울산 북구 오토밸리효성아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 73기97조 남이]

▶아파트명

울산 북구 오토밸리로 효성해링턴 플레이스

2016년식 /1059세대 /13개동 /총20층

▶위치(지도)

▶입지평가

1.직장

울산광역시 북구 사업체수:18,017개 / 종사자수:108,900명 /등급:B등급(종사자수 10만명이상)

-울산 전체 직장의 사업체수와 종사자수를 볼때 등급은 C등급이지만, 울산 남구, 북구, 울주군은 B등급을 나타내고 있다.

-우리나라 최대의 공업도시인 만큼 제조업이 강하다. 예전보다는 아니지만 여전히 울산이 남초 도시인 이유가 여기에 있다. 종사자 수로나 GRDP로나 절반 혹은 그 이상을 차지하므로 다른 분야보다도 제조업이 차지하는 비중이 크다. 그중에서도 3대 산업은 자동차, 석유화학 및 정유, 조선업이다. 남구에 석유화학국가산업단지, 테크노산업단지가, 울주군에는 온산국가산업단지(석유화학,비철금속), 신일반산업단지와 웅촌에 은현산단, 와지산단, 언양읍/삼남읍 주위에 하이테크밸리산단, 상북의 길천산단, 봉계의 KCC산단, 전읍산단, 언양 반천의 반천산단 등이 조성ㄸ되어 있다. 동구에는 현대중공업과 현대미포조선, 울산미포국가산업단지, 북구에는 현대자동차를 비롯하여 효문산단, 중산산단, 매곡산단 등에 자동차 산업이 발달해 있어 반론의 여지가 없는 공업도시다.

2.교통

-일자리 수요가 많은곳을 중심으로한 직장의 위치를 고려하여 정리

동구-32분/ 울주군-32분/ 남구-석유화학 국가산업단지 26분

(자동차로 이동시)

-북구는 자동차 산업이 발달해 있어 북구에 있는 산업단지 일자리에도 수요가 많은 편이지만,북구가 아닌 울산의

다른 지역에 위치한 주요 업무지구까지는 자차로 30분정도 이동시간이 걸릴수 있다.

(부도심 자동차로 1시간 이내로 본다면 교통은 B등급)

울산시내와 중심지로 대중교통(버스를 이용할 경우)은 환승을 거쳐 이동하는 시간이 많이 걸린다.

3.학군

-매곡중학교(공립)/(427m,도보로 13분소요)

-매곡고등학교(공립) (782m,도보로 17분 소요)

-학원가

-매곡초등학교와 매곡중학교 부근에 학원가와 월드메르디앙 월드시티2차 아파트 단지 부근에 학원이 밀집되어

있고 매곡푸르지오1단지 아파트와 오토밸리로 효성해링턴플레이스 단지 앞에도 학원가가 형성되어 있다.

-학군은 중학교 학없성취도 평가 기준으로 평균이 95.1%로 (등급기준 95%이상) S등급

4.환경

-주변 환경으로는 식당, 카페, 베이커리, 슈퍼등 상권은 형성되어 있지만, 1km이내에는 백화점과 대형마트가 없다.

(환경은 상업시설로 백화점과 대형마트가 인접해 있지 않아서 C등급 )

-2km 부근에는 홈플러스가 있다.

5.공급

-적정수요= 인구*0.005%

-북구인구수:217,047명

-적정수요=217,047*0.005%(적정수요:1085)

-2024년 입주량 부족

2025년 입주량 876세대

2026년 입주량 부족

*2024~2026년: 876세대 입주

연평균 876/3=292세대

적정수요대비 0.27배(적정수요1/2이내로 S등급)

-과거시세

-수익률 계산기

▶현장사진