관련 강의
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
"버티기"
자본주의에서 10억 부자가 되려면 부가가치가 있는 일에 전문가가 되어야 하고 1만 시간의 법칙에 필요하며 주 20시간이면 10년을 추천하며 단계적 성장 관점에서 꾸준히 시간을 투입하면 하락장/상승장을 만나면서 버티는 것이 가능하고 중요하다. 목실감을 매일 작성하면 큰 도움이 된다.
느끼점/적용: 매일 목실감을 작성은 나의 투자자를 거듭나기 위한 습관을 만드는 기반이고 성공으로 이어지는 관문이다. 반드시 적용해야 한다.
"변하지 않는 가치"
외부 환경(뉴스)에 의해 사람의 마음은 변하지만 가치는 변하지 않는다. 사업에 있어 코로나와 같은 사회적 위기가 왔더라도 소비자의 소비 적 관점에서 코카콜라의 매출은 바뀌지 않고 성장은 계속되는 가치를 잘 봐야 한다. 현재의 부동산은 하락장으로 무릅 일 때를 인지해야 하며 바닥은 전문가(버핏)도 알수 없고 가치가 있는 저 평가된 것에 집중하고 투자하고 기다리면 된다. 일반적인 사람들은 이것을 모르고 심리(본능)에 의한 오를 때 매수 한다.
투자자는 하락기에 매수를 하는 것이다.
피터린치 (마젤란 펀드)
투자의 성공여부는 얼마나 오랫동안 세상의 비관론을 무시할 수 있는지에 달려있다.
그 이후 깨달은 것은
투자자의 운명을 결정하는 것은 머리가 아리라 배짱이다.
느낀점/적용: 부동산의 저 평가된 가치를 볼 수 있는 실력을 만들어야 하고 내 스스로 투자의 믿음을 가질 수 있도록 해야 겠다.
"투자의 메타인지"
월부에서는 알려주는 것은 잃지 않는 투자이다. 그러면 현재 나의 투자 상태가 어떤지 명확하게 인지 되어야 한다. 간절함으로는 돈을 벌 수가 없다. 잘하는 사람을 항상 벤치마킹 해야 한다.
1. 투자는 농사꾼의 마음으로 "씨앗" 제대로 심고 잘 가꾸어 기다림으로 수확한다. 씨앗을 심지 않는 사람이 제일 안타깝다.
2. 불황일 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 팔아라. 이것이 투자의 전부다. 투자의 심리 사이클을 이해하고 사람들은 패닉, 좌절, 항복인 상태에 사는 것이지만 자산에 대한 믿음이 있다는 가정이라면 상승장 일때도 바닥에서 무릅이전 일 때 매입해야 한다.
3. 자신이 5년 10년 장기간 응원 할 수 있는 것에 투자 하라. 지방투자 최소 5년, 수도권 투자 10년
느낀점/적용: 투자의 기술과 마인드가 중요하다. 내가 어느 정도의 레벨인가? 측정을 할 수가 없다(100% 초보 수준). 일단 배운 것을 이해 해야 하고 행동으로 경험을 해야 된다. 꾸준히 하여 올해는 씨앗을 심는 한해가 되어야 겠다.
"부동산의 가치 <입지>"
집을 팔 때 내 수요가 아니라 타인의 수요를 알아야 한다. 직장/교통/학군은 사람의 수요라는 것이고 타인의 수요가 많은 것을 사야한다. 내 수요는 의미가 없고 100% 타인의 수요. 실 거주라면 내 수요와 타인의 수요가 좋은 교집합에 사는 것이 맞다. 직장/교통이 거의 70% 그리고 학군이다.
1. 직장:
직장의 강남이 중요. 강남/서초 110만명 매일 왔다갔다 함. 급여 수준도 높다(6백 40만원), 다음이 중구 한양도성, 영등포구(여의도), 송파구(잠실), 종로구, 강서구(마곡)이다.
2. 교통:
강남에서 전체 주거를 할 수가 없으니까 교통이 중요하다. 주요 업무지구(5개)와 출퇴근 할 수 있는가가 중요. 강남 1시간 기준으로 등급을 나눔. 2호선 역세권이 가치가 제일 크다. 업무지구를 다 통과한다. 강남 30분 이내에서 노후화 아파트 의미없음. 땅의 가치가 높다. S등급, A등급은 장기보유, B등급은 무릅에서 어깨에 정리.
