수지구 풍덕동 e편한세상 수지 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 73기 71조 생각나름]

▶ 아파트명

e편한세상수지

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1.직장 C (종사자수가 적은 베드타운)

수지구 사업체수 24,076개 / 종사자수 87,487명

GBD (강남+서초+송파) 169만명

CBD (중구+종로) 66만명

YBD (여의도) 43만명

2.교통 A (강남 & 판교로 출근 우수 / 그외 지역은 보통)

강남 43분 / 여의도 63분 / 시청 72분 / 판교 26분

가장 큰 업무지구인 강남과, 급여수준이 높은 판교로 출퇴근이 용이하다.

신분당선의 위력을 느낄 수 있다.

또한 강남, 판교 외에도 경기도 동남부의 대기업이 다수 위치하며,

자차와 셔틀을 이용한 통근이 용이한 지역이다.

3.학군 S+ (홍천중 95.1% / 정평중 92.9% / 이현중 93.9%)

참고로 바로 옆에 수지초등학교로 길을 건너지 않고 통학할 수 있는 "초품아" 이다.

그 옆에는 중학교, 고등학교까지 인접해 있다.

수지초-정평중-풍덕고 코스를 엄마들이 선호한다고 한다.

학원가

수지구청역 인근에 거대한 학원가가 있다.

e편한세상수지에서 도보로 23분, 차량으로 13분 내외 소요되며,

학원에서 셔틀 운영을 한다면 이용에 편리할 것으로 생각된다.

4.환경 B (대형마트2, 복합쇼핑몰1)

1km 이내에 백화점은 없지만

대형마트 2개와 대형복합쇼핑몰 1개가 있다.

모두 도보 10분 이내 거리에 위치해 편의시설 이용에 불편함이 없어 보인다.

5. 공급 A

e편한세상죽전프리미어포레 / 2025.06 / 1,806세대

죽전생활권에 약 430세대 규모의 e편한세상 브랜드 단지가 들어온다.

e편한세상수지에 위협이 될만한 단지일지 생각해보면,

1. 위치상 역세권이 아니고

2. 죽전보다 풍덕천의 교통이 더 편리하며

3. 세대수가 적으며

4. 브랜드에서 밀리지 않아

e편한세상수지에 큰 영향을 주지 않을 공급으로 생각된다.

그러나 인구가 서로 이동하는 수원시, 성남시 및 화성시에 공급이 있으며,

특히 상급지인 성남(분당)에 큰 공급이 있는지 고려해야 할 것으로 생각된다.

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세 : e편한세상수지 34평 매매 10.9억 / 전세 6.5억 (전세가율 59%)

1) 10년내 고점 매입시 : 21년 5월 매매 13.2억 / 전세 6.174억 (최저전세가율 46%)

수익률 (10.9-13.2)/(13.2-6.174)*100 = -32.7%

2) 10년내 저점 매입시 : 17년 12월 매매 5.6771억 / 전세 4.9억 (최고전세가율 86%)

수익률 (13.2-5.6771)/(5.6771-4.9) = 968%

22년말 전고점 대비 -31%라는 놀라운 하락을 보이고 반등,

23년말 2차하락 이후 보합하고 있는 양상입니다.

2024년 3월 현재 기준, 호가는 10.9~13.8억 사이에 형성되어 있습니다.

전세는 6.5억~7.5억 사이에 형성되어 있습니다.

매매 57개에 비해 전세는 11개로 물량이 적습니다.

최근 실거래가에서 전세가가 점차 상승하며 거래되고 있는걸 알 수 있습니다.

▶ 현장사진

단지 정문과 후문에서 쾌적한 느낌이 듭니다.

단지내 차도가 있어 지상공원화가 아닌 점은 아쉽습니다.

단지내 놀이터와 광장이 있어 주민들의 휴식공간으로 쓰이고 있었습니다.

주상복합으로 분류되어 있지만 녹지공간이 충분하게 느껴졌습니다.

단지 앞에는 노란 학원차와 책가방 맨 학생을 픽업하는 엄마차가 끊임없이 오가고 있었습니다.

단지 상가를 이용하는 주민들의 옷차림과 머릿결에서 여유로움을 느꼈습니다.

e편한세상수지는 역세권+신축+초품아+편의시설+브랜드 까지 모두 갖춘 쾌적한 단지입니다.

강남, 판교와 가깝고,

우수한 학군과,

신분당선이라는 압도적인 교통수단을 가지고 있으며,

편의시설 등 생활환경이 좋아

선호도가 높은 단지입니다.

과제를 마칩니다!!