광진구 광장동 광장힐스테이트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 72기 56조 내집마려언]

아파트분석
24.03.24

▶아파트명

광장동 광장힐스테이트

▶위치(지도)

단지 주변으로 시야 넓히기 : 균질성 매우 좋음, 미니 대치동 강북구 대표 학군지, 3대 업무지구 접근성 굿

서울/수도권으로 시야 넓히기 : 광진구는 성동구,동대문구,중랑구,강동구,송파구 사이에 위치함, 한강을 남향으로 바라볼 수 있음, 3대 업무지구 중 특히 강남권과 가깝고 직주근접 수요로 거주민 소득수준도 높을거 같음, 게다가 광남+양진학군으로 신혼부부 뿐만 아니라 가족수요도 기대할 수 있을듯!

▶입지평가

1. 직장(B) : 베드타운이여서 교통이 중요함

광진구 사업체수 33,706개 / 종사자수 129,707명

2. 교통(A) : 강남 1시간이내, 2호선 강변역으로 가기 위해 버스 타야하지만 강남접근성 좋음!

강남 35분 / 여의도 48분 / 시청 45분

학군(S) : 광남중, 양진중은 학업성취도율 및 특목고진학율도 높아 전반적으로 학업분위기가 좋고 상위권 학생도 많음, 학군이 좋아 타지역, 특히 강북지역 수요를 이끌 수 있는 동네임!

양진중 93.6% / 광남중 97.6%

초,중학교/학원가 단지에서 다 가까움!

양진초,광남초 모두 학급당학생수가 25명으로 엄마들이 좋아하는 학교임을 알 수 있음! 광장힐스테이트는 양진초 배정!

4. 환경(B) : 광장힐스테이트 반경 1km이내 롯데마트 위치함, 질적으로 아파트 밀집지역이라 균질성이 좋음!

5. 공급(S) : 적정수요 1/2배 이하로 24년 투자시, 2년뒤 전세 만기시 리스크 적음!

광진구 자양동 롯데캐슬이스트폴(공공임대 432세대 제외하면 631세대), 청약 평균경쟁률 78.08:1로 높았음

이스트폴 바로 옆에 25년 1월에 광진구청 생길 예정, 초역세권, 24년 투자한다고 가정했을때 지역내 공급으로 인한 리스크는 적어보임

광진구 전입전출을 보면 왕래가 가장 잦은 지역 TOP 3는 중랑구,송파구,성동구!

의외로 광진구보다 하급지인 중랑구로 많이 이동하는 모습이 보임! 중랑,송파로는 전출이 성동구로는 전입이 많음!

광진구에서의 생활이 팍팍해서 인접지역인 중랑구로 이동하는걸까? (7호선 교통 수요가 있어서 이동하는거겠지?)

강동구 25년에 올림픽파크포레온 12000세대가 입주..!! 지역은 강동구지만 실질적으로 송파 생활권인 올림픽파크포레온 입주시 강동구는 물론 인접지역까지 전세가 영향 받을거고, 전세가가 떨어지면 매매가도 떨어질 가능성 높음! 광진구도 송파,강동구와 인구이동이 적지 않으므로 지켜보고 있으면 기회를 잡을 수 있지 않을까?

▶수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 광장힐스테이트 전용84 매매 19.5억(저층 제외)/전세 11억 (전세가율 56.4%)

10년내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 21.1억/전세 9.97억 (전세가율 47.3%)

10년내 저점 매입시: 2016년 9월 매매 9.8억/전세 8.5억 (전세가율 86.5%)