부산시 북구 화명동 화명동원로얄듀크1차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 73기 109조 경제적자유다]

안녕하세요, 경제적자유를 향해 가는 [경제적자유다]입니다.^^

아파트명

화명동 화명동원로얄듀크1차

위치(지도)

위치는 수정역에서 도보 10분 거리인데 동이 많아서 113동이나 101동 까지 가려면 도보 12분 정도까지 걸림

입지평가

1.직장 _ 등급: C

-> 부산시는 전체 등급으로는 S이지만 부산 북구만 보면 종사자수가 10만 미만이므로 C등급. 그러나 사업체수는 중하정도 되는 수준임. 부산 북구는 주요 업무지구보다는 베드타운의 성격이 매우 강함.

2.교통( 평일 오전 10시 40분 자차 기준) _ 등급: B

양산유산산단 34분 / 센텀시티 27분 / 부산고등법원 26분

=> 북구, 특히나 화명동은 직장을 부산 쪽으로 가는 사람들보다는 양산이 직장인 사람들이 많음. 그래서 주요업무지구를 양산유산산단으로 정했음. 그리고 부산의 중심업무지구인 센텀시티와, 북구와 인접한 연제구의 업무지구를 알아보았는데, 자차 기준 대부분 30분 이내로 가능함. 단, 알아 본 시간이 오전 10시 40분 기준이라, 평일 오전 7시 30분 - 9시 30분에 보면 차가 막혀서 +10분 정도 추가될 것으로 보임.

3.학군 _등급: C

부산 북구는 학업성취도 기준 10위권 내에 화명동이 5개나 차지하고 있어, 화명동 학군이 제일 균질하게 좋은 것을 볼 수 있음. 그 중 화명동원로얄듀크와 인접한 [화명중학교]는 학업성취도 84.6%, 특목고 진학률 1.5%로 C등급이며, 화명동에서 그리 좋은 학군은 아닌 것을 볼 수 있음. 다만 북구 랜드마크인 화명동 롯데캐슬카이저 단지와 바로 옆이라 함께 감. 화명동에서 학원가는 화명역 근처가 가장 많지만, 의외로 화명동원로얄듀크 상가 건물에 학원이 많은 것을 볼 수 있음.

4.환경_등급: B

반경 1km 이내 롯데마트 1개, 상권은 화명역 근처에 대형상권으로 이루어져 있음

5.공급 _등급: S(부산 북구 기준)

3년간 북구 공급을 살펴봤더니 덕천동 143세대가 다였음

주위 큰 것을 보니 온천동(레미안포레스티지), 그리고 양정동에 대규모 입주가 예정되어 있음

전출입 영향 지역을 살펴봤더니 사상구, 연제구, 양산시 순으로 전출이 많았고, 사상구,양산시,동래구 순으로 전입이 많았음.

=> 부산 북구 공급에 영향을 크게 주는 사상구, 양산시의 입주물량까지 함께 보았더니 24년만 입주물량이 과잉이고, 그 이후 입주물량이 급격하게 줄어 26년에는 입주물량이 없음. 숨은 물량이 있을지는 모르겠으나 우선 눈으로 봤을 때 공급리스크는 크게 보이지 않음.

과거 시세

26평과 33평의 가격차가 1억 정도 나는데, 구축이다 보니 리모델링이 되어 있는 것과 아닌 것의 가격 차가 4-5천 정도 나고 있었으며, 매물을 봤을 때 지금은 수리가 필요한 물건들 뿐이었음.

전체수리가 필요하다고 봤을 때(샷시 제외) 26평은 2.6억, 33평은 3.05억이 가장 저렴한 금액이고, 실제 수리비를 감안한다면 저 금액에서 2~3천은 수리비용으로 필요함(세입자용 수리)

수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현시세: 화명동원로얄듀크1차 33평 현재 매매 3.05억, 전세 2.3억

10년 내 고점 매입시: 2021년 7월 매매 4.3억, 전세 3억

10년 내 저점 매입시: 2014년 6월 매매 2.62억, 전세 1.95억

지금은 고점보다는 저점과 가까운 매매금액이다! 확실히 싸다!는 느낌은 들었지만, 입지평가 부분에서 직장, 학군은 C, 교통,환경은 B 등급이며, 구축에 경사가 있어 입지적으로 크게 메리트가 있어 보이진 않음. 가격은 같지만 입지평가 부분에서 좀 더 높은 단지와 비교가 필요함.