#3 [전세가를 알면 부동산 투자가 보인다] 독서 후기

책이름：전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

지은이 : 이현철

출판사 : 매일경제신문사

한 줄 요약 : 부동산의 특성과 시장의 사이클에 대한 모든 것

57p 부동산은 다른 재화와 다른 특성이 있습니다. 첫째, 가장 큰 특성으로 부동성입니다. 움직이지 않는 특성 때문에 발생하는 것이 지역성과 외부환경의 영향을 받는단는 것입니다. 지역성이란 특징은 지역에 따라 아파트 가격을 다르게 나타냅니다. 둘째, 부증성이라는 특성이 있습니다. 이것은 토지만으로 국한되는 성격이긴 합니다. 토지는 더 이상 생산이 불가능한 재화입니다. 용도의 변화만이 있을 뿐입니다. 셋째, 아파트는 부동산 중에서도 또 다른 특성이 있습니다. 바로 의식주의 하나라는 것입니다. 필수요소라는 것입니다. 전세든 자가든 무조건 어느 하나는 선택해야 합니다.

-아파트가 건물 자체가 새거인지, 낡았는지를 떠나서 서있는 땅이 어디인지에 따라 가치과 가격이 다른 이유구나. 입지가치가 얼마나 중요한지 알 수 있는 부분이자, 필수재화라는 점에서 그래도 안전한 투자방법 이라는 걸 알 수 있다. 예로 비트코인의 경우 미래에는 어떨지 모르겠지만, 현재 필수재화는 아니라는 점에서 리스크가 더 큰 것 같다.

88p 전세가에 가장 크게 영향을 주는 요인은 교통보다 학군이라고 생각합니다. 교통은 사실 선택할 수 있는 여지가 많습니다. 일단 범위가 넓습니다. 역세권을 사람들이 선호합니다. 좁게 보아도 그 역을 기준으로 동그랗게 원을 그리면 역세권의 범위가 됩니다. 그 원 안에 있는 아파트는 모두가 역세권입니다. 그러나 학군은 특히 지역 배정이 되는 초등학교, 중학교는 선택의 여지가 없습니다.

-서울에서도 유명한 학군지 대치, 목동, 광장은 전세가가 잘 받쳐주는 모습을 확인할 수 있음.

학군은 형성되는데 시간이 오래 걸리고, 대체 불가한 입지라는 점에서 중요한 입지요소임. 서울, 수도권에서는 직장 교통이 가장 중요하다고는 하지만 학군지의 위상이 큰 지역에서는 학군이 가장 중요한 우선순위가 되겠구나.

93p 그런데 전세공급은 어떻게 이루어질까요? 공공임대주택이 있고 개인 투자 주택이 있습니다. 우리나라의 전세공급은 거의 80% 이상이 개인이 담당하고 있습니다. 공급이 늘어나기 위해서는 임대사업자가 늘어나야 합니다. 지속적인 혜택을 부여해 더 많은 임대사업자를 양산해야 할 상황입니다. 그래야 전세가 안정될 수 있습니다.

-현재 서울은 전세 매물이 줄어들고, 수요 대비 향후 공급이 적음. 전세 실거래, 호가도 1년전, 3개월전보다 많이 오른 상황임. 이런 상황이 지속되면 정부에서도 임대사업자를 부활시킬 수 있으니 꾸준히 시장 잘 지켜봐야겠다.

142p 2013-2014년에 해당하는 상황이 바로 이 상황입니다. 이때도 매매심리는 거의 바닥 수준이었습니다. 실제 매매거래는 거의 없고 전세가는 계속 상승하게 됩니다. 사람들은 매매가가 가만히 있는데 전세가가 계속 상승하고 폭등하는 상황을 이해하지 못했습니다. 매매가를 고정시켜놓았기 때문에 매매가는 더 이상 올라갈 일이 없다고 생각했습니다. 전세가는 매매가를 넘을 수 없는 속성상 그 현상을 도저히 이해하지 못하는 것입니다. 사람들은 전세가가 매매거래 하나 없이도 매매가를 밀어 올릴 수 있다는 상황을 인지하기 못한 것입니다.

-월부에서 투자 공부하기 전에는 나 역시 무조건 실제로 매매거래가 잘 되어야 매매가가 올라간다고 생각했다. 하지만 전세가는 매매가를 넘을 수 없고, 전세 수요는 많은데 공급은 부족해지면 전세가가 올라가고, 단지마다 차이는 있지만 어느 정도로 전세가율이 상승하면 매매거래 없이도 매매가가 밀려 올라갈 수 있다. 선호도 높은 단지일수록, 전세가율이 조금만 올라가도 매매가는 상승한다.

