[지기11기 23조 2년몰입해서3십년자유이루조 드림이레] 제주바다님의 대전지역분석

제주바다님

작년, 인생의 슬럼프를 맞아 너덜너덜해졌을 때,

마음을 다잡고자 받은 투자코칭의 멘토님으로 제주바다님을 처음 뵈었다.

그 때 투자에 대한 고민보다는 삶이 너무 지쳐있었기 때문에,

지금 생각해보면 참 어리석은 질문들만 잔뜩 가져갔었던 것 같다.

하여간 그 코칭 이후, 난 마음을 다잡았고, 처음으로 조장 지원도 하며

더 이상 슬렁슬렁 대충하지 않겠다고 다짐했었고,

그 이후, 전보다는 확실히 발전된 모습으로 매일을 살아가고 있다.

지방투자기초반 11기 첫 수강

실전, 지투반으로의 광클 도전 실패로 투자자로의 성장이 막연하게만 느껴지던 때,

앞마당이 하나도 없었던 그 시점에서는 강의만 수강하면 자동으로 성장하는 건 줄 알았다.

하지만 막상 첫 앞마당을 만들면서 임보를 써보니 실력이 너무 부족함이 느껴져서

이 상태로는 실전 지투반에 가더라도 따라가기조차 너무 벅찰 것 같았다.

그렇게 상급반 가기를 미뤄둔 채 마음이 잘 맞는 동료들과 자실반을 꾸려서 앞마당을 하나씩 늘려가며 수도권 3개, 지방에 2개의 앞마당을 만들었다.

해도해도 느는 것 같지 않고 버겁기만 한 채로 매너리즘에 빠져가던 중,

다시 월부 환경에 들어가 마인드셋도 바로 잡고, 지방 투자 비교평가 방법도 제대로 배우고 싶은 마음으로

반년 넘게 만에 다시 정규과정을 신청했다.

지역 분석

OO은 바로 직전의 앞마당이자 시댁이 있는 곳이다. 거주 경험이 있는 곳이기도 하다.

그래서 직전에 임장을 돌아다니면서 꽤 아는 척을 많이 했던 것 같다.

또 임장과 임보를 통해 새롭게 많이 알게 된 것이 많다고 생각했었다.

하지만 이번에 전혀 생소한 지역인 OO를 공부해보니 임장과 임보를 통해서 지역이 공부되는 느낌이 안 들었다.

그전에 하던 대로 사전임보 장표를 채워갔지만 여전히 지역이 어렵게 느껴졌다.

이전 앞마당들은 어느 정도 배경지식을 갖고 있었던 곳들이라서 쉽게 알아진 거였나보다.

그동안 내가 공부한 것들이 얼마나 수박겉핥기 식이었는지가 깨달아졌다.

이번에 같은 조가 되어 함께 임장한 마손님께도 많이 배우고, 제주바다님의 강의 중에도 많이 배운 것이,

정말 지역을 이해하기 위한 노력을 많이 해야 한다는 것이다.

지도를 거의 외우다시피 들여다보고 아파트단지가 어디에 몇개가 있는지,

이 지역은 어떤 분위기일 것 같은지 미리 열심히 상상해봐야겠다.

그동안 나는 장표의 장수를 채우기에만, 장표를 예쁘게 꾸미기에만 급급했던 것 같다.

제대로 된 지역분석을 하고 싶다. 지역분석 실력이 늘어야한다.

그래야 지역에 대해 모르겠는 느낌이 좀 사라질것 같다.

지방투자

나는 지방투자에 대해 딱 연습게임정도로 생각했다.

대박은 수도권에서만 터지고 지방은 수도권으로 갈 수 있는 판돈을 키우기 위한 중간 계단 정도로만 인식하고 있었다.

하지만 이번 강의를 통해 지방에서도 저평가된 물건을 잘 찾는다면

수도권 못지않은 수익을 얻을 수 있다는 것과

광역시는 장기 투자가 가능할 정도로 우상향 한다는 것을 새롭게 알게 되었다.

그러나 그런 물건을 찾기 위해서는 비교를 다양하게 많이 해보아 입지와 가격에 대해서 감을 익혀야 한다는 생각을 했다.

매임을 하고도 생활권마다의 절대가가 익혀지지 않은채로 시세트레킹도 잘 안되고 있었는데,

이런식으로 한달에 앞마당을 하나씩 늘려봤자 소용이 없겠구나 싶었다.

앞으로는 비교에 비교를 거듭해서 시세트레킹과 1등뽑기에 더 집중해야겠다.

현재 지방은 기회를 주고 있다.

지금 당장 투자를 할 수 없는 상황 때문에 실전보다는 연습이라는 마인드가 더 컸다.

처음에는 이렇게 하나씩 알아가는 것도 괜찮다고 생각하면서 여유가 넘쳤는데,

지방으로 앞마당을 넓히다보니 임장비용이 어마어마하게 들고,

투자가능한 범위 안에 들어오는데 나는 막상 투자할 수 없다는 생각에 조금씩 답답해지기 시작했다.

