 개념이라기 보다는

나도 상대도 서로 윈윈할 수 있는 방법"을 찾는 방법이라는 개념을 알게 되었습니다.

이제까지 집매매거래를 몇 번 했었는데, 협상할 생각을 전혀 해보지 못했습니다.

여기서 배운 방법으로 1호기를 매매할 때 반드시 적용 해보도록 하겠습니다.

이번 강의에서 매매 후 전세를 뺄 때 특약에 어떤 사항을 넣어야 하고

협상은 어떻게 해야 하는지 알게 되었습니다.

꼭 올해 안에 앞마당을 5개 만들어서 1호기를 할 것이고,

열중반에서 배웠던 좋은 곳 고르는 방법과 비교평가와 투자 프로세스를 습득하고

투자 전략을 적용 하며 전세도 전략적으로 빼서 성공하는 투자자가 될 것입니다.

열중반 조원들에게 감사하고 많이 배웠습니다. 모두 성공 하는 투자자가 될 것입니다.