안양시 동안구 평촌동 향촌롯데아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 72기 16조 그럴수있엉]

▶ 아파트명

안양 동안구 ‘향촌롯데’

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 : 종사자수 181,419명[B]

2. 교통 : 강남 46분, 도심 56분, 여의도 56분, 판교35분(버스) 42분 [A]

3.학군 : 평촌중 91.9%, 외고/국제고 26명 6.2% [A]

4.환경: 롯데백화점 평촌점, 홈플러스 평촌점, 이마트 [A]

5. 공급 : 3년내 입주물량 5,916세대. 적정수요의 1.25배 [B]

*적정수요=인구수x0.5% = 316,715명(안양 동안구) x 0.5%(0.005)=1,583명(1년 기준)

*3년 적정수요=1,583명x3년=4,749명

*공급 등급 계산=3년내 입주불량/3년 적정수요=5,916/4,749=1.25배

▶ 입지등급 요약

- 직장 : [B] 종사자수 181,419명[B]

- 교통 : [A] 강남 46분, 도심 56분, 여의도 56분, 판교35분(버스) 42분

- 학군 : [A] 평촌중 91.9%, 외고/국제고 26명 6.2%

- 환경 : [A] 롯데백화점 평촌점, 홈플러스 평촌점, 이마트

- 공금 : [B] 3년내 입주물량 5,916세대. 적정수요의 1.25배

▶ 과거시세

▶ 수익률 계산

현 시세 : 매매 7.5억 전세 4.3억(59타입) / 매매 11.8억 전세 6.8억(84타입)

<59타입 기준>

10년내 저점 매입시 : 2016.11 / 매매 4.0억 전세 3.7억 투자금 3천(전세가율 최대인 지점)

*저점 매입시 수익률 : (현재 매매-저점 매매)/저점 매입시 투자금=(7.5억-4.0억)/0.3억=1,166%

*저점 매입시 수익금 : (현재 매매-저점 매매)=(7.5억-4.0억)=3.5억

10년내 고점 매입시 : 2022.04 / 매매 9.6억 전세 4.05억 투자금 5.55억(전세가율 최고인 지점)

*고점 매입시 수익률 : (현재 매매-고점 매매)/고점 매입시 투자금=(7.5억-9.6억)/5.55억=-37.8%

*고점 매입시 수익금 : (현재 매매- 고점 매매)=(7.5억-9.6억)=-2.1억

▶ 현장 사진