안녕하세요! 월부의 비타민이 되고 싶은 비타써니입니다:)
이번 수익률 분석 보고서의 아파트는
그동안 아주 궁금했었던 노원구 중계학원가
바로 옆에 위치한 청구3차 아파트입니다!
학군지의 대장 아파트의 수익률 분석은 어떤지 함께 보러 고고고~!
▶ 아파트명
청구3차 아파트(1996년식/780세대)
▶ 위치(지도) : 서울시 노원구 중계동 소재
청구3차 아파트는 학원가 바로 옆에 위치해 있으나, 역세권과는 아주 거리가 멀다...
▶ 입지평가
1. 직장 B등급 : 종사자 수 10만명 이상
노원구 사업체 수 37,909개 / 종사자 수 133,398명
노원구의 종사자 수는 10만 이상~20만 미만으로 베드타운의 성격을 가진
지역이라는 것을 알 수 있다.
2. 교통 B등급 : 부도심 1시간 이내
강남 1시간 1분 / 여의도 1시간 7분 / 시청 55분
청구3차 아파트는 4호선, 7호선 역세권과는 거리가 멀다.
역세권이라면 강남을 1시간 이내 도착이 가능하지만,
청구3차는 중계동 안쪽에 위치해 있어서 강남까지 1시간 이상 소요됨.
(도보로 걷는 시간이 있음)
시청 또한 55분 소요로 부도심 1시간 이내로 등급 평가함
3. 학군 A등급 : 90% 이상 2곳
을지중 91.6% / 상명중 90.2% / 불암중 88.8%
중학교 학업성취도는 90% 이상인 학교가 2개로 A등급임
또한 특목고 진학률이 불암중 2명, 상명중 5명, 을지중 4명으로
학교 주변에 이사오려는 수요도 있을 것 같음
청구3차는 진짜 학원가 바로 옆에 위치해있다.
학코아(학원이 코앞에 있는 아파트)라고 할 정도임!
이 정도 위치에 있으면 부모님들의 마음이 너무 편할 듯 하다!
그리고 주변의 수요까지 충분히 끌어오는 3대 학군지 중 하나임!
4. 환경 B등급 : 대형마트 1개 이상
롯데마트 452m, 롯데백화점 1.38km, 홈플러스 1.19km
기타 스세권(스타벅스 158m), 대형병원 997m
롯데백화점이 가까운 듯 하면서 먼 1.38Km..백화점 수준은 그렇게 높은 것 같지 않음.
청구3차는 스세권이며, 마트 가깝고, 생활하는 데 불편함이 없을 것 같다.
5. 공급 S등급 : 3년 이내 노원구 공급없음
상계1재정비촉진구역(관리처분인가) : 1388세대
상계2재정비촉진구역(관리처분인가) : 2190세대
중계본동104마을 재정비촉진구역(관리처분인가) : 2000세대
월계동 동신 (관리처분인가) : 1070세대
월계동주택재건축정비사업조합(철거신고) : 355세대
6. 시세
수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)
현시세 : 청구3차 31평 현재 매매 11.5억, 전세 7.0억
10년 내 고점 매입시 : 2021년 3월 매매 14.2억 전세 5.82억
10년 내 저점 매입시 : 2012년 12월 매매 4.45억 전세 2.93억
*고점 매입시 수익률 (115,000-142,000)÷(142,000-58,200)*100 = -32%
*저점 매입시 수익률 (115,000-44,500)÷(44,500-29,300)*100 = 464%
2012년 매입했다면, 수익금 7.05억, 수익률 464%, 10년 보유 시 1년에 46.4% 수익률
2021년 매입했다면, 수익금 -2.7억, 수익률 -32%
▶ 현장사진
▶ 입지평가
1. 직장 B등급 : 종사자 수 10만명 이상 - 종사자 수 133,398명
2. 교통 B등급 : 부도심 1시간 이내 - 강남 1시간 1분 / 여의도 1시간 7분 / 시청 55분
3. 학군 A등급 : 90% 이상 2곳 - 을지중 91.6% / 상명중 90.2%
4. 환경 B등급 : 대형마트 1개 이상 - 롯데마트 452m, 롯데백화점 1.38km
5. 공급 S등급 : 3년 이내 노원구 공급 없음 - 관리처분인가 된 구역이 있지만 3년 이내 입주는 불가로 보임
▶ 저환수원리
1. 저평가 X : 같은 급지인 수지, 평촌에 비해 저렴하지는 않으나, 서울 내 강서구 보다는 저렴한 편
더 자세하게 매물로 비교해야 할 듯!
2. 환금성 O: 300세대 이상, 4층 이상, 34평
3. 수익률 X : 투자금 4.5억, 200% 돌파 X
4. 원리금 보전 O : 전세가율 60.8%
5. 리스크 O : 3년 이내 노원구 공급 없음, 전세 적음
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