[서기10기 서울에 3채 투자하고 목표자산 1구조 행탄이] 2주차 주우이님 강의후기

안녕하세요, 서기10기 31조 행탄이입니다.

2주차 주우이님의 '위기를 기회로 만들 수 있는 서울 서남권 아파트 분석' 강의에 대한 후기입니다.

*양천구

생활권 : 목동 > 신정 > 신정뉴타운

핵심 입지요소 : 압도적인 학군

-> 2군 내 유일하게 한강변에 위치하고 있지 않지만, 학군이 압도적이기 때문에 2군 중 대장임

학군은 중학교 학업성취도와 함께 학원가 규모 및 초등학교 과밀학군을 같이 봐야함

서울 내에서 유명한 학군은 대치, 중계, 목동, 광남 학군이 있음

*영등포구

생활권 : 여의도 > 당산/양평 > 영등포, 신길 > 대림

핵심 입지요소 : YBD

-> GBD, CBD와 함께 3대 업무지구

지금은 강남의 일자리가 규모 면에서나 질적인 면에서 압도적이지만, 원래 강남은 영등포의 대체 지역이었음

여의도는 우리나라의 정치, 경제, 금융, 교통, 문화의 중심지이며, 한강변에 위치한 지리적 이점이 있음

향후 재건축이 된다면??

*강서구

생활권 : 마곡 > 등촌/가양/염창 > 우장산 > 방화

핵심 입지요소 : 마곡 업무지구

-> 양질의 일자리가 마곡에 대거 들어오면서 입지가 개선된 지역

9호선 개통으로 중심 업무지구와의 거리도 획기적으로 개선됨

*구로구

생활권 : 신도림 > 구로 > 고척/개봉

핵심 입지요소 : 구디/가디(G밸리)

-> 신도림 생활권은 구로구 내에서 압도적인 선호도를 보이며, 다른 4급지들과 견주어봐도 될 정도임

나머지 생활권은 선호도가 약하나, 구디/가디 직장 수요가 있음

깨달은 것

한강은 플러스 요소이지, 핵심 입지요소는 아님

임장지역 내 투자 바운더리를 정하고, 우선순위를 정하는 게 중요함

지난 상승장에서 먼저 올랐던 지역부터 앞마당으로 늘려야 함

BM

임장지역 내 핵심 입지요소를 파악하고 가치 및 가격 파악하기

*서남권 가격과 투자

가치 > 가격

1) 유사 생활권 내에서는 가격이 같다면, 20평대보다는 30평대

수도권에서는 직장&교통 수요가 중요

2) 지역간 비교를 할 때는 입지가 더 좋은 곳

단, 단지 대 단지로 비교하여 입지를 넘어서는 단지 선호도가 있다면, 입지가 떨어지더라도 단지 선호도가 더 높은 곳을 선택해야 함

-> 임장, 임보는 더 좋은 아파트에 투자하기 위한 과정임

가치에 중점을 두고 투자 우선순위를 정해야 함

깨달은 것

급지가 중요하긴 하나, 상급지 후순위 생활권의 단지보다 하급지 내에서 선호도가 높은 단지가 투자하기 더 좋을 수도 있음

아실에서 그래프 붙이기 전에 어디가 더 좋을지 예상해보고 맞는지 검증해야 함

BM

가치 먼저 비교하고, 가격을 입히자

감사합니다:)