매매 특약 사항 질문(점유자는 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 정한다)
- 부동산Q&A
- 23.09.24
안녕하세요. 월부 열반기초반 65기 31조 두리콩입니다.
늘 좋은 강의를 제공해 주심에 감사드리며, 열심히 학습 중에 있습니다 ^^
4주 차 3강 강의를 듣는 중에 궁금한 점이 있어 이렇게 질문 올립니다.
'부동산 투자 단계 - ④ 계약 시 넣어야 할 조건'에 관한 부분입니다.
우선 매매 계약을 23년 9월에 체결하고, 잔금을 24년 01월에 처리한다는 예시로 강의에서 설명해 주셨습니다.
이때 점유자(매도인)이 잔금일 날 이사를 가는 경우,
이사일이 고정되어 있어 새로운 임차인을 구하기가 어렵다고 배웠습니다.
따라서 새로운 임차인을 구하기 용이하도록 점유자(매도인)와 상의하여
점유자의 이사일을 유동적으로 설정할 수 있도록 하는 것이 새로운 임차인을 받기 유리하다고 이해했습니다.
이 부분을 이해하면서 궁금한 점을 아래와 같이 질문 드리고자 합니다.
질문 1.
첫 번째, 만약 점유자와 협의가 잘 돼 점유자(매도인) 분께서 잔금일 이전에 이사를 가주신다고 하시는 경우, 잔금을 제가 다 치루지도 않았는데 순순히 점유자(매도인) 분께서 이사를 가주시나요??
질문 2.
두 번째, 만약 점유자(매도인) 분께서 이사를 23년 11월에 나가시고, 이후 임차인이 23년 12월에 이사를 오게 된 경우.
제가 잔금을 다 치르지 않은 상황임에도 불구하고 다른 임차인과 계약해 이사를 오게 할 수 있나요??
질문 3.
마지막, 새로운 임차인과 '리모델링 및 수리'를 약속하였을 경우. 잔금을 다 치르지 않은 상황에서 새로운 임차인과의 계약 조건(리모델링)을 이행하기 위해 내 마음대로 리모델링 및 수리를 진행해도 되나요?? 만약 수리했다가 매도인과의 계약이 파기되는 경우 문제되지 않나요??
한 번에 너무 많은 궁금한 부분을 올려 드려 죄송합니다.
매매&임대 과정을 직접 경험해 보지 않다보니 체감적으로 이해가 되는데 한계가 좀 있네요.
너그럽게 봐주시고 귀한 답변 주시면 감사드리겠습니다.
즐거운 주말 보내세요 ^^
댓글
안녕하세요 콩님 주신 질문 답변 드려보겠습니다!
질문1.
첫 번째, 만약 점유자와 협의가 잘 돼 점유자(매도인) 분께서 잔금일 이전에 이사를 가주신다고 하시는 경우, 잔금을 제가 다 치루지도 않았는데 순순히 점유자(매도인) 분께서 이사를 가주시나요??
A.
저희가 계약을 할 때
가계약금 - 본계약금(총 10%) - 중도금 - 잔금 이라는 과정을 통해 집 값이 거래가 어집니다.
본계약금 까지는 계약금을 배상하고 취소가 가능하지만.
중도금을 입금하고 나서는 계약 취소가 어려워 집니다. 이에, 매도인(점유자) 분이
넘어갈 집이 있거나, 기한을 맞춰 주실 수 있을 경우. Ex) 대개 인테리어가 필요한 경우
계약시 특약사항에 협의를 통해 중도금을 입금 후 미리 집을 비워주시기도 합니다.
이 부분은, 중간에 나가주세요가 아니라, 계약 시 논의가 필요한 부분입니다.
질문 2.
두 번째, 만약 점유자(매도인) 분께서 이사를 23년 11월에 나가시고, 이후 임차인이 23년 12월에 이사를 오게 된 경우.
제가 잔금을 다 치르지 않은 상황임에도 불구하고 다른 임차인과 계약해 이사를 오게 할 수 있나요??
A.
임차인이 들어오는 경우는 잔금이 이뤄지고 가능합니다.
(현행법상 잔금이 완전이 납부되고 임차인이 들어오시는 것이 원칙입니다)
사전에 들어올 수 있으나,
잔금 전 이사한 임차인이 나쁜 맘을 먹고 잔금을 계속 주지 않고 임차인
점유권(임차인의 짐이 들어오는 순간부터 인정)이 인정되어 대항력이 인정되기 때문입니다.
Q. 대항력이 생기면? 최악의 경우 임차인과 집주인의 문제 발생으로 명도소송까지 갈 수 있기 때문.
Q. 대항력에 대한 가이드 부분은
https://blog.naver.com/weolbu/222958697450
(글 참조 해보시길 바랍니다.)
질문3.
마지막, 새로운 임차인과 '리모델링 및 수리'를 약속하였을 경우. 잔금을 다 치르지 않은 상황에서 새로운 임차인과의 계약 조건(리모델링)을 이행하기 위해 내 마음대로 리모델링 및 수리를 진행해도 되나요?? 만약 수리했다가 매도인과의 계약이 파기되는 경우 문제되지 않나요??
A.
1번 답뼌에 서 이야기 한 부분과 연결됩니다.
중도금 입금 이후는 계약취소가 안되기 때문에.
중도금 입금 & 기간 협의를 통해 사전에 계약전 논의 후 협의 통해 진행되어집니다!
두리콩님 질문으로 강의내용을 더욱 풍성하게 이해하게 되었습니다^-^ 임장/인테리어/매도/세금.... 실전투자에 앞서 이해하고 배울부분이 많네요~ㅎㅎ
와 이런 깊은 질문까지 하시다니 두리콩님 대단하십니다!! 저는 내용도 질문도 이해를 못해 몇번을 다시 봤네요^^; 덕분에 많이 배웠습니다 감사합니다~