영등포구 영등포동 영등포푸르지오아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 74기 가보자9 0차영차 깡깡구] _수정

by. 행복라마님

안녕하세요!

90조 깡깡구입니다. :)

수익률 분석 보고서 과제 작성해 보겠습니다.

과제 중 참고한 링크 공유드립니다.

✨앞으로5년님 _입지평가 등급이 뭔가요? feat. 수익률보고서 작성팁

https://weolbu.com/community/350459

✨샤샤와함께님 _아파트 수익률 계산해보는 방법 (feat.계산기 첨부)

https://weolbu.com/community/39520

✨스스다님 _학군- 중학교 배정 쉽게 보기

https://cafe.naver.com/wecando7/8731623

제가 실수할 뻔했던 중학교 학군 관련 글입니다!

https://weolbu.com/community/739472

🏢아파트 명

영등포푸르지오

🗺️위치(지도)

📝입지평가

1. 직장_S급

영등포구 사업체수 42,370개 / 종사자수 373,478명

2. 교통_A급

3. 학군_C

대영중 59.% _C / 양화중 83.8%_B

*중학교, 학군등급을 매기기 위해서

@스스다님이 만들어주신 자료를 참고했습니다 🤩

https://cafe.naver.com/wecando7/8731623

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영등포 푸르지오는 거리가 가까운 중학교가 2개인데

학업성취도가 80%이상과 50%이상으로 극과 극인 학교가 2곳..

스스다님 제공자료에 보면

중입배정순위는

지망순위 > 근거리교 순위 > 소속 초등학교 총 재학기간 순위

> 컴퓨 추첨 > 학구위반자 > 학교군외 거주자

입니다.

📌학구도서비스(바로가기)

에서 검색한 결과

갈 수 있는 중학교 리스트입니다.

또는

📌남부교육지원청 학교군별 소속학교를 검색해 보았습니다.

구글링 : 붙임 서울특별시 중학교 학교군 설정 및 배정방법 고시 바로가기

10개가 넘는다니;;;

🥲정확한 배정 중학교를 알 수 없을까 써칭하던중

⭐호갱노노에 검색해보라는 글을 보고 검색!!

실거주자분들의 말이 제일 정확하겠죠?

과제가 아니라 실제 임보를 쓰는 과정이라면

✒️ 임장 중에 부사님이나 실거주자분, 교육청에

문의하는 것이 가장 정확할 것 같다는 생각이 들었고,

여러 방향으로

정확하게 확인하는게 좋다는걸 과제하면서 깨달았습니다!!

실거주자분들의 말에 따르면

아실 어플에 학군정보로 나왔던

대영중, 양화중 중

언급된 곳이 없었습니다..!!

실거주자분들의 말에 따르면

영원중 배정받게 될 텐데요.

영원중학교의 학업성취도는 74.2%

그렇다면 학군은 등급 C 가 되겠네요!

4. 환경_S

환경은 앞으로 5년님이 제공해주신 자료를 토대로 등급을 매겨봤습니다.

카카오맵으로 1km 이내에 있는 백화점, 대형마트 수가 기준인데요,

200m 오버하면서 현백 다크브시티와 이마트가 걸쳐지기 때문에

저는 S라고 판단했습니다!

5.공급_S

영등포구 인구수는 374,968명

부동산 지인_인구 바로가기

여기서 앞으로 5년님이 글에 있는 공급 적정수요를 참고해

계산해봅니다.

374,968명 * 0.005 = 1,874세대

가 적정수요 입니다!

올해부터 앞으로 3년 그 이후로는 공급이 없고

24~26년 총 공급 = 1,730

1,730 / 3년 = 576세대로 으로 부족해보입니다.

적정수요의 1/2 이하로 S등급이 되겠네요!

부동산지인_빅데이터지도_수요/입주지도

🎉최종 등급

⏳과거 시세

📈수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)

수익률 =( 수익금 / 투자금) *100

*수익금 = 현재 매매가 - 매입시점 매매가

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*투자금 = 매입시점 매매가 - 매입시점 전세가

🍀샤샤와 함께님이 공유해 주신 엑셀 계산기로 계산해 보았습니다!

[25평형]

[30평형]

[33평형]

[33평형]

제가 예시로 선택한 아파트는 평형이 4개나 됩니다.

저점에 매수했다면 수익률에선 1100%로 25평형이 1등

수익에선 6.37억로 33평형이 1등입니다.

그러나 저점 매수시점에 평형별

투자금에서 차이가 있었습니다.

25평은 5,500만원 - 매매가 5.5억 수익

33평은 7,300만원 - 매매가 6.37억 수익

일전에 너나위님 특강에서

그 때 수도권은 20평형보다 30평형 좋다

(전세가 상승도 더 높다.)

20평이라도 방 3개가 2개보다 좋다

라고 알주셨는데,

영등포 푸르지오 20평형은 방이 3개이고 역세권이라서 그런지

20평,30평 모두 저점대비 현재 전세가 수익은

2.5억 내외로 비슷했고,

매매가에서는

투자금 2300만원으로

추가 투자금 대비 수익이 4배가 차이가 나는 것을 보고

그 말 뜻을 이해할 수 있었습니다.

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📸현장 사진

[네이버 지도 거리뷰로 대체했습니당...ㅎ🥲]

수익률 계산을

직접 계산해보면서

유의미한 시간을 보낼 수 있었습니다!!!