[듬스코] 내집마련 중급반 수강 후 1호기 성공! - 1호기 복기 - 1탄, 어제 전세 가계약금이 들어왔습니다. (from.분임 to.전세가계약)

안녕하세요. 듬스코입니다.

어제 유리공에게

"나 이제 1호기 복기글 쓸거야~" 하니까 유리공께서

"이제 한 번 경험해 봤잖아? 그러면 돌아보면서 어느 부분에 마음 졸이며 굳이 애 쓸 필요 없었는지, 그냥 기다리면 되었던 건지, 반대로 어느 시점에 에너지를 쏟으면 됐는지 잘 짚어봐" 라고 말해줬습니다.

최대한 자세히 장면별로 기록해보려 합니다. 우선 제 스스로에게 공부가 되기 위해서이고 열심히 살고 계신 동료분들께 조금이나마 도움이 될까 해서 입니다.

#1. A구 임보와 지역분석.

A구를 가게된 것은 '밍구9' 님과 '김딴딴' 님의 추천 때문입니다.

돌아보니 시작부터 동료의 존재가 참 중요하다 생각하게 되네요.

저는 내마중 강의를 수강하며 제 거주지와는 멀리 떨어진 A구를 임장했습니다.

연휴가 끼어 있어서 바로 분임을 가지 못했지만, 당장 할 수 있는 것을 하며 지역을 이해해갔습니다.

첫주차 과제였던, 너나위님이 주신 시세따기 과제를 하며 여러 단지가 전고점 대비 하락 기준과 전세가율 및 제 투자금 기준에 부합하는 것을 확인하고 놀랐습니다.

이제까지 만들어온 앞마당들은 제가 감당하기에는 투자금이 너무 큰 상황이었는데, 처음으로 손에 잡히는 단지들을 만나게 되니 가슴이 떨렸습니다.

하지만 가장 중요한건, 가격만 보고 그 단지의 가치를 알 수 없다는 것이고 마음을 다잡으려 했습니다.

내가 깊게 손품을 팔지 않고서, 내가 직접 분임, 단임하지 않고서 그 단지가 저평가인지 저가치인지 알 수 없었습니다.

배운대로 먼저 지역분석하고, 분임루트 그리고, 기차표 예매하고 숙소를 예약했습니다.

특히 지역 이해에 관해서는 '리치샘킴'님의 견해를 들으며 깊이를 더했습니다.

'효루니'님께 작년 어느 한 숙소에서 공급량-매매지수, 전세지수 그래프 그리는 법을 1:1 과외 받은 적이 있어서 그 후로는 그 장표를 그려오고 있는데,

이번 지역에 그 장표를 작성하면서도 이 지역 참 공급량 좋다! 라는 생각도 들었습니다.

#2. 처음만난 A구와 분임 받고 단임까지.

첫 차를 타고 내려가 숙소에 짐을 맡기고 하루종일 분임을 했습니다.

개인적으로 큰길만 따라 걸으면 생활권 분위기가 다 와닿지 않아서 구석구석 걸었습니다.

저는 힘에 부치면,,,ㅎ 혼자 옛날에 불렀던 군가를 부르며 걷는데ㅎㅎ 이번 임장지에서도 자연스레 군가를 불렀습니다.

힘든게 좀 잊어지더라구요.

그리고 너나위님 과제 때 필터링 된 단지들은 그냥 지나치지 않고 동시에 단임까지 했습니다. 주차장까지 들어갔습니다.

역시 다 같이 싼게 아니었고, 입지와 함께 입체적으로 단지가 느껴졌습니다.

숙소에서 자고 다음날 관심 가는 단지와 해당 생활권들을 다시 한 번 임장하고 기차역으로 와서 기차 기다리며 생활권 느낌과 순위를 정리했습니다.

지역과 단지에 대한 판단은 '지니플래닛' 반장님이 도와주셨습니다. 혼자 하면 못했을 분석과 생각을 지맘님 덕분에 뾰족하게 만들 수 있었습니다.

#3. 시세따고 단임하기.

그 다음주는 역시 배운대로 시세따고, 시세지도 그리고, 단임루트 계획하고 기차를 탔습니다.

