[서기10기 15조 크라임] 2주차 강의후기

안녕하세요, 서기10기 15야밝은달에도 독강임투15먹조 크라임 입니다.

이번 2주차 강의에선 주우이님께서 각을 잡고 서남권에 대해 직접 느꼈던 모든것을 쏟아주셨는데요,

해당지역을 잘 알지못해 한번에 소화하긴 어려웠지만

앞으로 어떻게 입지평가를 해야하고 선호도를 파악해서 비교평가를 해나가야 하는가 알 수 있었습니다.

▶서남권 지역분석

서남권은 2,3,4,5급지를 두루 갖춘 권역으로

입지판단시 확인하는 요소인 직장,교통,학군,환경의 서로다른 특색을 갖춘 구 들로 이루어져 있음을 배웠습니다.

오랜기간 학군지커뮤니티가 형성되어 재건축 기대감이 높아 시장흐름에 가장 민감한게 반응하는 곳부터

일자리가 계속 늘어나고 신규택지까지 조성되어 있어 수요가 탄탄한 곳과

급지가 낮아 법정동의 네이밍이 비선호 요인으로 까지 영향을 주는 곳까지

입지요소별 사람들의 선호도에 영향을 가중하는 요인이 매우 다양하였습니다.

현재 저는 해당지역 앞마당이 하나도 없는 상황에서

주우이님 설명과 지도만 가지고 각 구별 특징을 이해하고 각인하기까진 어려웠습니다.

하지만 급지로 퉁쳐서 묶여지는 구 안에서도

생활권별/단지별 가치성장/소액/투자후순위로 다시 쪼개져 재분류 되어지는 기준은

결국 입지의 대전제인 직장+교통과 함께 그 지역 사람들끼리 받아들여지는 선호요인이 투영된

꼼꼼한 가치판단임을 알 수 있었습니다.

▶서남권 가격

지역분석에 이어서 투자접근방식에 따라 시세트레킹이 필수적인 대표성을 띄는 단지들을

구별로 딱 정해주셨는데요,

역시 해당 지역과 단지를 전혀 모르는 상황에서 잘 와닿지 않았지만

중간중간 아는 지역을 예시로 사례비교를 해주실때

어떤방식으로 투자우선순위를 두어야 할지 감을 잡을 수 있었습니다.

장기보유를 해갈때 입지독점성과 건물가치의 감가를 고려하여 판단하려면

역시 현재 가격과 전고점에 끼워맞춘 사고흐름을 경계하고

선호요인에 기반한 우위판단이 앞서야 함을 느꼈습니다.

▶서울 투자

전세가가 올라가는 현재시장상황과 JPIR,과거 전세가율흐름에 따른 매매지수 추이를 통해

당장 보유한 투자금으로 현재 어떤 선택을 해야할 지 고민하게 되었습니다.

매매가가 더 떨어지더라도 투자금을 회수해나가는 방향으로 나아갈지

과거시장흐름과 유사할 것이라 판단하고 전세가율 상승을 지켜보며 투자범위를 늘려갈지

어찌되었건 선택을 해야하고 그에 합당한 다음 스텝을 나아가야한다고 느꼈습니다.

아는지역이 부족하여 투자금내 가능한 단지들 중 가치판단이 어렵다는걸 알고 있으니

꾸준히 환경안에서 서울 앞마당을 늘려 비교군을 늘리고 최선의 선택 경험해야겠습니다.

▷BM

→입지평가시 해당 지역의 가격감을 이해할때

**요소를 갖춘 @@지역을 기준으로 가격이 형성되어있다 라고 나눠본다.

→가격이 아닌 가치기준으로 현재가격을 평가한다.