도서 추천 :

1. 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 미라클모닝

목차

부동산 투자 개론

선배나눔강의(실전사례)

시세 차익형 부동산 투자방법(실전사례)

1. 부린이에서 투자 고수되는 법
2. 10년 뒤 가장 많이 오르는 아파트 찾는 법
3. 앞으로 부동산 가격은 오를까? 떨어질까? -부동산 가격에 영향을 미치는 요소
4. 도대체 너바나는 어떻게 투자하는가? - 200억 부자의 투자 레시피
5. 앞으로 어떻게 해야하는지 (투자 전문가 되는 방법)
6. 부동산 하락/상승 ? 투자해도 되는지?
7. 주변에 부동산 투자는 늦었다는데?
8. 이럴 때 어떻게 할까요?

예시 ) 워렌버핏 -코로나 하락장에서 대응 → 관점을 다를게 가짐( 좋아하는 기업을 더 싸게 살 수 있는 기회가 생기는 건 운이 좋은 날이다. 아무도 시장을 예측할 수 없다. 상가나 부동산을 가지고 있다면 임대료를 올릴지 고민하지 팔거라는 생각은 하지 않는다.)

앵커 : 사람들을 대변하여 조급

버핏 :

1. 초보 투자자의 현실

하락기 = 휴~~ 안 잡아 먹혀서 다행이다. (안사서 다행이다.)

상승기 = 내 물고기들.. (아쉽다.)

마젤란펀드는 수익율 년 20프로 이상씩 발생하지만 전부 수익을 보지 못 한다.

하락장에서 못버티고 매도해서 …

자본주의 지수(메타인지)

1. 재테크 레벨
2. 초보 : 월급쟁이 월세입자
3. 초보: 월급쟁이 전세입자
4. 전세로 사는 것을 추천 (전세로 살면서 갚아라<조금씩)
5. 하수: 전통적인 실거주자 (집 값이 올라도 다른 집도 올른다.)
6. 중수: 초보 투자자
7. 고수: 잃지 않는 투자자
8. 신: 잃지 않으면서 10년간 연수익률 20%
9. 투자자는 악재,불황=매수 습관 / 호재, 호황=매도 습관
10. 투자는 정글이다.(목돈을 어떻게 모았는지 알아주지 않음)

투자란?

돈이 일하게 하는 것

좋은 투자란?

1. 잃지 않아야하고
2. 투자대비 수익률

고수에 투자원칙 - 사와카미 아스토

1. 투자는 농사꾼의 마음으로 재배하듯
2. 농부 (하나의 종목을 꾸준히)
3. 어부 (흐름에 따라 종목을 바꿈)
4. 불황일 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 팔아라.
5. 자신이 5년,10년 장기간 응원할 수 있는 것에 투자하라.

부동산은 상승 하락 곡선이 있는데

하락은 20프로 ~최대 50프로 (지방/수도권마다 다름)

상승은 50프로 ~ 최대 300프로

한국 최고 부동산 투자자 (최대보유자)

광주는 전세가율이 높다/ 변동성이 없이 꾸준히 오른다.

3500 아파트를 1000채 보유

사와카이 아스토와 전설의 투자자 벤치마킹

1.사라 2. 가치가 있어야한다. 3 버텨야한다.