처음 A구에 온 날은 기차역에서 버스 탈 때 무지 헤맸는데, 두번 째 오는거라 금세 지역과 친해졌습니다.

빠질 수 없는 친구 결혼식에 갔다가 오후에 기차를 타고 와서 단지 5~6개를 보고 숙소로 돌아왔습니다.

다음날 일찍 일어나서 상위 생활권 위주로 단지 임장을 했습니다.

관심 가는 단지 주변에 있는 부동산들을 바라보며 그냥 냅다 들어가볼까? 말까? 하다가 못 들어가고 기차역으로 왔습니다.

이번에 처음으로 단지들을 S, A, B, C 4개 등급으로 나눠보았습니다. 동료인 '태싸'님에게 배운 것인데,

처음엔 모든 입지, 가격을 따져보며 등급을 줘야하나? 어렵게 느껴졌는데, 일단 그냥 제가 현장에서 느낀대로 등급을 부여하니 어느새 나뉘더군요.

#4. 단지장표와 매임예약.

다녀온 단지들을 갖고 주중에 단지장표 쓰면서 매임 예약을 했습니다.

저는 전임이 큰 벽이었습니다. 전화해서 뭘 물어봐야 할지도 어렵고, 대화를 끌고 가는 것도 어려웠습니다.

그리고 해본 전임이라곤 매임을 위한 전화 뿐이었습니다.

이번에도 예약은 해야했고, 전보다 좀 더 본격적인 전임을 해야겠다는 생각이 들었습니다.

그래서 동료에게 물었습니다. '밍구9'님이 도와주셨는데,

https://cafe.naver.com/wecando7/10096752?tc=shared_link

다둥이아부지 님의 나눔글을 보며 따라했습니다.

6가지 키워드를 보며 부사님들과 통화하니 금세 전임이 편해졌습니다.

예약도 하면서 지역에 대한 질문까지 이어갔습니다.

지역 랜드마크 단지들과 투자후보 단지를 예약했습니다. '효루니'님에게 배운 투넘버도 급하게 만들고, 사장님들과는 투넘버로 연락했습니다.

뿐만 아니라 매물 리스트와 매물털기 준비도 했습니다. 동료인 '장동구'님에게 매물을 턴다 라는 개념을 배운적이 있는데, 이번에 나도 해봐야겠다 생각을 했습니다.

투자후보 단지에 있는 매매, 전세 매물들 정보를 적고, 네이버 광고에 나와있는 매물에 대한 정보와 전임 때 얻은 매물 정보를 적고 아래에 최근 아실 실거래 내역을 덧붙였습니다.

매물 털기 할 부동산 리스트를 정리하고, 네이버 부동산에서 중개사를 클릭한 후에 방문하고자 하는 부동산 이름, 전화번호, 매물 개수 정보를 캡처하여 얹었습니다. 들어가서 무슨 말을 해야할지, 어떤 가격을 던지고 나와야할지 생각해놓았습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10669318?tc=shared_link

매물털기 준비는 '즐거웁게'님 나눔글을 참고했습니다. 감사합니다.

#5. 매임 그리고 매코(feat. 빈쓰 튜터님)와 억겁의 시간.

랜드마크 아파트 부사님들은 결국 보여주시지 않았습니다. 정확히는 연락이 돌아오지 않았습니다.

저는 제 투자 후보 단지와 그 주변 부동산 워크인(매물털기)에 집중하기로 했습니다.

약속이 잡힌 시간 외에는 주변 부동산들에 무작정 문을 열고 들어가서

무슨단지, 얼마에 있는거 봤는데요~ 혹시 더 좋은 물건 있나요? 이 가격대 가능한 물건 있으면 꼭 연락 주세요 하면서 번호를 남기고

송파 투자자 기억해 달라며 나왔습니다. 그렇게 사장님들은 연속하여 만나며 느낀 것은, 아! 이 사장님 꾼이시구나, 아,,, 이 사장님은 좀 소극적이시네?

와~ 이분은 다 꿰고 계시구나? 하면서 피부로 사장님들의 성향을 느낄 수 있었습니다.

