열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 73기 92조 마흔오천]

생각이 현실이 되고, 미래를 바꿀 수 있다.

미래의 내 부자의 모습을 계속 그리고 상상하고, 기억하다 보면 미래에 대한 앎이 생길 것이고, 어느 순간 내가 그리던 미래의 내 모습은 현재의 내 모습이 될 것이고, 현재의 내가 되기 위해 노력하던 과거의 나를 존중하게 될 것이다.

■ 강의 중 나온 추천도서

-. 월급쟁이 부자로 은퇴하라

-. 미라클모닝

-. 나는 부동산과 맞벌이한다.

-. THE ONE THING

■ 강의 내용 중 인상깊었던 내용

-. 사와카미 아스토(일본의 워런버핏)

1. 투자는 농사꾼의 마음으로 농작물을 키우고 재배하 듯 해야 한다.
2. 불황일 때 싸게 사서 호황일 때 비싸게 팔아라. 이것이 투자의 전부다
3. 자신이 5년, 10년 장기간 응원할 수 있는 것에 투자하라.

-. 부동산 입지

가. 하락장일 경우 오히려 가치있는 입지의 지역이 과도하게 떨어질 때도 있다.

나. 좋은 투자 = 같은 가격에 더 가치가 높은 부동산을 사는 것

다. 부동산의 입지 기준 : 1) 직장 2) 교통 3) 학군 4) 환경 5) 호재/악재 6) 브랜드

라. 부동산 입지 분류 : 1) 전통의 강자 - 강남, 영등포, 여의도

2) 떠오른 지역 - 마곡, 잠실, 상암, 수색, 판교

3) 떠오를 지역 - 용산, 삼성동, 창동 등

마. 입지별 직장 수 : 1) 강남 2) 서초 3) 중구 4) 영등포 5) 송파구 6) 종로구 7) 강서구 8) 마포구

바. 권역별 분류 : 1) 강남권(강남, 서초, 송파, 강동)

2) 종로권(종로, 중구)

3) 영등포권(영등포, 강서)

4) 구로권(구로, 금천)

5) 마포권(마포, 서대문)

6) 판교권(판교, 분당)

사. 교통(지하철) : 1) 강남접근 노선 - 2,3,7,9,신분당선

2) 시청접근 노선 - 1,2,3,5,6호선

3) 영등포, 여의도 노선 - 1,2,5,9호선

아. 부동산 입지 교통 기준 1) S등급 : 강남 30분 이내 - 강남, 서초, 송파, 동작, 용산, 성동, 과천, 판교

2) A등급 : 강남 1시간 이내 / 종로,여의도,구로 등 30분 이내

-. 서울시 전역, 성남(분당), 하남, 안양, 의왕, 광교, 동탄

3) B등급 : 종로,여의도,구로, 판교 등 1시간 이내

-. 부천(중동), 고양(일산), 수원,구리, 산본, 인천 남동구 등

자. 부동산 입지 - 학군

1) 특목고는 지역과 관계가 없다. 중요한 것은 특목고를 많이 보내는 중학교가 중요. => 아실에서 확인가능

2) 강남의 학군은 편차가 있지만, 분당구의 학군은 편차가 크지 않다. 대부분 좋다.

3) 학군이 좋은 곳은 임차수요가 좋다. 상승장에 폭발적으로 올라간다.

4) 해당 지역에서 가장 학군이 좋은 지역이 어디인지 확인하는 것이 필요(특히 수도권 이외의 지역)

차. 부동산 입지 - 환경

1) 부동산 시장에서 꼭지를 잡는 사람들은 실수요자다

2) 실수요자들이 수요를 받쳐줄 수 있는 지역인지를 판단해 봐야 한다.

3) 직장, 교통은 DATA로 확인 가능하지만, 환경은 "임장"을 통해서만 알 수 있다.

카. 부동산 입지 - 호재/악재

1) 입지를 개선시키는 뉴스인가?

2) 확정된 것인가?

3) 3년 이내 현실화가 가능한 것인가?

4) 불황이 호재를 이긴다. 호재는 불황일 때 의미가 없다. 가격이 안오른다. 하지만 현재같은 불황일 때 호재를

살펴봐야 하는 이유는 호재가 있는 물건은 상승장으로 변환시 폭발적으로 상승

5) 서울시 도시기본계획을 참조하면 호재를 확인할 수 있다.

