[서투기 11기 동작구 뽀개고 서울에 등ㄱ17조 쥬블리89] 서울투자기초반 3강 강의후기

천장을 두지 말자!

제주바다님이 아래와 같은 질문을 많이 받으셨다고 한다.

"잔금이 감당 가능한 매매가가 어느정도일까요? 그것에 맞추어 투자를 해야 할까요?"

나도 늘 고민했었다.

'도대체 나는 매매가가 얼마인 아파트에 투자를 해야 하는거지? 내가 잔금 치를 수 있는 매매가는 어느정도까지일까?'

하면서 LTV가 70%까지이니 30%이상의 현금을 가지고 있어야겠구나, 라고 얼추 생각만 해왔다.

그런데 제주바다님은 천장을 두지 말고 좋은 단지들을 먼저 봐야한다고 하셨다.

천장을 두는 순간, 같은 투자금으로 더 가치있는 단지들을 매수할 기회가 사라진다.

나도 10억 이상의 비싼 매매가는 투자가 아예 불가능하다고 생각하고 제대로 안봤다.

그러나 지금은 절대가에 한계를 두지 않고, 기회와 가능성을 열어두고 봐야겠다.

약점 있는 단지의 매력

제주바다님은 동북권의 특징이 언덕이 많다는 점을 말씀해주셨다.

나도 성북구, 성동구를 임장하며 깔딱고개를 몇번이나 넘었던 기억이 있다.

단지를 임장하며 이렇게 언덕이 심한데 사람들이 좋아할까? 여긴 진짜 아니다... 혼잣말을 했던 기억이 나는데

제주바다님께서는 약점이 있는 단지를 유심히 봐야한다고 하셨다.

'오잉? 이게 무슨말이지? 왜 언덕이 있는 곳이 기회를 줄까?'

입지는 좋지만 언덕이 심한 단지는 땅의 가치는 좋지만 선호도가 낮기 때문에

오랫동안 기회를 줄 수 있다고 말씀하셨다.

그리고 언덕이 심하다고 생각하는 단지는 여러 길로 가봐야한다고 하셨다.

그곳에 사는 입주민들은 우리가 갔던 루트가 아닌 나름의 평지인 루트를 알고 있을 것이고,

단지 내 버스가 운행하는 곳도 있다.

편견을 버리고, 더 좋은 기회를 줄 수 있는 언덕이 있는 단지도 유심히 봐야겠다.

희소한 가치

성동구와 성북구 중 교통이 좋은 곳은 어디일까?

지리적 위치와 지하철 강남 접근성으로 봤을 때 성동구가 더 좋다고 할 수 있다.

그렇다면 성동구 내에서 단지의 선호도를 파악할 때, 교통을 가장 우선적으로 봐야할까?

성동구 내에서는 주요 업무지구를 직접 지나가는 지하철 노선이 촘촘하게 연결되어 있기 때문에

교통이라는 조건이 비슷할 때, 환경과 연식에 따라 가치가 더 형성될 수 있을 것이다.

성동구가 위치는 매우 좋지만, 대부분 구축인 단지들이 많아 그 중에서도 연식좋은 균질한 단지가 희소성이 크다.

그럼, 성북구는 어떨까?

성북구 노선은 4호선,6호선,우이신설선이 지나가는데 이 노선은 주요 업무지구에 직접 연결되지 않았기 때문에

갈아타야 하는 노선이다. 상대적으로 업무지구 접근성이 떨어지는데, 이런 곳일수록 교통이 더 중요해진다.

강남이나 도심 접근이 좋은 단지일수록 사람들의 선호도가 더 높아질 수 있을 것 같다.

그래서 성북구는 교통을 중요하게 봐야한다.

지역마다 희소 가치가 다르기 때문에,

그 지역에서 중요하게 생각하는 가치가 무엇인지 파악하고

그것에 따라 단지 선호도를 파악해야 할 것 같다.

이번 강의를 통해 새로운 점을 많이 알게 되었고,

동북권은 대부분 임장을 다녀왔지만,

혼자 분석했을 때와 강의를 듣고 그 지역을 바라봤을 때는 또 다르다.

이번 강의에서 배운 내용으로 사람들이 더 좋아하는 단지는 무엇일지 연습을 많이 해봐야겠다.