아파트수익률 보고서 질문입니다.

부동산Q&A
23.09.17

안녕하세요.

열반스쿨 65기 수강생입니다.

아파트수익률 보고서 작성 중 의문 사항이 있어 질문 드립니다.

아파트수익률 보고서를 작성하는 이유를 크게

1) 더 가치 있는 것을 골라내기 위함(입지평가)

2) 가치를 찾아가는 시간을 잘 기다리게 해주는 것(기다림)

위 두 가지를 위해 작성한다고 배웠습니다.

첫 번째 입지평가를 통해 더 가치있는 아파트를 매수하기 위함은 이해가 됩니다.

하지만 두 번째 기다림의 부분에서 의문 사항이 있어 아래와 같이 질문 드립니다.

Q) 실제 투자를 진행하는 과정에서 후보 매물들의 수익률보고서를 작성할 때

10년 전 투자했을 당시 현 시점에서의 수익률을 계산하는게 맞을까요??(강의에서 보여준 내용)

아니면 연 20%의 목표를 가지고 있는 경우, 현 시점에 투자했을 당시 10년 뒤 200%의 수익률이 나기 위한 목표 매매가를 계산하여 그때 까지 기다리는게 맞을까요?? 예를 들어 23년 9월 기준 매매 3억, 전세금 2.5억으로 투자금이 0.5억 들어간 경우, '10년 뒤 200% 수익률을 얻으려면 매매 4억이 되야하니까 4억 까지 기다리자' 라는 목표를 가지고 기다리는데 활용해야 하는지 궁금합니다.

사실 10년 전 투자했을 당시를 기준으로 수익률을 계산하면, 이미 지나온 데이터인데.. 이걸 어떻게 활용할 수 있을지.. '미래의 목표액을 설정하고 기다려야 하는거 아닌가' 라는 생각이 계속 드네요 ㅠㅜ

약간 엉뚱한 질문일 수 있지만 답변 부탁 드립니다..

감사합니다 ^^

시소입니다

23. 09. 17. 08:17

BEST | 첼시님 안녕하세요 :) 놀이터에 남겨주신 링크 보고 다시 답변 드려요 ♡ Q. 수익률 분석을 통해 배워갈 수 있는 것들 A. 샤샤와 함께 튜터님의 수익률분석 보고서는 열반기초 가이드로 [가치대비 싸게 샀을 때 더 좋은 투자(수익률 좋은 투자)가 된다] 를 알려주기 위해 투자 시점별로 수익이 달라짐을 알게 하기 위해서로 생각됩니다. 그래서 좋은 단지가 아니라, 어떤 단지를 되게 싸게 산다면 수익률이 좋은 투자가 될 것이고, 좋은 단지라고 하더라도 고점에 산다면 매우 아쉬운 투자(수익률 나쁜 투자)가 된다는 것을 알기위해 시점별 수익률을 계산해보는 것입니다. 향후 경험이 쌓이고 나면 자연스레, 우리는 저점이 아닌 전세가율이 높은 시점에서 수익률을 보곤하는데 만약 전세가율이 높은 시점을 첫 수강생에게 과제로 부여 한다면 갭이 적을 때가 수익률이 좋구나로 오판할 수 있어서(실제로 제가 그러했기에) 가격만으로(저점, 고점) 별로 확인할 수 있는 과제를 주신것으로 보입니다! + 더불어 수익률 보고서에서 (시점별) 투자 수익률을 보는 이유는 수익률을 통해 어떤 단지가 수익률이 좋았는지 파악함으로써 다음시장에서 우리가 어떻게 해야할지 생각해 보기 위함입니다.