2주차 강의후기 [서울투자기초반 10기86조]

넘사벽의 학군지 & 재개발 예정된 목동, 지속적으로 성장하며 인구를 끌어모으는 업무지구 마곡, 최고의 연봉을 자랑하는 여의도, 교통을 강점으로 한 막강한 선호지 신도림, 다양한 입지핵심요소를 갖고 있는 서남권의 총정리 !

2주차 강의는 서남권의 2급지부터 5급지까지, 다양한 급지의 입지 특성과 주요 생활권 정리 해주신 강의었습니다.

특히, 지역별 가치투자대상, 소액투자대상, 투자 후순위대상으로 나누어 보고, 현재의 가격수준을 파악, 향후에 꾸준히 트래킹해야 할 단지를 소개해 주셨던 부분이 가장 기억에 남고, 이것을 이번 강의에서 최우선으로 가져가야 할 BM이라고 생각했습니다.

서남권은 지금 살고 있는 지역이기 때문에 지역에 대한 이해도가 많은 편이기도 했지만, 한편으로는 거주자로서 가지고 있는 선입견 때문에 지역을 객관적으로 보지 못하는 부분도 많았습니다. 제가 생활하기 충분한 편의시설과 교통 인프라, 익숙함으로 인해 좀 더 높은 점수를 주었던 생활권은 가족단위 세대의 수요를 커버하기에는 충분치 못하여 입지적 위상이 사실상 낮은 곳이었고, 오랫 동안 생활해 오며 환경이 서서히 개선되어왔던 곳이지만, 그저 유동인구가 너무 많아 번잡하고 쾌적하지 않다고 느끼며, 언제 좀 더 공기좋은 곳으로 이사할까 생각했던, 무지하기 그지 없었던 제 자신이 참, 후회스러워지는 순간이기도 했습니다.

지금부터라도 투자자의 시선으로 편견없이 가치평가 하기 위해, 주우이 님의 말씀처럼 천천히 즐기면서 앞마당을 하나씩 늘려간다면, 이제 곧 다가올 서울 가치투자와 소액투자의 기회를 놓치지는 않겠지요 ?

그래프 보다 가치 판단 먼저 ....

이번 강의에서 더욱 새겨들어야겠다고 생각한 내용은,

단지비교 그래프만 가지고 투자 단지를 선택할 경우, 그래프가 담지 못하는 단지의 가치를 간과하게 되어, 투자에서 실수 할 수 있다는 말씀이었습니다.

앞마당이 늘어날 수록, 비교해야 하는 단지들이 늘어나면서 비교평가의 난이도가 점점 높아지는 느낌입니다. 같은 앞마당 내에서도 어려운데 급지가 다른, 연식도 다른 단지들을 비교하면서 아직도 명확하게 어느 단지가 낫다는 판단이 안설때가 더 많습니다. 1주차 강의에서 자모님께서 상급지 하위생활권은 투자 우선순위에서 배제하라시며, 상급지 비선호 생활권 단지와 하급지 선호 생활권 비교는 무의미하다고 알려주셔서, 고민거리가 조금은 해소되었지만, 상급지의 중위 선호 생활권 구축, 하급지 상위 선호 생활권 신축같이 난이도 높은 비교는 결국, 그래프에 의존하게 됩니다.

앞으로는 전고점이 더 높다는 이유만으로 그 단지를 선택하는 오류는 범하지 말아야겠습니다.

정확히 가치 vs 가치, 임장에서 보고 느낀 가치를 토대로, 선택하는 연습을 꾸준히 해야겠다는 생각을 하게됩니다.

가격보다는 가치를,

비슷한 가격이라면 더 좋은 입지,

비슷한 가격과 비슷한 입지라면 선호도가 더 좋은 단지 (임장을 통한 가치 확인 필수!)

똑같은 투자금이라면 더 좋은 단지를 선택

30평대도 함께 트래킹, 하락장에서는 20평대 선호, 상승장에서는 30평대 상승의 힘이 더 좋다 !

주우이 님 강의에서 항상 강조되는, 가격이 비슷하다면 상위평형 선택 ! 30평대도 함께 트래킹 하고, 가비교를 통해 20평대가 싼지, 30평대가 비싼 것인지도 생각해 봐야겠습니다.

잔금에 대한 걱정보다는 동일한 투자금이라면 더 좋은 단지 선택

지금은 전세가가 낮은 시장이므로 잔금에 대한 걱정으로 소극적 선택보다는 투자금이 가능하다면 가장 좋은 단지를 선택, 역전세는 신용 대출이나 마이너스 통장 등으로 준비하자.

지금은 전세낀 매물이 쌀 수도 있으니, 먼저 매물의 가격이 싼지를 확인하고, 전세시장가와 낀 전세가를 비교해 본 후, 싼 가격으로 사는 것이 유리할 경우, 투자금이 더 들더라도 먼저 사 놓는 것이 좋을 수 있지만, 전세 만기 시점에 공급을 확인해 보고, 재계약 등 고려해 볼 것.

우리가 부동산 투자자로써 호재를 바라보는 자세

지금 당장 고려하지 않아도 되는 호재 혹은 하락장에서 아직 가격에 반영되지 않았지만 결국 재가치를 찾게될 호재를 잘 구분해야겠습니다.

이미 호재로 오른 시장(e.g.동탄)에 뛰어들지 말고, 기다리면 반영될 호재를 반 발짝 먼저 캐치하고 선점할 수 있도록, 상단, 중위, 하단의 대표 단지들을 잘 추려서, 주우이님처럼 한땀 한땀 손으로 입력하며 머릿 속에 가격대를 새겨놔야겠습니다.

BM :

1. 1억으로 투자후순위를 투자한다면, 종잣돈을 좀 더 모아, 소액투자, 가치투자지에 투자할 것
2. 그래프로 비교하기 전에 가치비교한 후 그래프 확인.
3. 강의에서 나온 단지들 모두 시세트래킹에 리스트업하여 월 1회식 모니터링 할 것
4. 전세가 60%(매매가 최저점으로 예상) 오기 전(앞으로 1년)까지 서울 앞마당 완성할 것
5. 2급지->3급지 앞마당 만들기