타. 부동산 입지 - 브랜드

1) 왕족 : 강남, 서초, 한남

2) 영의정 : 여의도, 동부이촌, 성수, 과천시, 잠실

3) 양반 : 용산, 목동, 판교, 둔촌, 성동구, 송파구

4) 첨지 : 강동구, 동작구, 광진구, 분당구, 서울중구, 종로

5) 거상 : 서대문구, 성북구, 영등포구, 마곡

-. 부동산 투자의 기준 잡기

가. 투자물건 : 현재가격 < 가치 --- 현재 가격이 가치보다 낮은 경우

나. 수요는 있는데 공급이 독점적인 경우

다. 입지 독점성이 있는 지역이 미래가치가 높다. EX) 동탄의 경우 빈땅이 있어서 미래가치가 낮다.

-. 통화량 변화 : 10년마다 2배씩 오른다. --- 전세가도 마찬가지다. 과거가 그러하였다.

-. 2030년 서울 평균 전세가는 평당 3천만원이 될 것이다.

-. 전세가는 상승이 오고 나면 항상 하락이 온다. --- 전세가를 과도하게 올리면 역전세를 맞을 수 있다.

-. 입주물량은 "부동산지인" 사이트에서 확인 가능하다.

■ 너바나의 투자 원칙

가. 저평가된 아파트 투자 필요

-. 저평가란 : 같은 가격인데 가치가 낮은 경우 / 같은 가치인데 가격이 낮은 경우

-. 저평가를 알 수 있기 위해서는 앞마당이 필요하고, 앞마당을 확보하기 위해서는 임장, 지역분석 후 임장보고서.

나. 환금성이 좋은 물건 투자 필요

-. 부동산 중 아파트가 그나마 환금성이 좋다

다. 수익률

-. 수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가)

-. 72의 법칙 : 72 / 수익률 = 원금이 2배가 걸리는 시간 --- 수익률 20%이면 4년이내 내 원금이 2배가 됨.

-. 실력은? 10년동안 평균 수익률이 좋은 사람

-. 돈>시간 : 성장가치 투자(서울) / 돈X , 시간많은 사람 : 저평가 가치투자(지방 등)

-. 수익률 높이는 법 : 앞으로 가치가 오르는지(공급, 수요), 적절한 투자금 / 전세금 상승

좋은 타이밍, 수익률/수익 둘다 중요 , 인내(투자시장, 가치신뢰)

라. 원금보존

-. 전세가율이 받쳐주는 아파트(서울 60%, 지방 80%)

-. 가치있는 물건이어야 한다

-. 입지독점성이 있어야 한다. 입주물량이 과다하면 안된다.

-. 투자물건에서 발생할 수 있는 최악의 손실을 판단할 수 있어야 함.

마. 리스크 관리

-. 역전세를 맞이 할 수 있다는 것을 생각하고, 리스크를 항상 대비해야 한다.

-. 무리한 투자는 금물. 1년에 1채를 강조하는 이유.

-. 역전세 헷지 --- 적은 갭투자 / 전세금욕심 내면 안된다.

-. 대량공급 헷지 --- 3년내 입주물량 반드시 확인, 입지독점성 확인

-. 급격한 전세상승 헷지 --- 무리한 전세가 X, 전세금 5% 상승, 전세보증금 전체 5~10% 보유

-. 수익시기(상승시기) --- 길게 잡고 가야 함. 시기는 알 수 없다. 고정적인 수입(급여) 필요

-. 나는 잃지 않는 투자를 할 수 있는가?(원금손실 방지)

-. 나의 연평균 투자 수익률은 어떻게 되는가?(작은 수익 방지)

-. 내가 사려는 부동산은 매도 가능한가(환금성 확인)

-. 최악의 상황에서 플랜 B가 있는가?

■ 부동산 투자 공부하는 법

가. 기간별 공부법

-. 씨앗(~3개월) : 기초 강의듣기 / 경제 기초쌓기(책, 칼럼) + 투자 동료 만들기

-. 새싹(~6개월) : 기초실전 강의듣기 / 월부 커뮤니티 활동(인맥, 루틴)

-. 묘목(~9개월) : 실전 강의듣기 / 임장 / 경제 기초 쌓기 + 월부커 활동

-. 나무(~1년) : 실전투자 / 임장 / 경제 기초 쌓기 + 월부커 활동

-. 열매(~3년) : 돈 * 시간 * 노력(독서, 임장, 강의, 실전투자, 인맥)

나. 부동산정보

-. 책 / 전문가 칼럼, 강의 , 실전투자 , 멘토, 러닝메이트

다. 멘토 : 1) 내가 배우려는 분야에서 성과를 낸 사람

2) 그 사람의 제자도 성과를 낸 사람

3) 선의를 가진 사람

4) 내 멘토가 내가 도달할 수 있는 끝이라고 보고 선정해야 함

라. 러닝메이트 : 1) 성실한사람

2) 긍정적인 사람

3) 상대의 성공을 축하해 주는 사람

4) GIVER인 사람