제가 방문하기 바로 전날 원래 제가 매임 하기로 했던 물건 중에 하나는 가계약금이 들어온 상태였습니다. 그래서 저는 그 물건은 못 보고 다른 물건들을 봤습니다.

그중 1등 물건에 대해 약속 시간 좀 전에 부사님께서 전화가 오셔서 "사장님~ 그거 다른 분이 하시려다가 깨졌어~ 지금 바로 할래?" 저는 동공이 흔들렸습니다.

하지만 배운대로 제가 보지도 않은 거에 돈을 보낼 수 없었습니다.

"사장님~ 그래도 제가 못 봐서 돈을 보낼 순 없구요 한 시간 후에 뵙겠습니다" 하고 통화를 마쳤습니다.

약속 시간이 되어 그 물건을 포함해 여러 물건을 보여주셨습니다.

제 개인적으로 그 1등 물건은 저환수원리 모두 만족한다 판단이 섰지만, 매코를 반드시 받아야 한다는 생각이 들었습니다.

그리고 당장 제게 그 1등 외에 차선책이 없었습니다. 숙소로 돌아가 네이버 부동산을 털어서 2등, 3등을 찾았습니다.

다시 숙소에서 매물리스트를 작성하고, 매임 예약을 했습니다.

그리고 그 지역 특강도 빠르게 결재해 수강했습니다. 특강에서 말씀해주시는 튜터님의 분석과 제 분석이 일치하는 순간에 너무나 기뻤고

투자 의사 결정에 더욱 확신이 더해졌습니다.

다음 날 차선책 매임에서는 더욱 더 1등의 존재가 확실해졌습니다.

매임을 끝내고, 기차역으로 돌아와 유리공께 확인을 받고 바로 매코 결재를 했습니다.

집중해서 기차역과 기차 안에서 매코 양식을 완성했고 제출했고, '빈쓰 튜터님'과의 매코가 예약되었습니다.

주말동안 시간은 '억겁'의 시간이었습니다. 행여나 내 1등 날아갈까 노심초사하며 마음 졸였습니다.

월요일 오후 반차를 내고 집으로 돌아와 빈쓰 튜터님과 통화를 시작했습니다.

튜터님은 1등을 OK해주셨고, 정말 많은 인사이트를 전해주셨습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10705023?tc=shared_link

이 글에서 빈쓰튜터님과의 시간 확인해주세요:)

통화 종료 후 바로 부사님께 얼마 정도 더 조정 부탁드린다며 의사를 전달했습니다.

그런데, 매도인은 급한불(대출)을 끈 상황이셔서 더 이상 급하지 않으신 상황이었습니다.

결국 그 1등은 저를 떠나갔습니다.

#6. 정신줄 붙잡고 대안 찾기.

날아간 1등에 너무 안타까웠지만, 빈쓰 튜터님이 찾아보라고 하신 대안의 기준에 맞는 것으로 다시 같은 단지에 B물건을 다른 부사님과 매임 예약을 했습니다.

그러던 중 원래 1등 물건을 보여주신 부사님께 주중에 연락이 왔고 또 다시 좋은 조건의 C물건을 만날 수 있었고 역시 매임 예약을 했습니다.

결국 B물건은 세입자와 약속이 잡히지 않았고, C물건을 매임했습니다.

보자마자 사장님 사무실로 들어와서 제 매수 의사를 표현하며, 가격 조정을 부탁드렸습니다.

사장님은 일단 밥부터 먹고 힘내서 하자며 밥을 시켜주셨습니다. 사장님과 사무실에서 점심을 먹으며 힘을 냈습니다.

그리고 듣고 배웠던 협상 전략들을 던졌습니다.

생각보다 가격 조정은 쉽지 않았습니다.

여러차례 밀당이 오고갔습니다.

제가 결국 제시한 내용은 통상적인 잔금 3개월 대비 잔금 2주 당기는 것과 중도금이었습니다.

빈쓰튜터님이 처음 제시해주셨던 목표금액에는 못미쳤으나, 처음 경험한 네고는 짜릿했습니다.

