"월급쟁이 부자로 은퇴하라" 독서후기 #4

STEP 2. 책에서 본 것과 깨달은 것

CHAP 5장 HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

# 저평가 아파트 # 투자금 # 리스크 감당 # 임장 지역 선정 # 중개소 # 배우는 태도

01 확실한 투자 기준 세우기

1) 기준을 세우기 위한 네 가지 질문

1단계 투자 종목 - 부동산

2단계 부동산 대상 - 아파트

3단계 아파트 기준 - 수도권, 20평대

4단계 더 좋은 아파트 투자 기준

2) 아파트 투자의 기준

1단계 저평가 - 입지와 많은 지역을 알아야 한다.

2단계 투자금이 적게 드는가? - 여러 번의 경험

3단계 리스크 감당 - 잔금, 역전세

3) 좋은 입지와 지역의 위상

부동산 상승장 초입, 바닥을 확인한 후 아파트의 전세가에 의해 매매가가 밀려 올라가는 시기에도 매수 심리는 좀처럼 빠르게 회복되지 않는다.

이전 침체기에서의 시세 하락 공포가 쉽게 사라지지 않는다.

상승장이 지속되면 차츰 공포가 사라지면서 대중들은 상승 랠리에 동참해야 한다는 조바심이 생긴다.(군중심리)

4) 명확한 기준과 순서

3단계 - 저평가, 적은 투자금, 저위험

4단계 - 좋은 입지

지역 선정-> 사전 조사->현장 조사-> -> 실전 투자

02 가격이 상승할 지역 선정하기

시장 참여자(수요자)의 심리 영향

1) 허니 버터 칩과 아파트

과자 공급은 짧은 시간, 아파트 공급은 긴 시간이 소요 된다.

냉각(공급>수요), 과열(공급<수요) + 정책 + 심리

2) 아파트 시장의 흐름

2012년~2015년 : 전세 대란(수요>공급. 매수세가 살아 나지 않음)

전세가에 밀려 소폭 상승( 2008년~2013년 . 5년간 부동산 장기 침체기)

전세가와 매매가의 차이가 거의 없다 보니 어쩔 수 없이 집을 산다. 집값의 지지선

전세 선호 현상-> 전세 상승-> 매매가 상승(시장 특징 : 매매가 하락, 약보합, 전세가 꾸준히 상승)

선호도가 높은 신축-> 분양가 상승(상승장) -> 금리, 원자재 상승-> 분양가 상승(양극화, 미분양, 하락장)

키맞추기 현상 : 신축 아파트 가격이 올라가고, 그 가격이 시장에서 받아 들여지면 그 옆 구축 아파트도 간격을 좁히며 재차 상승한다.

매매가와 전세가가 동시에 상승

상급지 부동산 상승폭이 이슈가 된다

정부 규제 -> 시장 참여자 조급함 자극 -> 분양 시장 완판

수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.

3) 지역 선정의 기준과 순서

"어떻게 투자에 활용할 것인가?"

권역( 부동산 싸이클이 동일하게 움직이는 범위) 구분 : 수도권은 하나의 권역, 지방은 시 단위로 권역이 다르다.

잠재적 투자 가능 지역(전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주 물량과 미분양)

전세가율과 가격 : 70%이상 가격 자체(절대가) 가 저렴하다면 일단 임장을 한다. 직접 현장에 나가 보면 생각보다 상황이 더 좋지 않을 수도 있다. 그러나 곧 회복기가 도래할 거란 의미일 수도 있으므로 당장 투자하지는 않더라도 입지와 가격을 파악해두고 기다린다면, 최적의 매수 타이밍을 잡을 수도 있다/

투자금의 규모 : 전세비율이 높고, 갭차이가 적은 단지가 많은 지역을 '임장지역'으로 선정한다.

입주 물량 : 역전세, 가격 하락 파악, 부동산 지인( 입주 물량 전반적인 감), 호갱노노와 아실(구체적 공급시기 입지 파악). 임장 지역과 근접한 지역 입주 물량 확인(수도권 서북, 동북, 동남, 서남)

미분양 : 미분양이 눈에 띠게 감소 추세라면 공급 부족 현실화, 미분양 증가 추세라면 해당 권역 공급 과잉 상태

03 임장 전 지역 조사 하기

내가 지역을 조사하고 현장을 방문하는 건 해당 지역의 가치(입지)와 가격을 파악하기 위함이다.

1) 무엇을 어떻게 조사할까?

기왕이면 이런 곳에 살고 싶다 -> 그런 곳이 바로 입자가 좋은 곳이다.

직장, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기

2) 일자리 : 근로 소득 통계와 산업 분류별 일자리 통계(국세청 홈페이지)

시 군별 근로 소득 연말 정산 신고 현황, 원천 징수지 기준

3) 교통 : 대중교통, 수도권( 강남 접근성, 도보, 환승, 버스 이용수월), 지방(자차)

환경 : 백화점, 마트 , 병원의 생활 편의 시설과 공원, 강, 산. 슬리퍼 생활권, 지적 편집도 (주거, 상업, 준공업, 녹지비율), 로드뷰

4) 학군 : 아실 (특목고 진학률). 겨울에 사다리차가 많은 곳, 동네에서 선호하는 학군, 초품아(아파트의 위치와 평형, 구조도 큰 차이가 없고, 가격이 비슷하다면, 초품아를 선택하는 것이 유리하다)

5) 지역의 분위기와 스토리 : 인구 구성( 통계 지리 정보 서비스) 같은 구라고 해도 동별로 분위기가 사뭇 다르다.