3. 학군:
서울대 보내는 학군. 30개 중 27개 특목고 따라서 중학교 학업성취도, 과학고/특목고 진학수가 중요판단. 학업성취 상위 79% 수도권(서울 42개, 경기도 37개), 아파트 비싸고 전세빼기가 쉽다. 하락장에 많이 내리지만 상승장에 폭팔적으로 오른다.
4. 환경:
만족- 공원, 백화점 등 편의 시설, 택지 지구, 거주 연령은 젋은층이 좋다(30~50대)
불만족- 협오 시설(교도소, 쓰레기 매립장), 비행 지역, 외국인 주요 거주 지역, 저소득층 거주 지역
5. 호재와 악재
확정된 것인가? 3년이내 현실화 되는 것인가가 중요. GTX 나오는데 3년이내 될까요? 실제 언제 착공 준공 개통되는 지가 중요하다.
불황이 호재를 이기는 것이다. 호재는 기름이다. 호황 일 때는 더 활활 타오르고 시장이 차갑고 얼음 일 때 아무런 의미가 없다. 호재는 불황 일 때 의미가 없다.
6. 블랜드:
좋은 지역을 이야기 하며 지금 하락장 에서는 급지를 올릴 수 있는 좋은 시기이다. 제일 중요한 것 30년 이후 가장 중요한 지역은? 가치가 오를 곳 강남/서초 본사와 지하철은 옮길 수가 없다.
직장의 종사자가 많은지? 대기업이 많아 급여를 많이 주는지? 교통는 직장이 많은곳과 연결되어 있나? 학군이 좋은지? 제일 중요한것은 직장/교통이다. 먹고 사는게 중요하기 때문에~ 나머지는 플러스 알파이다.
"사례: 고덕동 고덕 레미안 힐스테이트 VS 통탄2 오산동 중흥 S클레스더테라스리버파"
전 고점 대비 가격 하락 가격이 비슷하다면 입지 독점성 중요 즉 아파트를 짓을 수 있는 땅이 있는가? 이다.
"가치평가"
아파트 동마다 단지>그 안에서 가격>비슷한 가격 일 때 지역을 보고 가치평가 한다. 매매 가격이 적당한가? 이것은 가치비교평가에 의해 판단한다.
예를들면
매매가가 똑같이 5억이다. 어디가 가치가 있지? 현재 시장은 가격과 가치의 괴리가 있다면 충분히 노려 볼만하다.
지역을 만들고 앞 마당 있고 비교할 대상이 많아지고 투자해야 곳이 많아지면 비교 평가로 저 평가를 훨씬 잘할 수 있다.
"부동산 가격에 영향을 미치는 요소"
1. 수요(입지)-다섯가지의 요소
2. 입지독점성(공급)
3. 가격 저평가여부 (가치>가격)
통화량은 물가의 직접적 영향을 준다. 인플레이션은 자본주의의 경재상황임. 물가가 올라가면 건설원가도 올라가고 분양가 상승, 아파트값 상승된다.
"투자의 원칙": 저평가/환금성/수익성(율)/원금보전/리스크
투기: 직관이나 스토리텔링 투자: 원칙에 따라 투자, 투자는 셀프: 대신할 수 없음.
투자 1년차는 읽지 않는 것. 원금을 보전하고 수익율을 높이는 과정.
돈이 많고 시간이 적으면 성장가치투자(서울), 돈은 없고 시간많다: 저평가 가치투자(지방)
1. 가치가 있는 곳 수요가 많고 입지독점성을 가진곳
2. 수익율, 수익 어느 곳을 투자한것인지? 보통의 투자자는 수익을 더 선호 한다. (한번에 많은 수익이 발생).
고생만 하면 큰 의미가 없다. (투자 수익율: 20%/년)
3. 인내 1번을 가치를 신뢰하고 기다려야 한다. 하락장은 농부의 마음으로 견뎌야 한다.
4. 원금보존 공급이 적어야 되고 얼마까지 빠지는 것일가?를 판단해서 한다. 잃지 않는 투자 (가치, 전세가율)
5. 최악의 손실을 확인 후 리스크를 대비해야 한다. 공실, 잔금빼는것, 역전세 (플랜b -> 마통, 대출?)
느낀점/적용: 집중력 높여 투자의 기술과 경험을 단계적으로 잘 익혀서 투자 원칙에 준하여 실행하여 성공하는 투자자로 성장해야 겠다.
댓글