가계약 문구를 확정하고 가계약금을 쏘고, 부사님 제안으로 다시 집을 보러갔습니다.

부사님은 함께 집을 보시며 어느 정도 수리를 해야할지 감을 잡아주셨습니다.

저는 다음주 본계약 전에 인테리어 공부를 해오겠다며 말씀드리고 집으로 돌아왔습니다.

#7. 코크님 인테리어 특강과 인테리어 비교견적 및 매매 계약 준비.

집으로 돌아와 가장 먼저 한 것은 코크님 인테리어 특강을 듣는 것이었습니다.

역시 유리공과 함께 집중해서 빠르게 들었습니다.

지금 당장 매수를 눈 앞에 두신 분이 아니라 해도 반드시, 반드시 미리 들어 주시는 걸 추천합니다.

전체적인 공정뿐 아니라 우리가 평상시 매임할 때 어떤 관점으로 매물을 봐야 하는지 기준이 분명해집니다.

코크님 인테리어 특강을 듣고, 저의 개략적인 인테리어 범위를 정했습니다.

부사님께 추천받은 업체, '포도RR' 조장님께 추천받은 업체, '김딴딴' 반장님께 추천받은 업체를 비롯하여 단지 주변 업체들의 번호를 추렸습니다.

총 10군데 업체에 전화했고, 결과적으로 4군데 업체로부터 가격을 받을 수 있었습니다.

그중 1군데는 가격만 주셨고, 나머지 3군데는 코크님 강의에서 배운대로 작성하여 드린 그 견적서 기반으로 견적서를 회신해주셨습니다.

가격만 주신 업체와 가장 비싼 업체 제외하고 2개 업체와 미팅을 잡았습니다. 그리고 코크님께 배운대로 샷시는 지역 KCC 업체에 따로 견적을 받기도 했습니다.

인테리어 사장님들이 주신 견적 내용 대비 경우에 따라 샷시 업체에 직발주 하는 것이 쌀 수 있겠다는 판단도 섰습니다.

주중에 코크님 추천 인테리어 후기 글들을 계속 읽었고, 그 글들에서 배운대로 견적서를 상세하게 비교표로 만들었습니다. 또, 평면도 위에 각 실별, 부위별 공종 내역들을 상세하게 적었습니다.

#8. 매매 본계약과 인테리어 사장님 미팅.

본계약은 어렵지 않았습니다. 신분증과 막도장 챙겨갔고, 매도인분과 밝게 대화 나누면서 금방 마무리했습니다.

이 날도 부사님은 점심을 사주셨고, 비는 시간에 부사님 예약때문에 나가시면 저는 사무실에 앉아있었습니다.

그리고 오후에 인테리어 미팅 2건을 했습니다.

가장 먼저 미팅한 업체 사장님은 집을 같이 보고 나와서는 '사실 이런 일 귀찮다^^'시며 사무실 방문이나 상세 견적은 어렵고, 정말 본인이랑 제가 하고 싶을 경우 상세견적 진행하신다셨습니다.

이때 이 사장님이랑은 안 되겠다는 느낌이 왔습니다. 그래도 사장님 작업물 사진은 받아봐야겠어서 부탁드렸고, 세입자용이 아닌 작품 수준의 인테리어 사진을 받았습니다.

아, 이분은 세입자용은 익숙치 않으실 수 있겠다 생각이 들었습니다.

두번 째로 미팅한 사장님과 저는 계약을 했습니다.

사실 이분은 복수의 동료들로부터 추천을 받은 분이었습니다. 주중에 견적을 받으며 소통할 때부터 아주 피드백이 빠르셨고, 내용을 상세하게 설명해주셨던 분이었습니다.

사장님과 집을 보며 이야기 나누었고, 사장님 사무실로 가서 다시 구체적인 이야기를 이어갔습니다.

사장님은 본인 작업물 사진들을 보여주시며, 계속해서 '믿음이 가는' 멘트를 하셨습니다.

사장님과 인테리어 범위를 설정하고 대략의 가격을 뽑고 나서 제 눈이 커졌습니다.