6) 가격 : 임장 지역 내의 모든 아파트를 조사, 매매가와 전세가의 차이가 적어 소액 투자가 가능해 보이는 단지들 위주로 전화 해 본다, 시세 확인, 주변 직장, 교통, 환경, 학군 , 거주민 연령대 확인. 세입자로 전화해 정확한 전세가 파악

04 지역을 눈에 담는 현장 조사

중개소 방문 전에 지역을 제대로 눈에 담는 것이 먼저다.

1) 지역 주민처럼 : 그 동네에 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것, 그냥 쭉 둘러보고 말 것이 아니라, 사소한 차이까지도 느끼는 것이 중요하다. 동네의 분위기와 단지별 특징

2) 중개소 방문 : 똑같은 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 친절하고 시원 시원한 중개인, 초보자는 2~3시간 텀으로 하루에 2~3곳 10개 미만

3) 중개소에서 대화하는 법 : 약속 시간 보다 30분 먼저 도착 브리핑 요청( 직장, 출퇴근 지하철, 마을 버스 이용, 혼잡도, 도보 시간, 장보는 마트, 시장, 식당 , 카페, 병원, 은행, 어린이집, 유치원, 초등학교, 횡단보도, 단지 선호도, 매물 개수, 전세 개수, 임대 시기, 빨리 나가는 동, 인기동과 가격 차이)

4) 매물 확인 : 매도 사유, 주인 거주, 임차인 거주, 스스로 정한 순서로 본다, 누수, 걸로 하자 확인, 거주자 이사 날짜 확인

5) 중개소로 돌아와서 : 매물 수리, 잔금 일자, 매매, 전세가, 물건의 특징 정리, 가장 좋은 물건이 떠올라야 한다. 중개인 해당 물건의 등기부 등본 요청, 그날 본 최고의 물건을 찾는 것이다.

6) 아무리 강조해도 지나치지 않는 것 : 노하우와 기술보다 중요한 다름 아닌 " 태도" 이다. 돈을 쫓으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.

05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

장부 물건

1) 바로 '그 물건'을 찾아서 : 많은 부동산 중개소 방문 , 동과 층에서 선호도가 낮은 것(저층, 탑층, 길가 위치)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월한 물건, 우선 선택(수리가 잘 된 집, 공실), 보증금이 저렴하고 월세 만기.

2) 거기 아니면 여기 : 가격 협상에서 매수 시장의 분위기(하락장), 매도자 위축 시기(장마철, 여름 휴가철, 연말 겨울철), 2개 이상의 투자처를 확보

3) 우선 협상 범위 설정하기 : 상대방이 무엇을 원하는지, 내가 해줄 수 있는 것 정리

4) 임대를 결정 짓는 네 가지 요인 : 가격(대량 입주 시기,매수는 쉽지만 임대 하기 어렵다.), 집의 상태( 전세일 경우 내부 집 상태가 더 큰 영향을 미친다), 입주 가능 시기[성수기(2,3월, 9,10월), 비수기(6~8월, 11~1월)], 사람( 중개인, 자신감 있는 사장)

아는 지역을 늘리기에 위해 임장을 다니고 있다. 분명 귀중한 시간을 내고 나선 것인데 중간에 힘들다는 핑계로 대충 보고 넘어가는 것을 알고 있다. 강의를 통해 배우고 그 배움을 현장에 적용해야 함을 알면서 가장 기본인 태도가 망가지고 있음을 스스로 느끼고 있다.

STEP 3. 책에서 적용할 점

1. 중개소 방문을 미리 30분 전에 꼭 가야겠다. 약속 시간 전 15분 전에 도착은 하지만 브리핑 시간이 부족함을 알았다.
2. 같은 중개소를 여러 번 방문을 하였다. 그 중개소 사장님 물건은 한정 되어 있음을 알면서도 또 다른 중개소 방문을 시도해 보지 않았다.
3. 좀 더 많은 물건을 보려고 하지 않았다. 싸지만 내가 투자 할 수 없다는 물건이라고 미리 한계를 지어 버린 것이다.
4. 협상에 있어서 좀 더 유리한 점, 즉 물건에 대한 단점을 찾으려는 노력을 너무 대충 한 것이다. 좀 더 꼼꼼하게 물건을 보고 중개인이 이끄는 방향이 아닌 내가 계획한 방향으로 물건을 봐야겠다.
5. 많은 양의 임보를 요즘 들어 와서 게을리 하고 있다. 임보를 정리 한 것과 안하는 것의 차이점을 스스로 알고 있으면서 힘들다는 핑계로 미루고 있다. 뇌를 믿지 말고 정량화 되어 있는 임보를 믿자.

STEP 4. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 246) 주변에 휩쓸리지 말고 스스로 전문가가 되어라

(P. 248) '기준'은 자신만의 답

(P. 253) 경험이야말로 더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 최고의 무형 자산임을 잊지 말자

(P. 271) 구 단위로 미분양과 입주 물량을 확인해서 공급이 많다 적다를 따지는 것은 의미가 없다. 시장의 흐름은 앞서 말한 권역별로 함께 움직이기 때문이다.

(P. 301) 현장에 나갔을 때 만큼은 대충 하려고 하지 않았다. 지금 뭐하고 있는 거야!, 이게 배우는 사람의 자세야?