[서기10기 15조 크라임] 3주차 강의후기

안녕하세요! 크라임입니다.

제주바다님께선 언덕이거나 구축위주, 혹은 재개발을 활발히 추진중이라 다소 어수선한 지역이 뒤섞인

동북권에 대해 어떻게 가치를 평가하고 투자와 연결시켜야 할지 알려주셨습니다.

▶지난장과 중위가격대 비교

이번 싸이클에서 지금 시점의 가격이 지난 장에서 어느정도의 위치였는지 알려주셨습니다.

서울은 장기적인 관점에서 물가상승에 따라 매매,전세가 모두 비율적으로 올랐기에

과거 싸이클 상 중위가격과, 현재 싸이클 상 중위가격의 비교로

싼지 비싼지의 가격감을 알아야 한다고 느꼈습니다.

비율적으로 투자금의 규모 또한 지난 10년대비 커졌기에

큰 돈이 투여된다고 그저 비싸다며 감정적으로 멀게 생각할 것이 아니라

과거와 현재 가격의 추이로 부터 지역의 객관적인 위치와 현재시점의 가격을 받아들이고

내가 바라보고 있는 단지의 가격대가 어느 분위에 포함되어있는지,

결국 가치대비 싼지 비싼지를 아는것이 가장 중요하다고 느꼈습니다.

선호도에 따라 매매, 전세가의 상승속도가 다르기때문에

가치는 달라도 투자금이 같은 경우가 속출하는 혼잡한 시장임을 알 수 있었습니다.

지금이 절대적 저평가 시기이면서 매매가 상승대비 전세가 상승속도가 빠른 시기라면

같은 투자금으로 가장 가치있는것을 고를 수 있는 실력이 너무나 중요하다는 것을 느꼈습니다.

→ 같은 싸이클상 과거와 현재의 5분위 가격대를 알고 매매,전세,투자금의 가격감을 받아들이자

▶동북권의 가치판단 기준

한달에 한개의 앞마당을 늘려나간다고 할때

임장지역에 사는 사람들이 거주지로 선택한 이유를 비교적 짧은 시간동안 알아내는것은 항상 어렵습니다.

지도와 각종 데이터, 손품을 통해 알아낸 정보와 함께

현장임장을 통해 직접 밟아보고 기존 앞마당과 내가 사는곳에 빗대어 가치를 판단해보아도

과거 시장에서 장기적으로 그래프에 점을 찍어내며 증명해온 가격순위와 괴리가 나타날때면

어떤것부터 잘못보았는지 혼란스럽습니다.

모두 베드타운인 동북권은 당연히 업무지구 접근편의를 위한 교통이 가장 중요한 입지 요소이지만

같은 서울안에서도 구 별 지리적,교통적 차이에 따른 개발 차이가 존재함으로

가치평가시 고려할 입지요소들의 상대적 우위 또한 존재함을 알 수 있었습니다.

결국 지역을 이해한다는 것의 의미는 사람들이 그 지역을 거주지로 선택한 이유를 선명히 아는 것임을 느꼈습니다.

같은 구, 같은 생활권 안에서도 차이나는 이용노선, 지형, 배정학교, 연식에 따라

어느 요소에 가중을 주고 가치평가를 해야할지 이해하고 알려주신 구들의 단지들을 밟아나갈때 적용해야겠습니다.

→ 구별 가치우위요소를 이해하고 임장시 가중을 적용하여 가치판단한다.