동작구 동작동 이수 힐스테이트아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 66기 31조 주현????]

▶ 아파트명

동작동 이수 힐스테이트 아파트

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장

B등급 종사자수 : 106,159명 / 사업제 수 : 19,793개

2. 교통

S등급 강남 :32분 / 여의도 :22분 / 시청 : 35분

3. 학군

B등급 숭의여자중 93.8%/대방중 88.6%/동작중 85/4%

4. 공급

A등급 보라매한국아델리움엔클래스(도시형) 2024년 10월 114세대

동작구 인구수 38만 478명

적정수요: 인구수*0.5=1,902세대

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 이수힐스테이트 24평 현재 매매 12.4억, 전세 7억

10년 내 고점 매입시: 2022년 11월 매매 14.5억 전세 5.5억 

10년 내 저점 매입시: 2015년 9월 매매 6.1억 전세 5.4억 

*고점 매입시 수익률 (124000-145000)÷(145000-55000)*100 = -23% 

*저점 매입시 수익률 (124000-61000)÷(61000-55000)*100 = 900%%

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

▶ 현장사진

현장에가서 느꼈던것은 생각보다 언덕이 높았다는 점과 단지가 붙어있다라는 점이였습니다. 바로옆에 이수푸르지오더프레티움이 있는데 거기가 입지도 더 좋아보이고 더 신축같은 느낌이 들어 바로 검색해보았습니다. 역시나.. 2021년 6월 신축 아파트였습니다! 24평에 17억 9천 현재 매물 올라온 가격대입니다. 확실히 현장에가서 손품만 팔았을때와는 또 다른 느낌이였습니다. 날이 흐렸지만 앞으로 하루하루가 기대되는 현장 답사였습니다.

수익률 보고서를 작성하면서 느낀점

내일 조원들과 임장 갈 곳은 잠실엘리트지만 내주변부터 앞마당을 만들어야겠다는 생각으로 우리동네 아파트를 찾아보았습니다.

사실 지금 거주하고 있는 아파트를 하고싶었는데 동네에 대장 단지(왕관쓴단지)부터 해보는게 좋다고하여 이수힐스테이트로 골랐습니다.

레미안 로이파크도 대장단지였지만 18년 12월 나름 신축이기때문에 좀 더 긴 기간의 흐름을 보고싶어서 힐스테이트로 정했습니다.

이수역 근방의 특징은 우성,극동,신동아아파트(일명 우극신)가 오랜된 아파트(1993년)로 추후 재건축을 통해 신축 아파트로 거듭날 가능성있다라는 특징과 오래되었기때문에 전세가율이 낮아(40~45%정도) 투자비용이 많이 든다는 특성을 가지고 있습니다. 이쪽이 역과 가깝고 상권이 많이 발달해서 살기 좋은 동네로 저도 유심히 보고있지만 갭이 너무 커 이 곳을 매매하는 것은 부담스럽다고 생각했습니다.

이수 힐스테이트는 우극신보다 이수역과 거리가 먼 편입니다 . 그래서 여기가 대장 아파트라고 했을 때 의아하게 생각했지만 보고서를 쓰다보니 적당한 연식과 생활 환경, 강남접근성을 고려해볼때 고객가 끄덕여졌습니다. 이지역은 학군이 엄청 기대되는 지역은 아니라서 직장과 교통 위주로 보면 교통이 압도적인 매리트가 있는 아파트로 강남, 여의도, 시청 접근성이 아주 뛰어납니다. 또한 한강까지 도보로 이용가능한 점이 매력적이라고 생각됩니다.

수익률을 계산해보고 너무 놀랐습니다. 이 아파트의 바닥!? 갭이 제일 적게 났던 시점에 투자금이 7천만원이였다는게 정말 믿기지 않았습니다. 보고도 눈을 의심할 정도였지요. 전세가를 보니 5억대~ 최고 8,9억 정도까지의 폭을 가지고있고 매매가는 5억 ~14억의 폭을 가지고있으며, 전세가율은 초반에는 높았으나(80%대) 최근부터는 낮아진 경향(50%대)을 보이고 있었습니다. 전세가가 매매가오르는 만큼 따라가지 못해 지금은 투자하기에 갭이 너무 큰 상태로 보여집니다. 그래도 22년 하반기부터 전세가가 조금씩 오르는 것이 보여 과연 여기가 갭이 얼마나 좁아질까 궁금해졌습니다. 시세 트레킹을 통해서 이 아파트의 투자시기를 체크해 보고싶다는 생각이 들었습니다.

확실히 보고서를 작성하면서 궁금한 부분이 더 생기고 찾아보고싶다는 욕망이 더 들었습니다.

지금 거주하고있는 이지역을 앞마당으로 만들기로 결심하였으니, 근처 다른 아파트의 수익률 보고서도 작성해보고 적극적인 임장을 통해서 임장보고서까지 도출해야겠다는 마음이 들었습니다.

주우이님 그리고 양파링님이 말씀하신것처럼 마치표를 찍고! 완료하는것의 중요성을 배웠으니 이렇게 하나씩 점을 찍으면서 내것으로 만들겠습니다!