오늘의 강의에선 아래 세가지에 대해서 진행할 예정이다.
1. 의미 : 아파트 수익률 보고서를 왜? 써야할까? 이유
2. 기준과 방법 : how, 어떻게 기준을 세우고, 어떤 방법을 이용하는지
3. 적용 : 투자와 연결, 실제 투자에 어떻게 적용하는지?
1. 의미
- 수익률 보고서를 써야하는 이유 : 투자를 제대로 하기 위해서
- 수익률 보고서를 끝까지 완성하는데 의미가 있다.
- 입지 분석을 제대로 배우고 더 좋은 투자를 합니다.
- 집을 고르러 갔을때, 모델하우스와 같은 새 집을 보고 나면 이게 새 집이구나 하는 마음에 설레입니다. 하지만 이런 집이 실제 입지를 만나게 되면 지역에 따라 가격차이가 천차만별입니다. 우리는 수익률 보고서를 통해 입지 분석을 해보고 객관적 기준을 통해 더 좋은땅, 아파트를 찾고 매수하기 적절한 때인지 스스로 판단할 수 있게 도와주는 작업을 할 것입니다.
- 수익률 보고서 입수 방법 : 샤샤와함께님의 보고서 참고
- 임장 보고서 : 지역을 세부적으로 분석하는 방법 (수익률 보고서 이후 임장 보고서를 작성하게 됩니다.)
- 임장 보고서 후 실제 매매를 하기 직전 수익률 보고서를 통해 좀더 신중하게 매매 결정을 하도록 도와줄것입니다.
- 지역 분석 후 투자를 진행해야하는데 지역분석에서 수익률 보고서를 작성하게 됩니다.
1. 주요 직장 많은 곳이 수요가 더 많다.
2. 좋은것을 사도 오를때까지 기다리지 못한다. -> 수익률 알고 모르고의 차이
- 더 가치있는 것을 제대로 골라내 같은 돈으로 더 벌 수 있는 기회
- 가치는 찾아가는 시간을 확신을 갖고 잘 기다리게 해줌
-> 투자 확신을 갖게 해 줌
- 수익률 보고서 구성
1. 아파트 선정
2. 위치
3. 입지 평가
4. 과거 시세
5. 수익률 분석
**수익률 보고서를 작성할 아파트(시간이 나면 해볼 것)
1. 랜드마크 아파트
- 지역 대장이 된 이유를 알 수 있음
- 사람들이 좋아하는 요소를 분석 할 수 있음
2. 투자금으로 살 수 있는 아파트
- 현재 내 돈으로 살 수 있는 집의 수준
- 현재 나의 실력을 알 수 있음 : 현재 돈이 가장 많지만 실력이 낮은 상태
3. 관심 있는 아파트
- 투자자의 관점으로 관심이 있는 집이 어떤지를 알 수 있음
* 위치
- 출입구, 상가, 동배치, 남향/동향
- 동대문 구가 어디에 있는지, 주변 인접에 뭐가 있는지
- 지도를 확대해서 확인
** 입지 평가
- 투자에 왜 중요할까? 무엇이 가치 10배 차이를 만들었을까
- 땅의 가치 : 직장, 교통, 학군, 환경, 공급
- 이유 : 왜 봐야하지?
- 기준 : 어떻게 기준을 세울지, 동일한 기준으로 객관적 비교 = 같은 돈 주고 더 좋은것을 살 수 있도록 한다.
- 방법 : 어디서 찾고 따라할까?
1. 직장 : 종사자 수로 평가(구 단위)
- 일자리는 사람을 모으는 강력한 힘
- 일자리의 양만큼 수요가 받쳐준다는 의미
- 부동산에서 수요는 가격과 밀접
- 수요에 맞는 인프라 형성 교통, 산업
S (30만), A(20만), B(10만), C(그 외)
- 일자리가 사람을 모으는 지역
- 외부 수요가 직장을 따라서 들어올만한 곳(교통을 타고)
- B : 자체 일자리로 외부 수요가 없는 경우
=> 구단위로 양적 평가
*** 추후 500인 이상 사업체수(대기업)와 급여액 등으로 직장의 질도 함께 볼 것
*** 국가 통합포털 : 국내 통계 - 기관별 통계 - 지역자제단체 - 해당지역 - 기본통계 - 사업체 - 종사자 규모별 사업체 수
- 서울 25개구 사업체 수 500명 이상
- 구 별로 확인할 것
- 배드타운 : 일자리 가는데 걸리는 시간은??
2. 교통 : 강남, 종로, 여의도
- 출퇴근에 소요되는 시간은 삶의 질 결정
- 직장이 빨리, 가까운 곳
- 직장 지역이 없다면 빨리 갈 수 있는 곳에 거주하는 것이 대안
- 업무지구와 접근성이 좋은 곳
- 살아줄 사람의 직장과 가까워야 함
- S (강남30분), A(강남1시간,부도심30분),B(부도심1시간이내)
* 수도권 교통에서 지하철이 중요
** 정시성 확보 + 거의 모든 직장을 갈 수 있는 촘촘한 노선
*** 지방은 수도권과 달라서 지하철 노선 목적 - 자차를 기준(그 지역의 강남을 찾아라)
- S(10분), A(20분), B(30분), C(그 외)
*** 네이버 지도 : 길찾기, 대중교통 / 자차
- 강남역/시청역/여의도역을 검색해서 지하철 기준으로 찾아보자.
노도강 = 금관구지만 실제로 교통편에서는 금관구>노도강
3. 학군 : 중학교에서 특목고 진학률
- 부모는 자녀를 가지고 시험하지 않는다.
- 경제적 여유가 교육열을 만들고 더 좋은 교육 환경을 만든다.
- 주택 수요가 결국 가격을 만들어낸다
- 시장이 안좋아도 강력하고 꾸준한 실수요자의 거주지 선택 기준요소이다.
- 전세가에 반영되고 특히 상승기에 반영된다.
- 기준은 중학교 학업 성취도 평가
- S(95%이상 다른지역에서 찾아올 수준), A(90%이상),B(85%이상),C(그 외, 학군 이유로 올 일없음)
** 특목고 진학률 :
- 학업 높고 특목 진학률 낮으면 = 전반적 수준 양호, 상위권 부족
- 학업 낮고 특목 진학률 높으면 = 상하위 격차가 큼
*** 학원가 검색 방법
아실 : 단지단위 -> 단지검색 -> 학군 정보
지역 단위 -> 학군 -> 지역 선택
호갱노노 -> 학원가, 아실 : 재제
*** 학원가의 질 - 대체할 수 없는 학원가, 대표 학군지의 학원가는 현장을 반드시 확인해야한다(밤, 낮) = 이는 학원가를 판단하는 기준이다.
- 광진구 : 리틀 대치동, 광남학군, 양진 학군 - 학군 유명
4. 공급 : 3년 이내
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