사장님은 이거 다 안 받는다. 더 조정 가능하다셨고, 저는 아내와 전화통화로 허락 받아야 한다고 말씀드리고 유리공과 통화했습니다.

밖에 나가서 상황 설명을 하고 우리가 감당 가능한 범위를 설정한 후 다시 들어와 사장님과 가격 조율에 들어갔습니다.

사장님께 정말로 우리 목표 금액은 사실 얼마다 라고 말씀드렸습니다. 저는 제 욕심대로 하지 않고 조금 더 비용을 들이더라도 절충점을 찾고자 했습니다.

결국 합의점을 찾았고, 매매 본계약에 이어 인테리어 계약까지 마쳤습니다.

매매 부사님이 사실 매매 계약 전에 주중에 미리 전세 광고를 내주셨습니다. 제가 요청드리지도 않았는데, 제 입장을 이해하셔서 빠르게 움직여 주신 것입니다. 덕분에 전세 문의가 벌써 들어왔으나 본계약날 바로 전세가 빠지진 않았습니다. 그날 특약문구까지 주고받은 손님이 있었지만 성사되지 않았습니다. 부사님은 주변 부동산에 어서 뿌리라고 하셨습니다. 보통 듣기로는 불편해하시는 부분인데, 부사님은 누가 빼면 어떻냐? 어서 빼는게 중요하다시며 뿌리라고 하셨습니다.

큰 숙제를 마치고 집으로 돌아왔습니다. 집에 돌아왔는데 사장님이 왜 이리 별로 안 뿌렸냐시며 이 일대에 싹 다 뿌리라 말씀하셨습니다.

#9. 본격 전세 빼기. 두 번째 억겁의 시간.

전세 빼기에 앞서 '포도RR' 조장님, '지니플래닛' 반장님과 '김딴딴' 반장님의 코칭을 얻었습니다.

주신 의견들은 조금씩 달랐지만, 그 의견들을 종합하여 전세빼기에 들어갔습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10703799?tc=shared_link

전세 빼기에 관해서는 딴딴님이 추천해주신 확언 + 재이리님 글을 참고했습니다.

0. 아침에 '듬전빠' 듬스코 전세 빠진다를 100번 카페에 썼습니다.

1. 주변에 전세 뿌릴 부동산을 싹 리스트업 했습니다.

2. 구, 생활권 내에 저와 경쟁할 만한 전세물건들을 수시로 트래킹, 모니터 했습니다.

3. 내 물건의 날짜와 수리와 가격이 진짜 1등이 될만한지 스스로 따져보았습니다.

4. 그리고 전세 TF. 김딴딴 반장님이 해주셨는데, 다행히 제 물건이 1등으로 브리핑 되고 있는 상황을 확인했습니다.

제 물건은 뿌리고 한 주가 지나도 빠지지 않았습니다. 저는 약 70개 부동산을 리스트업 해 두고, 그 안에서 점점 범위를 넓히며 제 물건을 뿌렸습니다.

제 단지 주변에 다 뿌리고, 인근 단지들 중 제 경쟁 상대가 될만한 단지들 물건 갖고 계신 사장님들께 뿌리고, 우리 구 말고 다른 구에 부사님들께도 뿌렸습니다.

넓게 많이 부사님들을 접하니, 단지마다 저마다 다른 사정을 익히게 되었고 그 중에서도 일 잘하시는 분과 무관심 하시는 분이 나뉘어졌습니다.

2주동안 저는 부사님들을 괴롭혔습니다. 좀 귀찮게 느끼실 만큼 매일이나 이틀에 한 번 전화드려서 혹시 손님 문의 있었는지, 점심식사는 하셨는지 물었습니다.

어떤 분은 걱정 말라시기도 하고, 어떤 분은 전세가 뜸하다고도 하시고, 어떤 분은 잘 소개 하겠다 하셨습니다.

#10. 이번 주말도 그냥 지나가나? 뿌린지 2주만에 전세 가계약금 들어오다.

바로 저번 주말에도 저는 사장님들과 전화하며 손님 몇 팀이 다녀가시는 것을 모니터 했습니다. 바로 결정하시는 분이 없으셔서 살짝 불안했지만, 그 마음 내려 놓고 오랜만에 유리공과 외식도 하고 영화도 보러 나갔습니다.