150p 일반 사람들은 부동산에 대해서 충분한 지식이 없고 주변 가격이나 언론에서 내보내는 뉴스를 통해서 분위기를 느끼게 됩니다. 그러나 그 시기에는 매수 신호를 주는 것은 어디에도 없습니다. 단지 부정적인 상황만이 있을 뿐입니다. 사람들을 바닥을 보고 싶어 합니다. 주식 격언이 있지 않습니까? “무릎에서 사서 어깨에서 팔아라.” 참 좋은 말인데 사람들은 바닥에서 사고 싶어 합니다. 그런데 또 주식 격언에 있더라고요. “바닥은 아무도 모른다.” 그래서 무릎에 사라는 것인가 봅니다. 이 말은 약간의 리스크는 감수해야 한다는 말입니다. 무릎에서 사게되면 더 떨어지는 것을 겪어야 합니다. 그게 리스크입니다.

-하락장일 때 주변이나 언론에서는 부정적인 이야기만 한다. 결국 싼지 비싼지 판단은 내가 해야한다. 가치와 가격이 어떤지 잘 파악하기 위해 꾸준히 공부해야겠다. 바닥은 알 수 없다. 충분히 가격이 싸다고 느껴지면 매수 후에 더 떨어질 수도 있다는 걸 인지하고 매수해야 한다. 매수 하고나서 떨어질 수도 있다는 리스크는 감수 해야한다.

201p 투자자는 항상 폭등상황이 벌어지면 반드시 뒤에 있을 폭락을 대비해야 합니다. 그래서 아파트 경기사이클을 아는 것이 매우 중요합니다. 이 사이클을 모르고 투자하시는 분들은 반드시 폭락기에 물리게 되어 있습니다. 실제로 그 시기가 되더라도 폭락이 올 것이라는 것을 느끼기 매우 어렵습니다. 가장 좋은 대응 방법은 적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도하는 것입니다. 꼭대기에서 파는 것은 정말 기적에 가깝다고 봐도 무방합니다.

-시장 사이클에 대해 아는건 필수다. 폭등장이 있으면 반드시 뒤에 폭락이 온다는 걸 알고 있어야한다. 신문, 강의, 월부유튜브를 놓지말고 꾸준히 지켜봐야하는 이유. 투자 하기전에 수익률 분석하고, 어느 정도 내가 원하는 수익을 얻으면 너무 욕심내지 말고 매도 해야한다. 누구나 원하는 바닥에 사고 꼭지에서 파는 것 바라지 말기. 과한 욕심내다가 다음 상승장 또 기다려야 할 수도 있다.

225p 시간은 결코 우리를 기다려주지 않습니다. 좋은 물건은 결코 고민하는 분들에게는 가지 않습니다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 어쩌면 시간이 가장 좋은 투자일 수도 있습니다. 너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금이 사야 될 시점이라 판단되면 그 시점에 어느 정도 마음에 드는 물건을 구입 하는 것이 가장 좋은 투자가 될 수 있을 것입니다.

-내가 할 수 있는 매물 중 가장 좋은걸 하는 건 좋지만, 더 좋은 최고의 매물이 있을 것 같다는 이유로 너무 오래 시간 보내지는 말 것. 저환수원리의 기준에 맞는 가치대비 저평가 물건을 찾으면 일단 투자를 해서 씨앗을 심어둘 것. 최고의 물건을 찾기 위해 투자를 미루는 시간과 기회비용도 생각해보기. 월부는 매물코칭도 있으니 매물코칭 통해서 튜터님들의 인사이트 얻기.

229p 전세가율 90%가 넘는 것들은 사실 인기가 없는 아파트들입니다. 거의 나 홀로 아파트이거나 세대수가 작거나, 주변 환경들이 별로 좋지 않거나 하는 것들이라고 보면 됩니다. 인기가 좋은 아파트들은 절대 전세가율이 90% 가까이 가도록 기회를 주지 않습니다.

-상위 생활권 선호단지들은 전세가율이 어느 정도 높아지면 매매가도 상승하기 때문에 투자금을 줄이기 위해 90%처럼 너무 높은 전세가율 기다리지 말고, 내 투자금에 맞게 들어온다면 매수 고민해야 한다. 특히 전세가율 70% 정도로 높게 올라와 있다면 적극 매수 고민하기.