영등포구 당산동 삼성래미안 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 73기 54조 조이]



1.아파트명 : 당산 삼성래미안

2.위치 :


3.입지평가

a. 직장



b. 교통

강남 45-50분/ 여의도 15-20분/ 시청역 30분



c. 학군

당산서중학교 88.1% / 당산중학교 83.1%


d. 환경

반경 1km 이내에 롯데마트, 빅마트

(반경 1km 살짝 넘어서 코스트코)

(반경 2km 대형 백화점 3곳 : 타임스퀘어, 신세계, 롯데)


e. 공급

전체적으로 1000세대 이상이 들어오는 곳은 없다.


1) 신길AK푸르지오(도시형)(24.07) / 296세대
2) 센트레빌아스테리움영등포(24.08) / 156세대
3) 영등포자이디그니티(26.03) / 539세대
4) 서울대방 신혼희망타운(27.06) / 183세대


지역영등포구
인구수374,968 명
적정수요 374,968 * 0.5% = 1,874.84
(인구수*0.5%)

1년에 1,874 세대

3년에 5,622 세대
(연도별입주)

(부동산 지인 사이트는 돈내야 보이니까 못보고)
3년 합계1713 세대
연평균1713세대/3년

571 세대
적정수요대비 공급수준

571 세대 / 1874 세대

적정수요 대비 0.3배




4.과거시세


현재 매매 16.7억 / 전세 9.6억
10년내 고점 매매 19.5억 / 전세 8.37억
10년내 저점 매매 7.08억 / 전세 5.5억


**5.수익률 분석 (10년 내 투자 타이밍)


현 시세 : 당산 삼성래미안 43평 24년 3월 매매 16.7억, 전세 9.6억
10년 내 고점 매입시: 2021년06월 매매 19.5억, 전세 8.37억
10년 내 저점 매입시: 2014년01월 매매 7.08억, 전세 5.5억

고점 매입 시 수익률
(167,000-195,000)/(195,000-83,700)*100 = -25.15%
>> -28,000/111,300 *100
>> 현시점 매매가 기준 차이(차액) / 매입시점 매매가와 전세가 차이(갭=투자금) *100

저점 매입 시 수익률
(167,000-70,800)/(70,800-55,000)*100 = 608.86%
96,200/15,800 *100


6.현장사진


이런걸 살 날이 올까..?

이런건 출렁이더라도, 앞으로도 계속 더 비싸질까?

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