[실전 26기 12조 블리스터] 1주차 강의후기 (전세 투자자로 거듭날 나)

안녕하세요.

수용성 No.1을 지향하고 있는 블리스터입니다.

첫 실전반을 호기롭게 수강하면서,

무엇이든 최선을 다해야겠다고 다짐했지만,

1주차 강의부터 허겁지겁.. 정신이 없네요!

그래도 이번에는 강의를 듣고,

머릿속에 남기기 위해 최선을 다해서 복습을 해보겠습니다.

1. 현재 시장은 어떤 상황인가?

무언가를 하기 위해서는 정확한 메타인지를 우선 갖추고 있어야 합니다.

우리는 그냥 부동산 투자자가 아니라, 전세를 활용해 투자하는 "전세레버리지 투자자"입니다.

그렇기에 우리에게 가장 중요한 것은 "전세"의 방향입니다.

특히, 제주바다님께서 이 내용을 강의 앞에서부터 강조해주셨는데요.

항상 매가에만 주목하던 저에게는 저의 정체성을 다시 심어주는 강의였다고 생각합니다.

그렇다면, 현재의 서울 전세시장은 어떨까요?

간단히 정리하면, 23.1분기 전세가 급락 후 회복세를 보이고 있고,

향후 26년부터 공급물량은 부족한데 착공건수도 줄어들면서,

전세가가 지속적으로 상승하게 될 것이라고 예상되는 시장입니다.

이 시장이 투자자에게 의미하는 것은,

앞으로 "겨울"을 지나 "봄" 시장으로 진입하는 것을 의미합니다.

따라서, 투자자로서 서울과 수도권 투자를 준비하기 위해서,

지속적으로 앞마당을 만들고, 시세트레킹을 꾸준히 하면서,

기회를 계속 옅보려는 노력이 필요한 상황이라고 알 수 있습니다.

2. 서울 투자기준, 전세가율 60%의 비밀

실력은 없지만, 나름 그래도 강의를 1년을 들으면서

항상 의아했던 부분이 있었습니다.

매번 서울은 전세가율 60%, 수도권은 70%, 지방은 80%면 싸다.

출처 입력

솔직히 저는 이 말이 와닿지도 않았고, 이해도 안됐습니다.

어디서 누가 분석한 자료가 있는건가? 무슨 근거로 이런 말을 할까?

근데, 이번 강의를 통해서 확실히 전세가율 60% 의미에 대해서 알게 된 것 같습니다.

우선 전세가율 60%는 매가 상승기 이전에 가격이 가장 싼 시기를 나타내는 지표입니다.

특히나, 시장 공포로 매매가 전세로 전환되고 전세가 올라가는 상황을 반영하는 때를 의미합니다.

이 때부터 사람들은 움직이기 시작하죠,

어? 이정도면 서울 싼데?

이 때부터 슬슬 전세가 올라가며 매가도 올라가는 모습을 보입니다.

이런 것들이 가수요가 적은 수도권과 지방에서는 각각 70%, 80%에 나타나는 것이겠죠.

다음으로, 이 때 사야 안정적인 전세투자를 할 수 있습니다.

60%에서 매가가 가장 싸다는 건 그래프를 보고 이해하면 되지만,

소위 갭투자라고 생각하는 사람들은 그럼 80%로 붙을 때도 있을텐데,

그 때 사면 되지 않나? 라고 생각할 수 있습니다.

하지만, 그건 그 잠깐의 투자금만 보는 안일한 생각입니다.

80%까지 붙었다는 건 기본적으로 전세가가 높다는 의미이고,

향후에 그 전세금을 올려받는 확률보다 내어줄 확률이 높단 의미고,

투자금을 회수하는 것이 늦어져 향후 투자를 지속하기 어려울 수 있다는 의미입니다.

저는 솔직히 이 개념 하나만 이해해도 이번 강의에서 정말 큰 깨달음을 얻은 것이라고 생각합니다.

사실 저도 지금까지만해도 소위 갭이 붙을 때나 서울을 봐야한다고 생각했기 때문이죠.

3. 그럼 입 다물고 60%에 서울 사면 되?

1,2번까지만 생각하면 그럼 이렇게 생각할 수 있습니다.

전세가율 60% 되면 서울 사면 되겠네?

하지만, 이 또한 근시안적인 사고방식입니다.

돈을 이렇게 쉽게 벌거면 저는 이미 월부를 떄려쳤을 겁니다.

부동산은 "사람"이 사고 파는 자산입니다.

그렇다보니 실제 사람이 먹고, 자고, 생활하는 모든 것들과 연관된 아주 복잡한 자산입니다.

그렇기에 단순히 서울이라서 좋다라고 "퉁"치고 생각하는 것은,

사람을 너무 쉽고 단순하게 생각하는 일입니다.

예를 들면, 아무리 직주근접으로 업무지구 배후에 있더라도,

사람들은 신축택지+대규모 교통호재+일자리 투입이 되는

경기도의 도시를 더 크게 선호할 수도 있습니다.

또한, 경기도라도 과천같은 곳은 서초 옆에 위치해있어

그 쪽의 좋은 일자리를 가진 사람들을 흡수하면서, 교통까지 갖추고 있으니

서울의 왠만한 곳들과도 견줄 수 있습니다.

따라서, 우린 가치를 좀 더 "세분화"해서 생각하는 노력이 필요하고,

이를 "급지", "생활권" 등으로 순서를 메겨서 손쉽게 파악해볼 수 있습니다.

하지만, 여기서 또 유의해야할 점.

반드시 급지가 높다고 투자해서는 안된다는 점이죠.

"같은 투자금으로 여기보다 더 좋은 급지에 투자할 곳이 없는지?"를 고려해봐야 합니다.

성동구라면? 주변 상급지(용산, 서초, 송파 등)에 투자할 곳이 없는지를 찾아봐야 하는 것이죠.

4. 1주차를 마치며,

지금 이 후기를 쓰고 있는 시간은

11시 31분입니다.

정말 겨우겨우 강의듣고,

겨우겨우 후기를 쓰고 있습니다.

그래도 제 스스로에게 부끄럽지는 않습니다.

첫 실전반이 되면서,

정말 내가 할 수 있는 최선을 다하자는 생각을 가졌습니다.

실전반이라는 기회가 누구에게나 오는 건 아니니까요.

그럼에도 불구하고 솔직히

많이 주눅들고 좌절하는 순간도 있었습니다.

(그 1주일사이에....ㅋㅋㅋㅋㅋ)

그래도 지금 이 소중한 시간에,

좌절하고 흔들리지말고

어쨋든 내가 할 수 있는 최선을 다하자는 마음가짐을 가졌고

지금도 제가 할 수 있는 최선을 다해

임장을 다녔고,

임보를 쓰고,

강의를 듣고 있습니다.

그렇기에 강의후기 마지막에는

제 스스로에게 수고했다는 말로 마무리 해보겠습니다.

블리스터, 수고했다!

감사합니다.