열반스쿨 기초반 2주차 4강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 74기 31조 하룻갱]

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사이클이 다음과 같았다면, 나는 과연

10년이상 저점/변동X → 5년 상승 → 5년하락

↓ ↓

이 시기와 이 시기

를 버틸 수 있을까?

1. 대출이자만 납입해야하는 상황
2. 너바나 왈 : 인간은 가장 최근 3년내 경험했던 시기가 앞으로 쭉 지속될 것 이라는 심리를 가지게 된다

1년만 상승장 없이, 이자 납입하며 버티는 생활이 지속되어도 내 투자에 대한 의심이 피어날 것 같다.

결국 심리싸움이고 오래 버티는 것이 승자라는 소리인데 내가 그런 상황에 닥치더라도 의연하게 생각할 수 있을까?

📌 투자 전, 하락장이 3년이상 지속되어도 버틸 수 있는 확신이 필요하다.

내가 투자한 부동산이 가치가 높다는 확신을 가지기 위해서는 저평가되었다는 요소들이 필요하다.

즉, 아파트 수익률 보고서, 임장보고서 등으로 입지 분석 및 비교가 필요

돈이 아닌 자산을 구입해야하는 이유

1. 통화량 증가 ↑ → 물가 상승 ↑
2. 아파트를 짓는 재료비(ex. 건설자재), 노무비 (ex. 임금), 경비, 토지비 등 원가 상승

✔️ 아래의 표를 통해 임금상승의 경우, 자산 가격 상승을 따라잡을 수가 없다는 것을 알 수 있다,

우리나라가 흑자인 것은 호황일까 아닐까?

가계 흑자, 회사 흑자 라고 하면 다들 좋은 것이라 생각한다.

하지만 나라의 흑자는 내가 무엇을 가지고 있느냐에 따라 다르다.

나라의 흑자 (무역 등을 통해 외부에서 들어오는 돈이 많다는 소리) → 통화량 증가 → 물가 상승

✔️ 현금 소유 - 현금은 물가반영이 되지 않기 때문에 나라의 흑자는 치명타

✔️ 자산 소유 - 물가반영이 되는 헷지자산이 있을 경우, 자산의 가치 더욱 상승

전세값에 영향을 미치는 요소 4가지

📌 전세값의 경우, 전년도에 따라 상승과 하락을 반복한다.

전세값이 하락하는 요인 (역전세 요인)

✔️ 공급(입주물량) 과잉공급

✔️ 전년도 전세가 상승 ↑

✔️ 임대차법 2년 → 4년

✔️ 금리 상승 ↑ (월세가 더 쌈)

특히 2024년 심하게 역전세가 난 것은 예외케이스인데,

전년도 전세가가 평균 20%나 상승했기 때문이다.

(ex. 5억짜리 전세가 1년만에 6억이 되었다는 소리)

계약 시, 전년도 전세가 확인이 필요하고 역전세를 대비해야한다.

+ 전세가를 무리하게 상승하지 않으면 하락장에서도 전세금액을 올릴 수 있다.

📌 2024년 올해는 역전세 걱정없이 매수 가능