중소도시 앞마당이 1개인 경우 비교평가 하는 방법

험블

24. 03. 17. 14:35

안녕하세요 가자쓰님~! 현재 앞마당이 중소도시 앞마당이 천안 1개인 상황에서 투자를 준비하고 계시는군요! 질문주신 내용이 천안을 제외한 다른 지역에서 비교평가에 적합한 지역이 어디인지 궁금한 것으로 이해했는데 맞을까요? 보통 지방에서의 비교평가는 인구수를 기준으로 도시의 체급이 비슷한 도시끼리 비교평가를 합니다. 인구수는 곧 수요와 비례하기 때문인데요. 천안은 현재 아산과 함께 인구수가 100만에 가까운, 중소도시 중 규모가 상당히 있는 도시입니다. 따라서 인구수 85만의 청주, 65만의 전주와 함께 비교해보시면 좋을 것 같습니다 :) 비교평가를 위해서는 청주와 전주의 입지, 가격에 대해 모두 알고 계셔야 하기에 앞마당을 먼저 만들고 비교평가 후 투자의사결정을 해도 늦지 않으실 것 같아요! 비교평가 화이팅입니다!

소도쿠

24. 03. 17. 23:05

안녕하세요 가자쓰님 :) 1호기 투자를 위해 노력하시는 모습이 멋집니다! 앞마당이 1개인 경우에는 당연히 앞마당 내에서 비교평가를 할 수 밖에 없을 것입니다. 때문에 우선 현 시점에서는 앞마당인 것으로 보이는 천안 내에서 비교를 하시면 되겠습니다. 1. 앞마당이 1개일 때의 비교평가 비교평가의 방법에는 가격을 고정하는 방법과 가치를 고정하는 방법이 있는데, 처음에 접근하기 좋은 방법은 가격을 고정하는 것입니다. 위에 신부힐스와 e편한두정3차를 예시로 들어주셨는데, 현 시점에 신부힐스 24평 최저가는 2.95억, e편한두정3차는 3.05억으로 1천만원의 차이가 납니다. 그렇다면 비슷한 가격대를 형성할 때 조금 더 가치가 있는 물건은 어디일까? 를 생각해보시면 됩니다. 만약 가치가 우열을 가리기 어려울 정도로 비슷하다고 한다면 전세가를 통해 투자금까지 살펴보시면 더 좋겠지요. 하지만 투자금이 전부는 아닙니다. 결국 저렴해야 한다는 것을 유념하시면 좋겠습니다. 2. 앞으로의 비교 평가 앞으로 앞마당을 늘려가시면서 비교평가를 하실 필요가 있는데, 아무래도 비슷한 체급의 도시와 비교평가를 하셔야 할 겁니다. 예를 들어 천안과 부산을 비교하면 체급 차이가 커 가치 판단이 어려울 수 있기 때문입니다. 이런 경우 가격을 고정하면 '부산이 더 큰 도시니까 더 좋을거야' 라는 오판을 할 수 있습니다. 때문에 비슷한 체급(인구)을 가진 도시, 예를 들어 청주나 전주 같은 도시가 될 수 있겠네요. 이런 도시를 앞마당을 만들어 비교 평가를 해보시면 지역 내에서 비교 평가를 할 때보다 좀 더 명확한 판단이 가능할 겁니다. 지역 자체가 저평가되어 있지 않은 경우 지역 내 비교평가로만 투자 매물을 판단한다면 그 지역 내에서만 저렴한 단지에 투자할 수 있기 때문에 이를 방지할 수 있을 겁니다. 개인적으로 비교평가를 할 때는 체급별 3개 이상의 앞마당이 필요하다고 생각합니다. 때문에 천안 물건이 저평가되어 있는지 명확히 판단하기 위해선 중소도시 앞마당이 3개 이상인 상태에서 지역간 비교 평가를 통해 판단해보시면 좋을 것 같습니다. 도움이 되었으면 좋겠습니다 :)