구로구 구로동 두산아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 74기 47조 사느누리]

아파트명

구로구 구로동 두산아파트

위치(지도)

입지평가

1) 직장

A등급 21년 기준 종사자수 240,689 / 사업체수 52,791 / 500명 이상 22

2) 교통

A등급 강남역 40분 여의도역36분 시청역 40분

3) 학군

C등급

학원가 거의 전무(목동으로 갈 것으로 예상 됨)

4) 환경

B등급 이마트 1개

(하지만.. 대림-구로 생활권을 정말 B등급 환경이라고 볼 수 있을까..?

환경이 단지 백화점, 마트만 포함하는 게 아닐텐데...)

5) 공급

S등급 적정수요 대비 30%도 안됨

과거시세

현재 시세

63타입 매매 호가 6.2억 / 전세 호가 매물 없음

매매 실거래가 6.15 / 전세 실거래가 3.8억

10년 내 고점 매입 시 : 21년 10월 매매가 7.7억 / 전세가 4.5억

10년 내 저점 매입 시 : 23년 2월 매매가 5.47억 / 전세가 3.5억

고점 매입시 수익률(61500-77000)/(77000-45000)*100 = -48%

저점 매입시 수익률(61500-29250)/(29250-24000)*100 = 614%

궁금증)

서울 시내에 2호선, 7호선을 다 끼고 있고

강남 출퇴근 좋지, 가디+구디 일자리까지는 코 앞인데 대체 왜 이런걸까?

구로, 대림하면 환경에 대한 부정적인 인식이 큰데 대체 어느 정도길래?

그리고 학업성취도는 왜 이렇게나 안좋지?

임장 사진)

임장 후 풀린 궁금증)

서울 시내에 2호선, 7호선을 다 끼고 있고

강남 출퇴근 좋지, 가디+구디 일자리까지는 코 앞인데 대체 왜 이런걸까?

> 환경에 답이 있다.

구로, 대림하면 환경에 대한 부정적인 인식이 큰데 대체 어느 정도길래?

> 넘어설 수 없는 시민의식의 차이를 인정하게 됐다.

길빵, 아무렇게나 뱉은 침, 길거리 담배꽁초, 대낮에 노상방뇨.. 등등

그리고 학업성취도는 왜 이렇게나 안좋지?

>아이를 키우는 것은 상상도 하기 싫을 뿐만 아니라 성인의 신변도 위험하게 느껴지니

이 곳에서 아이를 키우는 한국인 부모의 수가 적을 뿐만 아니라 학업성취도가 높을 수가 없다.

결론)

아무리 일자리, 교통이 좋더라도 극복할 수 없는 수준의 환경이 있다.

같은 날 함께 임장한 신도림과는 확연하게 구분되는 차이를 느낄 수 있었다.

오히려 신도림이 싸게 느껴졌다.

디큐브시티 뒤쪽으로 단지들이 모여있는 곳이 확실히 안전하고 포근한 느낌,

신도림중 학군에 초등학교, 마트, 백화점 모두 모여 있음

반대쪽 태영데시앙 역시 생활권은 비슷하나 중학교 학군이 다름

59기준 동아2차와 가격차이가 거의 없는데 84는 차이가 나는 이유가 여기 있는 듯

도림천을 건너면 교통, 편의시설은 함께 이용 가능하나 인근 환경은 차이가 나는 동아에코빌

현재 59기준 5억원대에 경매 매물이 있는데 1차 유찰 후 2차에서 낙찰될지 궁금

만약 2차에서도 한번 더 유찰된다면 4억 후반까지 빠지는데

5억 초반에 받더라도 그건 너무 상대적으로 너무 싼 거 아닌가 생각(전세가 4억)

물론 학군 때문에 미취학 아동 가족 이상은 거주 수요가 거의 없을 것 같지만 어차피 59