더운 날 낯선 지역의 땡볕 아래를 돌아다니면서 자주 현타가 왔다.

내가 지금 하는 일이 헛짓거리인건 아닌가...

투자할 수 있는 시기가 눈앞에 안보이는데 이렇게 돈과 시간만 쓰고 다니면 안되는거 아닌가...

그러다보니 비교도 적극적으로 하지않았다. 방법을 모르기도 했지만 당장 투자할 게 아닌데... 하는 안일한 생각이 컸다.

그러니 OO을 앞마당으로 만들면서도 기회가 왔다는 것도 잘 몰랐다.

오로지 투자기준 5000만원 안에 들어오는게 있냐없냐가 시세를 보는 전부였던 것 같다.

매매가가 많이 낮아진 상황에서 전세물량이 턱없이 부족해지고, 공급량이 안정적인 곳.

큰 그림으로 해당 지역의 계절을 파악해야 한다.

1급지에만 투자할 수 없다.

수도권도 아닌 지방인데, 당연히 입지 좋은 곳에 해야한다고 생각했다.

하지만 우리는 소액투자자이기 때문에 1급지에서 좀처럼 기회를 찾기 힘들 것이다.

당연히 2,3급지를 봐야 하며 거기에도 기회는 있다. 저평가 여부를 판단할 수 있다면!

그렇기 때문에 생활권 분석을 할 때 더 꼼꼼히 해야 하며

생활권별 단지 순위도 나래비를 세워두어야 하겠다.

그리고 앞마당별 생활권 순위도 매겨보아야겠다.

가격만으로의 비교가 아닌,

생활권마다의 직장, 교통, 학군, 환경의 모든 요소가 가격에 녹아들어가야 한다.

여태까지 조사는 했지만 가격과 분리하여 생각했던 것 같다.

그렇게 비교해야만 저평가 단지를 추려낼 수가 있다.

그동안 왜 앞마당을 만들어오면서도 임보를 위한 임보에 머무르는 것 같은 느낌이 들었는지 알 것 같다.

각각의 조사자료를 가지고 그 이상의 분석과정을 거쳐야 한다는 점을 간과하고 있었다.

강의에서 보여주신 비교 과정을 BM하면서 조금씩 내 앞마당에 적용해 보겠다.

지방은 싸이클이 짧다.

내가 월부에 막 들어왔을 때는 전국이 고점이 어딘지 모르고 치솟는 불장이었고,

금리 및 규제로 인해 한순간에 다같이 꺾였다.

반등하는 분위기가 있었지만 변화를 민감하게 감지하지 않았다.

한달전 분위기와 지금이 다르다는 것을 모르고 있었다.

수도권과 지방은 싸이클 주기가 완전 다르다고 한다.

수도권은 싸게 샀다면 장기투자로 두고보아도 되지만 지방은 싸이클에 따라 매도시점이 될 수도 있다.

또 기회를 주기도 한다. 그러므로 지방은 더 민감하게 시세를 지켜봐야 한다.

긴 가을 겨울이 지나 1차 상승기때는 주로 투자자가 들어간다.

그리고 나서는 가격이 원위치 되기도 한다.

하지만 2차 상승기에는 투자자+실수요자도 함께 들어간다. 진짜 상승이 시작된다.

고수 투자자라면 1차 상승기 이전에 싼 가격으로 사두고 기다려야 한다.

투자의 4계절을 잘 이해하지 못하고 있었다.

내 앞마당들의 시세트레킹을 하면서 지금 계절이 어느 시점인지를 파악하는 연습을 하자.

나는 어떻게 할 것인가?

생각이 많아지고 고민이 많아졌다.

가지고 있는 물건들이 연달아 역전세가 일어나고, 대출 이자 비용이 커졌다.

지방 임장이랍시고 드는 비용이 부담스러워졌다.

실력은 좀처럼 느는 것 같지 않고, 나만 정체되어 있는 것 같다.

아무리 모아도 종잣돈은 커녕 대출을 상환하기에도 많은 세월이 걸릴 것 같다...

머릿속에 탈출구가 그려지지 않는다.

그렇다고 투자를 포기할 수는 없다. 이 상황을 정리해서 실전 투자를 할 수 있는 여건을 만들어내야 한다.

투자 조건을 만들어서 투자하라는 제주바다님의 말씀을 이렇게 적용해도 되는지 모르겠지만

어떻게 내가 실전투자로 나아갈 수 있을지 다음 달에는 투자코칭을 받아보아야겠다.

그리고 계속해서 현타가 오고 지루하고 어려운 이 과정을 해나가자.

대신 앞마당이 늘어나고 있다는 단순한 성취에 도취되지 말고, 진짜 투자할 것처럼 진지하고 치열하게 임하자.

BM : 배운 내용 내 임보에 적용하여 자세히 비교해보기.

앞마당 간 비교평가 시작하기.

다음달 투자코칭 신청하기.