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서울투자 기초반 - 올해 안에! 내 종잣돈에서 가장 좋은 서울 아파트 찾는 법
월부멘토, 주우이, 양파링, 프메퍼, 권유디
안녕하세요, 서기10기 31조 행탄이입니다.
3주차 제주바다님 강의후기입니다.
*동북권 특징 및 현재 시장
동북권은 서울 5대 권역 중 유일하게 업무지구가 없음(베드타운)
GBD, CBD 등 접근성에 따라 2급지(성동구, 광진구), 4급지(성북구, 동대문구, 노원구), 5급지(중랑구, 강북구, 도봉구)로 나뉨
1급지 : 매매 12억 이상, 전세 6억 이상 -> 투자금 6억 이상
2급지 : 매매 10억, 전세 5억 -> 투자금 5억
3급지 : 매매 8억, 전세 4-5억 -> 투자금 3-4억
4급지 : 매매 6-7억, 전세 4억 -> 투자금 2-3억
5급지 : 매매 5억, 전세 3억 -> 투자금 2억
-> 동북권은 가치 성장 투자하면 장기적으로 채당 10억 이상 벌 수 있는 곳
-> 강남 접근성 1시간 이내에 소액 투자해도 6억 이상 벌 수 있는 곳
깨달은 것
지금은 가격 천장을 두면 안되는 시기이다. 10억대 매물도 봐야한다.
전세가 60% 넘는 지역이 나오고 있다. 주의깊게 지켜봐야 하는 시장이다.
BM.
가격대별 비교가 아닌 투자금액대별로 비교평가하기
*성동구
생활권 : 성수 > 옥수/금호 > 행당/응봉 > 왕십리 > 마장
핵심 입지요소 : 교통+연식
성수 : 트리마제, 서울숲, 핫플 -> 교통+연식
옥수/금호 : e편한세상옥수파크힐스, 래미안옥수리버젠, 3호선 -> 교통+연식
행당/응봉 : 5호선, 행당대림, 행당한진타운, 학군(무학중) : 교통+학군
왕십리 : 왕십리 뉴타운, 텐즈힐 -> 택지+연식
성동구는 자체 내 일자리가 많지 않으나, 강남 및 도심 업무지구 접근성이 매우 뛰어남
학군은 좋지 않아, 학령기 자녀를 두었다면 강남/서초로 이동할 가능성이 있음
백화점도 강남/서초 등의 인근 구를 이용하며, 언덕이 많음
24-26년 내에 예정된 공급량은 많지 않으나, 강동구 올림픽파크포레온 입주시기에 전세가 영향을 받을 수 있음
-> 성동구는 직장, 학군, 환경 등의 입지요소가 다소 약하나, 위치가 압도적이며, 교통이 매우 좋음(성동구를 통해 땅의 위치가 얼마나 중요한지 알 수 있음)
-> 또한 인접한 구들의 이점을 누릴 수 있으며, 연예인들이 많이 거주하여 신흥 부촌 지역으로 떠오름
깨달은 것
언덕은 마이너스 요소이긴 하지만, 이로 인해 투자를 못하는 것은 아니다.
성동구 내에서는 같은 투자금이면 교통 및 연식 좋은 단지를 선택해야 한다.
BM.
교통 및 연식에 따른 단지 선호도 파악하기(성동구에 거주하고 싶다><)
*광진구
생활권 : 광장 > 구의 > 자양
핵심 입지요소 : 학군
광장 : 광장힐스테이트, 광남학군, 양진중, 5호선 -> 학군
구의 : 동서울터미널 현대화, 2호선 -> 교통
자양 : 롯데캐슬리버파크시그니처, 상권 발달, 7호선 -> 교통(+학군)
광진구 역시 성동구와 마찬가지로 자체 일자리 많지 않으나, 2/5/7호선이 있어 강남 및 도심 업무지구 접근성 좋음
대치/목동/중계 학군 외에 광남 학군이 유명하나, 학원가는 다소 부족함
경복초, 성동초, 세종초 등의 명문사립초가 있음
평지 및 택지이나, 연식이 오래된 아파트들이 대부분이며, 주택가 밀집 지역 간의 격차가 큰 편임
건대입구에 상권이 밀집되어 있음
소득이 생각보다 높지 않은 탓인지 하위 지역인 중랑구로의 이동이 많음
-> 광진구는 광장학군
-> 비학군지에 대단지 신축이 들어오면 선호도 증가
깨달은 것
학군은 연식과 한강 수요를 뛰어넘는 입지 요소이다.
BM.
학군에 따른 단지 선호도 파악하기(학군지 영향으로 현재 전세 물량이 거의 없다.)
*동대문구
생활권 : 전농/답십리 > 이문/휘경 > 청량리 > 장안
핵심 입지요소 : 교통
동대문구 또한 자체 일자리가 많지 않으며, 2급지와 달리 강남 접근성이 떨어짐. 교통 소외 지역 존재함
회기, 휘경, 전농에 80% 이상의 학업성취도를 보이는 학교가 있으며, 학원가는 주로 장안에 위치함
이문/휘경 및 청량 뉴타운으로 앞으로 입지 개선이 될 곳
*성북구
생활권 : 길음 > 장위 > 종암/월곡 > 삼선/보문 > 정릉
핵심 입지요소 : 교통
성북구도 일자리가 많지 않고, 교통도 좋은 편은 아님
학군은 생각보다 좋은 편이고, 장위 뉴타운으로 인해 입지가 개선될 곳임
성북구 내 성복동은 전통 부촌 지역임
깨달은 것
해당 지역 내 대장은 충분한 가치가 있다. 편견을 갖고 지역을 바라보면 안된다.
2급지 하위 생활권의 선호도 낮은 단지보다 4급지 대장급에 투자하는 것이 나을 수 있다.
BM.
뉴타운이 된 곳을 가보고, 동대문구와 성북구의 미래를 예상하기
감사합니다:)
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