영화가 끝나갈 즈음 한 사장님이 전화오셔서, 지금 어떤 손님이 하려고 하시니 진행하자셨습니다. 저는 영화결말을 포기하고 나와 특약문구를 정리해 사장님께 보냈습니다.

그런데, 그 손님은 강아지를 키우신다더군요.... 그래서 안 하기로 했습니다. 지금 전세 물건이 적은 시장 상황에 제가 서두를 이유가 없었습니다.

두 번을 가계약 직전까지 갔다가 이루어지지 않아서 초조하기도 반대로 이제 거의 다 왔구나! 하는 생각도 들었습니다.

아쉬운 마음으로 토요일이 지나고 일요일이되었습니다. 바로 어제.

매매 해주셨던 부사님께서 낮에 전화가 오셔서 제 잔금일 며칠 후에 가능하신 분이 계신데, 매도자에게 가능여부(잔금일 며칠 뒤로 미룰 수 있는지 여부) 확인 후에 진행해보자셔서 저도 동의했습니다.

그런데 잠시 후 사장님이 어제 다녀간 손님 중에 방 확장이 안된 걸 아쉬워 하며 확장 안되겠냐고 물으셨던 손님을 다시 붙잡으셨다고 했습니다.

그 손님은 날짜나 본인 원하시는 방확장에 맞는 물건을 못찾으신 상황이었습니다.

저는 진행하자고 말씀드렸고 특약문구를 정리해서 주고 받았습니다.

그런데, 그 손님은 바로 입금 안 하시고, 시간을 끄셨습니다. 그런 상황에도 다른 부사님이 다른 손님을 모시고 집을 보는 중이었기에, 저는 마음을 다잡고 유리공과 기다렸습니다.

마지노선을 3분 남기고 가계약금이 들어왔습니다.

부사님은 그 손님이 주방을 아일랜드로 빼지 말고 짧게 만들고 냉장고 자리로 만들어 줬으면 한다더라 셨습니다.

저는 정중하게 안된다 말씀드렸습니다. 아일랜드 주방이 길게보면 선호도가 더 높고 가계약금 들어오기 전에 협의한 상황도 아니었습니다. 손님분이 방확장을 원하시긴 했지만 거기에 제 돈을 더 쓸 수 없는 상황이었습니다.

그렇게 상황은 마무리되고 돌아오는 토요일에 유리공과 함께 전세계약을 하러 갑니다. 거기에 더해 인테리어 자재 고르는 것도 같은 날 하게 됩니다.

전세가 빠져서 너무 감사합니다.

*느낀점

복기해보니 3번 정도 크게 마음을 졸인 것 같습니다.

1.시세를 따고 싼 단지를 발견했을 때,

2.매코를 넣고난 후 매코 전에 1등이 날아갈까봐,

3.전세 뿌리고 나서,

1-1.그냥 싼 단지라고 투자하는게 아니라고 배웠기 때문에 스스로 검증하기 전까지는 마음을 놓아야 할 것 같습니다.

2-1.매코를 넣은 내 1등이 주말 사이에 날아간다면 그 물건은 내 물건이 아니라 생각해야 할 것 같습니다.

3-1.전세를 뿌리고 꾸준히 모니터하고 사장님들과 소통하는 것 외에 달리 할 수 있는게 없으니 스트레스 받아봐야 소용 없는 것 같습니다.

2호기 때는 꼭 좀 더 여유 갖고 해보겠습니다.

1호기 과정 중에 동료, 선배님들께 많이 배웠습니다.

일잘러 부사님과 인테리어 사장님께 나와 다른 업역에 일하는 일잘러들이 어떻게 일을 잘하는지 배웠습니다.

그리고 매순간 응원해주고, 함께 예리한 판단을 내려주는 유리공 정말 감사합니다.

복기 2탄에서 전세 본계약, 인테리어 후기, 매매잔금 및 등기 내용 갖고 오겠습니다.

잘 마무리하고 다음 앞마당으로 가겠습니다.

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