천안시 서북구 불당동 천안 불당 지웰더샵 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 72기 109조 오손도손]

1.아파트명

–천안 불당 지웰더샵 아파트 (16년식 , 685세대)

주변아파트

천안불당 지웰시티 푸르지오 (17년식 ,420세대)

천안불당 호반써밋 플레이스아파트(17년식,573세대)

천안불당지웰시티푸르지오 2단지 아파트(17년식,355세대)

-> 천안 불당 지웰더샵 아파트 주변 아파트 들 보통 17년식~ 신축 아파트 들이 많아 전체적인 분위기는 깔끔했다

2.천안 직장 S등급

사업체수: 74,581개

종사자수 :321,670명

-삼성 디스플레이 아산1캠퍼스 자차이용 20분이내

-삼성 디스플레이 천안캠퍼스 자차이용 7분

->천안이랑 근접한 아산쪽에도 디스플레이시티 산업단지 형성되어 있음

-> 주요 직장까지 자차이동 시간 10분이내 이동 가능

3.학군 A 등급

천안불당중학교 학업성취도 평균 92% / 특목고 진학률 3.1%

서북구 학교중 상위권이다.

학원가

불당동 학원가 형성

아파트 주변으로 학원가 형성 되어있음을 볼수있다

4.환경 – 천안시 기준 백화점2개,대형마트1개 이상 S등급

(서북구- 갤러리아/동남구-신세계-> 천안시 로 봤을때, 백화점 2개 이상)

천안불당지웰더샵아파트 중심으로 반경1KM내에는 대형마트, 백화점 은 없음.

그러나 자차 이동으로 10분내로 가능한 대형마트 5개 이상 있음

갤러리아백화점 , 트레이더스 , 이마트, 코스트코 등 반경 3km 이내 거리

천안터미널에는 신세계백화점 , 이마트 가 있음 / 자차 이동시 20분이내

->지방 특성상 주 교통수단은 자차이기 때문에 백화점, 대형마트 이용 불편함이 없음을 알 수 있다

모든 상가들은 도보 이용 가능 하고, 학원,병원,식당가 가 잘 형성되어 있어

젊은 가족단위들이 선호 하는 아파트 인거 같다.

신불당동 지웰더샵 아파트 중심으로 아름드리공원이 형성 되어 있어

주말에 젊은 부부와 아이들을 많이 볼 수 있었다.

신불당동 전체적은 분위기는 젊은층이 많아 밝은 분위기

5.공급 B등급

천안 인구수 :656,478

적정수요 – 3,282 (656,478x0.005)

1년: 3,282 세대/ 3년: 9,846 세대

2024년 입주량- 9,782

2025년 – 4,875

2026년-719

3년합계 :15,376

연평균- 5,125세대 (3년합세대/3)

적정 수요대비 공급 수준 – 1.56 배

공급평가-B등급

공급물량 증가 -> 시장에 매매물량 증가 -> 매매가 하락 -> 투자자에게 기회

공급물량 증가 -> 시장에 전세물량 증가-> 전세가 하락-> 투자자에게 리스크

천안은 24년25년도 집중적으로 공급물량이 많음.

투자자에게 기회이자 리스크가 될 수 있다.

6.과거시세 , 수익률분석

수익률계산

저점

투자금(39350-31000)=8350

수익금(83700-39350)=44350

8350/44350X100 = 531%

고점

투자금(96500-56000)=40500

수익금(83700-96500)=-13000

13000/40500X100 =-31.6%

(엑셀 자동계산식으로 확인해봤습니다)

7.현장사진

불당동 분임을 다녀와 보니, 신불당의 지웰더샵 아파트가 왜 대장인지 확실하게 알 수 있었다.

신불당 중심에 지웰더샵이 들어 와 있고, 더샵 주변으로 유치원,초등학교,중학교 학교 들이 있고,

아름드리 공원 까지 형성 되어있다.

더샵 중심으로 상가들이 제일 활발하게 움직이고 있었다.

(불당동 끝쪽에 있는 상가들은 임대가 많이 붙어 있었음)

아이들이 이용할 수 있는 학원들이 밀집 되어 있고, 젊은 아기 엄마들이 이용할 수 있는 병원들 도 많이 있다.

특별히 자차 이용 하지 않아도, 도보로 모든 생활이 가능한 곳 이였다.

대형마트, 백화점, 직장 과의 거리도 자차로 10분이내로 가능한 위치였다.

아이를 키우는 젊은 부모들이 선호 할 만한 지역인거 같다.