열반스쿨 중급반 1강 강의 후기 [열반스쿨 중급반 35기 9조 재림쓰]

아파트를 사서 임대 빼는 것까지가 투자

24년 상반기 현재 전세 시장 상황

전세 상승률 높은 지역

서울

서울 4, 5급지 지역 상당 수가 전세가율 60% 돌파. 25개구 중 9개구 – 성북, 강북, 은평, 중랑, 서대문, 관악, 동대문, 구로, 금천

신축, 실수요 가치 높은 역세권 구축 중심으로 전세 상승폭 높음

신축, 전용84 배제하지 말고 투자 대상으로 포함시켜 볼 것!

20평대(전용59)만 정리하면 30평대와 가격 차이 모른다.(30평대와 가격 차이 안 나면 30평대가 싸다고 느낌)

대전(서구, 유성구, 중구, 동구, 대덕구)

23년 대전 입주물량 부족했던 시기

최근 10년내 최저물량(적정수요 7.3만 세대 중에 4만 세대)

24년 중구, 동구/25년 서구, 중구/26년 유성구 물량 유의

현재 투자금이 줄었다는 것만으로 투자판단 하는 것이 아닌 지역 내 특이사항 유무, 영향이 없을지까지 확인 필요.

전세가율 올랐다고 투자기회라 퉁쳐서 생각하면 안 된다. 이 생활권에 어떤 다른 특징이 없나. 전세가 세팅할 때 변할 상황 없나까지 체크해야 한다.

경기도(서울과 얼마냐 가깝냐에 따라 가격차이 있다)

수원(영통, 장안, 팔달, 권선)

23년 수원, 2000년대 이후 최대 물량 입주

적정수요 약6만 세대 3배 입주(팔달재개발 입주)

영통구 중심 전세가 상승(신축, 주거환경 양호한 구축)

1억 미만 수도권 소액 투자 가능한 가성비 구축단지 증가

24년 현재 장안구 물량유의(입주단지+분양예정 단지)

준비해야 내 자산에 맞는 투자처 찾아서 투자할 수 있다.

세종(절대 전세가 높기 어렵다 주변 지역 수요가 많아서)

연식, 생활권, BRT노선에 따라 매매/전세가 차이. 전세가율 30~40%

전세가 84기준 2~3억대/59기준 1~2억대 형성

대전 유성구(반석, 노은, 지족 등)와 지리적으로 가장 인접, 밀접한 영향

세종 출범 이후 처음적정수요 범위 내 물량 입주(25년~)

전세 하락률 높은 지역

경북

포항

중소도시 구축 단지는 전세가, 매매가가 딱 붙어감. 오를 때 오르지만 떨어질 땐 곤두박질.

24년 포항 역대급 입주물량(적정 수요 2500/입주 물량 1.1만)

KTX 역세권 개발지구 입주 : 84전세 1.8억~/59전세 1.6억~ (전세가 여기까지 가는구나 하고 하면서 봐야함)

포항 내 단지별 전세가 반응정도가 다르다.(상승, 보합, 하락)

지역 평균 분위기로 리스크를 가늠하지 말고, 단지별 상황 체크

연식, 선호도에 따른 가격 반영

대구(수성구, 중구, 달서구)

지역평균 증감률은 마이너스지만 선호도 높은 생활권 매매, 전세가 상승폭 커짐.

구축 단지의 경우 매도 후 입주하고자 하는 매물이 많은 경우 전세 물건이 적기도 함.

(굳이 전세 돌리면서 가져갈 것인가? 고민하기 때문)

신축과 구축 온도차 큰 상태

구축살던 사람 팔고 신축으로 가도 될 만큼 공급이 많음. 굳이 전세x, 매매o

전세 매물 수를 보면 좋은 입지는 전세 수가 많다.

결론은 투자를 준비하는 우리에게 앞으로 기회가 더 좋아진다는 것

매매잔금으로 전세잔금을 치르는 게 가장 좋은 방법이다.

한 달 상간에 계약과 이사하는 건 어렵다. 특히 수도권에서.

공실관리비가 있다. 양파링님은 10개월 공실이 발생하면서 100만원 정도 내셨다.

전세를 적게 해서 계약하게 되면 살 때는 내 돈이 많이 들어가지만 팔 때는 내 몫이 많이 늘어난다.

[(소유자)주소지 = (임차인)주소지] 이 경우에는 1금융권에서 전세자금 대출을 받을 수 없지만 2금융권에서는 가능

1주택 -> 무주택

2주택 -> 1주택

주인이 주담대가 있다면? 가능!

How? 전세계약서로 전세자금 대출 받으면 계약 진행 중인 것을 알리고, 전세자금 대출을 받으면서 승인이 나면 그 돈을 통상의 임차인이 잔금날 나에게 준다. (개인을 거치지 않고 바로 대출 갚는 곳으로 돈이 간다.

(기존 임차인이 계속 전세입자로 거주하는 경우) 서로 계약서를 안 써도 되지만 임차인이 원하면 기존 계약 조건에 맞춰 새로 쓴다.

등기부등본

1. 표제부(기본정보) – 소재지, 건물명, 용도

2. 갑구(소유권) – 현재 소유자(단독vs공유), 매매, 경매, 증여, 상속, 가압류, 가등기, 가처분

3. 을구(소유권 외) - 얼마나 빌렸는지, 누구한테 빌렸는지, 저당권, 질권, 전세권, 채무자 정보, 채권최고액

등기부등본 반드시 확인해야 할 5가지

소유자가 공동일 경우, (계약자 = 등기부에 나온 사람 = 내가 돈을 보내는 사람) 모두 같아야 한다.

내 마음대로 할 수 없는 물건은 선택지가 많은 시장에서는 선택할 필요가 없다. 다른 것 가자.

(특약) 계약시 생길 수 있는 문제대비. 불리한 내용은 없는지, 서로 동의 했는지 확인, 해석에 이견이 없도록 구체적이고 명확하게 기재

적정한 전세가격을 정할 수 있으면...

매수 전 : 감당할 수 있는 투자선택 투자에 들어갈 비용을 현실에 맞게 계산해 볼 수 있다.

매수 후 : 시장이 받아주는 적정한 가격으로 임대물건순위 높일 수 있다.

전세가격 설정 : 단. 생. 공.(단지, 생활권, 공급)

1단계 : 단지 내 비교

갱신 가격 무시 못 한다. 개수가 많아서

갱신도 다시 받아주는 가격으로 봐야한다.

2단계 : 생활권 내 비교

3단계 : 공급물량을 통한 최종 점검

사람들이 좋아하는 단지는 하락장에서도 전세가가 오른다. 살 때 어떤 것을 사는지가 중요

매매가 내려가 있지만 전세가 올라오는 이 시장에서는 좋은 것을 살 수 있는 기회

3, 4호기 이상 갈수록 2년 뒤 전세도 생각해놔야 한다. 3개월(분기) 전으로 여유를 잡자

전세 만료일을 흐트려 놔야 한다.

갱신청구권 쓰면, 2번째 살고 있으면 나간다하고 3개월 있다가 계약 종료.

2년 안 채우고 나간다하면 3개월 만료되는 시점까지 돈을 돌려줘야 한다.

수도권 하락장 6년 정도 갔다. 하락장 빨리 안 도망간다.

작은 것에 일희일비하지 말고. 작은 건 임차인이 원하는대로 해주자. 부의 그릇을 키워 대인배 마인드로!