수지구 풍덕천동 신정8단지현대성우 아파트 수익률 분석 보고서 [열기 65기 95조 호기심대마왕]

1. 아파트명

수지구 풍덕천동 신정8단지현대성우

2. 위치(지도)

1) 수지구청역까지 도보 13분

2) 정평초 도보 5분, 정평중 바로 앞 위치

3) 수지구청역 주변 중심상권 및 학원가 도보 10분

4) 용인시평생학습관, 수지도서관, 신정공원, 정평천 도보 10분 내 있음

3. 입지평가

1) 직장

용인시 수지구 사업체수 14,046개 / 종사자수 75,781명

수지구는 지역 내 수요보다 신분당선으로 1시간내 도착할 수 있는 강남,판교에 종사하는 수요가 많을 것으로 예상됨.

2) 교통

강남역 40분 / 여의도역 59분 / 시청역 74분

3) 학군

정평중학교 (92.8%) / 이현중학교 (93.9%)

4) 공급

용인시 / 용인시 수지수 / 수원시 영통구 / 성남시 분당구 입주물량 체크해야함

4-1) 용인시

용인시 처인구 23년~25년 입주물량이 12,765세대임. 적정 수요량보다 10배 정도 공급량임.

용인시 수지구와 용인시 처인구는 지리적으로 떨어져 있고 지하철,철도를 공유하지 않아 큰 영향은 없어 보이지만 10배나 되는 과공급이라 주의가 필요함

용인시 기흥구 23년~25년 입주물량이 3,480세대임.

용인시 수지구와 용인시 기흥구는 붙어있고 지하철도 공유하고 있어 영향이 있어보임.

2023년은 2,582세대로 적정 수요 2,179세대보다 많음으로 주의가 필요함

4-2) 용인시 수지구

용인시 수지구 23년~25년 입주물량은 636세대로 적정 수요량 이하임.

4-3) 수원시 영통구

수원시 영통구 23년~25년 입주물량은 1,934세대로 적정 수요랑과 비슷한 수준임

4-4) 성남시 분당구

성남시 분당구 23년~25년 입주물량은 1,123세대로 적정 수요량 이하 수준임

4. 과거시세

1) 전저점 : 5.5억 (2022/12)

2) 전고점 : 8.35억 (2021/09)

5. 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

현재 시세 : 24평 현재 매매 6.5억(전고점대비 -22%), 전세 3.5억 (전세가율 54%)

10년 내 고점 매입시 : 2021년 9월 매매 8.14억, 전세 4.02억

10년 내 저점 매입시 : 2013년 9월 매매 2.72억, 전세 1.93억

* 고점 매입시 수익률 : (65000 - 81440) ÷ (81440 - 40250) * 100 = - 40% (순수익 - 1.64억)

* 저점 매입시 수익률 : (65000 - 27240) ÷ (27240 - 19389) * 100 = 481% (순수익 3.77억)

6. 현장사진