싸게사라 -가치가 있는데 저평가

규모의 경제

장기 보유

부동산 - 입지

1. 직장
2. 교통
3. 학군
4. 환경
5. 브랜드
6. 직장
7. 전통의 강자 (현재 강남) 옛날에 4대문 한양 중구 > 여의도> 강남
8. 현재 강남에 땅이 없다.
9. 떠오르는 지역
10. 떠오를 지역
11. 구디 가디, 수색 ,삼성동,판교,상봉,상계, 가산
12. 2030 서울플랜을 보고 중심지 변화를 미리 확인
13. 2030 도시 계획을 한번 봐두는 것도 좋음
14. 서울에 수요는 죽지 않음 / 월부에서 서울은 교통으로 1시간
15. 직장이 많은 구 -영등포/ 서초/강남/송파/중구
16. 업무지구 (많은 순으로 강남권(토탈 30%),종로권, 구로권, 마포권, 판교권)
17. 하락장에서 진입하기 좋은 지역 **
18. 매출기업 1000대업에 본사의 위치는 1위 서울 (51%) 2위 경기도 (16.5%) > 수요가 많다 /부산은 32개
19. 교통
20. 주요 업무지구에 갈 수 있는 지
21. 시청 1,2,3,5,6
22. 여의도 1259
23. 강남권 2379
24. 2호선 ,3호선,9호선 ,신분당선
25. 평가기준 (지역으로 보지말고 살려는 아파트에서 네이버로 대중교통 검색)
26. S급 (강남 30분 이내 ,노후화 되도 재개발 가능성이 큼 )
27. A급 (강남 1시간 ,종로 여의도 구로 등 30분 이내)
28. B급 (종로 여의도 구로 1시간)
29. C 급(그외)
30. 자료확인 방법 직방 > 아파트 탭 > 매매/ 전월세 이미 가격이 반영되어 있음
31. 학군 (하락장에서 비실, 상승장에서 크게 오름)
32. 27개가 특목고 / 일반고는 4개 > 거주하면 가지를 못한다. / 특목고 진학 비율이 좋은 중학교가 중요함
33. 학군 좋은 중학교 > 서울 42 개 (강남,서초 25개*) / 경기 37개(분당에 17개 ) * 아실 어플에서 볼 수 있음
34. 환경
35. 만족요소
36. 공원, 백화점,편의시설, 젊은 사람
37. 분만족 요소
38. 혐오시설(교도소,매립장) , 비행지역, 외국인 수요 거주지역, 저소득층 거주지역, 60대 이상
39. 분위기 임장 직접가서 느껴봐야힘
40. 호재 /악재 (반은 맞고 반은 틀림)
41. 진짜 호재
42. 공원 택지 교통 직장
43. 가짜 호재
44. 예제 용인 > 경전철 - 에버랜드선에 수요가 적다. (처음에 올랐다가, 다시내려감)
45. 썰만 있음 / 확정된 건지 봐야함
46. 언제 확정되고 착공 준공되는 지 확인
47. 불황 > 호재 -불황일 때 잘 봐야함
48. 예제 서울 계획
49. 핀테크, 화학 , 지하철 노선 ,GTX (업무지구랑 연결, 개통 시기-늘 늦어짐)
50. 브랜드
51. 차는 성능 차이는 보다 많이나지 않지만 하차감 차이가 크다.
52. 상승장에서 크게 작용한다.
53. 세계 최고 기업
54. 2008년도 → 10년 후 → 2020년도
55. 남은 회사가 없다 → 주식은 어렵다.
56. 부동산은 가치가 쉽게 안 바뀐다(교통, 학군, 직장, 호재/악재, 환경 ,브랜드로 확인가능)
57. 강남이 30년 뒤에도 뜨거울 확률이 크다.

가치를 활용하는 방법

가격 / 가치가 같지 않을 때

강동구 vs 동탄

1. 강동구가 노후화 되었다 좋아짐
2. 동탄은 1신도시 2신도시 srt 가 오면서 택지가 좋아짐
3. 직장 교통 (몇분 걸리는가)
4. 학군
5. 편의시설
6. 입지 톡창성 * 빈땅이 많은가
7. 비교평가
8. 투자물건을 볼때 가장 중요한것은
9. 매매가격이 적정한가
10. 매매가격이 적정한지 어떻게 알까?
11. 비교평가
12. 앞마당: 내가 아는곳
13. 같은 가격이면 위 내용으로 비교
14. 
    

부동산 투자의 기준

부동산 가격은 어떤 것에 영향을 받을까?

가격은 복잡하게 엮여있다.

