관련 강의
서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
안녕하세요. 한강입니다.
월부에서 배운 가장 의미 있는 가치는
투자자로서 성장하기 위해 반복하고 성장을 계속 해나가는 것이라 생각됩니다.
지금 제가 성장을 위해서 가장 필요한 것이 무엇인가를 떠올리면
투자를 통한 경험을 쌓는 것이라고 생각됩니다.
이번 강의를 들으면서
공부가 아니라 정말 투자처를 찾고 투자로 이어지게 해보겠습니다.
[1.현재 서울 시장 진단 / 서울 아파트 투자의 특징]
현재 서울 시장은 매매가가 급격하게 오르지 않고,
급매물 위주로 거래되면서, 전세가는 상승하고 있다.
우리는 결국 싼 물건을 사야 하기 때문에
매매가 하락 이후 반등하여 내려오지 않는 비싼 물건은 제외하고
매매가가 내려오고, 전세가가 올라오는 싼 물건을 거래해야 한다.
아파트 입지에 매몰되지 않고,
단지 대 단지를 비교해서 사야 한다.
즉, 사람들이 좋아하는 단지를 싸게 사야 한다.
단지 비교는 사람들이 좋아하는 요소를 얼마나 가졌는지 본다.
역세권+신축+상급지+환경 = 많은 요소를 가질 수록 좋다.
상급지 기준을 구의 입지로 나눠보면,
서울에서는 동작구, 영등포구 이상이 상급지라고 볼 수 있다.
하지만, 상급지라고 다 투자를 할 수 있는 게 아니라
내 아이를 키우고 싶은 곳을 기준으로 판단해 볼 수 있다.
2급지 마포구와 마포구에 생활권을 같이 공유하는
4급지 서대문구 00울 뉴타운을 생각해보면
마포구가 항상 좋을 것 같지만,
같은 생활권을 공유하고 더 많은 선호 요소가 있는 곳이라면
4급지를 투자하는 것이 더 의미 있는 투자가 될 수 있다.
더불어 서울은 각 구별 특장점을 명확히 가지고 있다.
예를 들면 노원은 중계학군이 중요하고,
이를 기반으로 사람들이 거주할 만한 단지,
내 투자금으로 할 수 있는 감당 가능한 단지를 찾아야 한다.
<뉴타운>
뉴타운은 환경이 개선되는 곳이기 때문에 주목해야 한다.
더 좋아질 뉴타운을 알고, 이 곳이 개발되면
앞으로 어떻게 변할 지를 예상해보고 적극적으로 투자 고려할 것
[2.서울 내 가치성장투자와 소액투자의 현실화]
가치성자투자 = 가치 있는 것을 싸게 매수해서
수익을 높이고 현금 흐름을 만든다.
소액투자 = 엄청 가치 있지 않지만, 높은 수익을 내는 것
가치성장투자 보다는 집이 더 많이 있어야 현금 흐름이 생긴다.
우리가 추구하는 목표 지점은 곧 가치성장투자이기때문에
1.투자금에 맞는 지역을 선택하고(종잣돈+1억)
2.좋은 생활권 우선 순위를 매긴다.
3.그 다음 단지 별로 본다.
지역 안에서 입지 좋은 신/구축은 매매가 빨리 날아가고,
투자금이 많이 든다.
입지 좋은 구축은 전세보다 매매가 먼저 움직이는 특징이 있다.
입지 덜 좋은 신축은 입지 덜 좋은 구축보다는 매매, 전세가 먼저 움직인다.
소액으로 가능한 시장이 올 것이다.(매매가가 먼저 날아가지 않으면서
연식은 괜찮아서 전세가가 올라 올 것 같은 단지들을 타게팅 해서 볼 것)
입지 덜 좋은 구축은 매매가는 보합하면서 전세가는 올라와서 오랫동안 기회를 준다.
가장 적은 투자금으로 투자 가능
가치성장 투자는 사람들이 좋아하는 단지를 해야 한다.
0.전세가율이 높았던 시기가 짧을수록 사람들이 좋아하는 단지
1.상승 시작점 보기(왜? 좋아하는 단지들이 먼저 날아간다)
2.전고점을 보면서 상승했을 때, 가격 레벨 차이를 본다.
3.하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익을 본다(얼마나 올랐는지 확인)
우리는 집을 매수하고 나면, 곧 매매/전세가가 상승하길 바라지만
실제 투자에서 가격의 상승이 얼마나 걸릴 지 모른다.
그렇기에 투자금 회수를 위해 기간을 짧게 생각하고 감당 불가능하면
초조해 질 수 밖에 없다.
매매/전세 가격 상승이 언제 될 지 모르기 때문에
10년을 기다린다고 생각하고 가치 있는 물건에 투자해야 한다.
투자자에게 중요한 것은 단지 매매가 상승만이 아니라
결국, 전세가가 올라서 현금 흐름을 만드는 것이다.
그래서 전세가 상승 기간과 언제 상승을 시작했는지
얼마나 올랐는지 알아야 한다.
[3.서울 투자 의사 결정하는 방법]
가치를 정확하게 알면 가치 대비 싼 것을 알 수 있다.
정량적으로 보면 30% 이상 하락하면 정말 싼 것!
20% 이하라도 싼 것! 하지만 가격의 천장은 열어둬야 한다.
전세가율 60%이상(전세가율 올라 오는 것을 확인)
가치 있는 것 : 연식이 좋고, 사람들이 거주하고 싶은 동네면서
사람들이 거주하고 싶은 단지를 찾아야 한다.
[4.서울 투자시 고려해야 할 것들 FAQ]
1.취득세/양도세 : 양도 금액에 따라 현재 주택 보유한 채 매수
혹은 현재 주택을 팔고 매수 할 지 결정한다.
예) 취득세 중과 8% vs 매도 후 매수 시 양도세+취득세
양도 차액에 따라 편익과 비용을 계산해보고 결정
2.명의(공동, 단독) : 공동이 유리
공시지가 24억까지 종부세가 1%
혼자서 하면 24억에 대해서 세금을 다 내야 하고
공동으로 하면 9억/9억 으로 나눠서 낸다.
3.임대 사업자 : 신경 쓰지말고 투자부터 하자!
4.현재 역전세로 추가 투자 불가한 경우
역전세는 내가 노력하지 않아서가 아니다.
역전세는 흐름에 대응하는 것이다.
마인드
투자는 결국 내 몸으로 체득하는 것이다.
두려운 일들도 부딪혀야 한다.(부사님에게 가격 1억 깎기 같은 ㅎㅎ)
지금 내게 투자를 가로막는 문제가 있다면 그 것을 해결하고 가야 한다.
내가 해야 할 것(BM)
1.당면한 문제를 해결한다. (전세 보증금 돌려받기)
2.직장(직장에 있는 동안 내가 더 희생하고 일과 이후 시간 방해 받지 않기)
3.편견을 내려놓고 배운 대로 투자한다(단지 대 단지로 비교한다)
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