영향을 미치는 것

1. 장기 / 거시적 요소(숲)
2. 통화
3. 물가
4. 경제
5. 상황
6. 입지독점성
7. 단기/미시적 요소 (나무)
8. 금리
9. 입주물량 (단기공급)
10. 심리
11. 가격저평가 여부

10년 뒤 오를 것인가

매매가격 꾸준하게 오르나 빠지는 구간이 있음

전세가격 꾸준하게 오르나 빠지는 구간이 있음

50년간 아파트 700배 월급은 200배

통화량은 자본주의 상황에서 자연스러운 현상

통화량이 늘면 가격이 오르는게 당연스러운 일

통화량은 왜 느는가?

경상수지 흑자가 나는 나라 > 돈이 나에게 들어오지 않는다.

부동산 투자의 기준

전세가격은 장기적으로 오른다.

그런데 왜 최근 하락이 발생했나?

수요와 공급 >15년 덜어름 16 많이 17 덜오름 18 많이 19 조금(내려감)

1. 크게 오르면 내릴 수 있다. 입대차법으로 인해 많이 올랐음
2. 과잉 공급/ 전년도 전세가 많이 올랐을 때 , 임대차법 2+2로 재계약을 하여 공급이 줄어듬 , 금리가 올라가서 > 역전세
3. 그래프 확인은 (지인사이트 > 수요 /입주 탭 > 확인하고 싶은 지역)
4. 3년 오름 5년 보합 2년 하락
5. 수요확인은 ( 호갱노노 > 공급선택 >확인하고싶은 지역) -입주 물량 (맨탈 안 좋으면 많으면 부정적인 영향 ) 멘탈이 이기긴하나. 분위기도 살 펴야함

선배와의 대화

강의에 어려운 부분

현재 상황

궁금한 점

매너는 필수

너바나의 투자 원칙

1. 투자 vs 투기
2. 잘 칠 수 있는 공에만 베팅
3. 올라가는 거만 쳐야하는 안목
4. 투기꾼
5. 감정에 따라
6. 타인에 의지
7. 결과만 중요
8. 투자의 리스크오 성과를 모름
9. 투자자
10. 원칙에 따라 투자
11. 투자는 self
12. 과정과 결과 모두 중요
13. 투자의 리스크와 성과를 알고 투자
14. 투자 원칙 잡기
15. 원칙 유뮤
16. 저평가
17. 같은 가격에 가치가 좋은걸 산다.
18. 같은 가치에 가격이 낮은 걸 산다.
19. 방법 - 앞마당(잘 아는 지역) 임장을 다녀온다.
20. 임장보고서를 쓴다.
21. 환금성 (사는 것은 빠르나 파는 게 어렵다.)
22. 부동산은 환금성이 좋지 않아서 좋은 것만 산다.(아파트는 괜찮음 )
23. 안좋은 지역
24. 나홀로 아파트
25. 주택
26. 사례 : 1. 오피스텔 매수건 - 월세 수익률보고 바로 구매한 경험
27. 성남 성공해서 다시 오피스텔 구매 > 호텔분양… (월세 종료가 있음)
28. 수익률
29. 투자금 대비 얼마나 들어올지 계산이 필요
30. 수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가)
31. 72의 법칙 : 72 나누기 수익률= 2배가 되는 년수
32. 투자 1년자는 잃지 않을 것
33. 2년차 10%
34. 10년차 20%
35. 실력 = 10년동안 평균 수익률
36. 예제 : 대치동 아파트 : 학군이 좋고 근처 아파트가 비싼
37. 16년 기준 매매12억 전세 4.2억
38. 22년 기준 매매 22,4억 전세 7억 ,수익 11 프로
39. 년 24% 수익
40. 똘똘한 한채 vs 평범 여러채
41. 수익률이 크나 수익이 적고, 수익률이 적으나 수익이 크다.
42. 평범 그럼 여러채를 사면 되는 거 아니냐 ?? > 시간과 노력이 듬
43. 하기 나름이다. 돈이 많고 시간이 적으면 서울
44. 돈이 없고 시간이 많으면 저평가 가치투자(지방)