[임대인 필독] 투자하다 '이런' 설정의 세입자를 만났다면?

안녕하세요

말과 행동에 힘이 있는 사람

먀먀둥이 입니다.

​

앞선 글에서 질권설정된 세입자와 계약한뒤

해야할일들에 대해 정리했습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/10783191

이번 글에서는 질권세입자와 재계약을 할때 어떻게 해야하는지 가이드를 작성해보겠습니다.

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2년 만기로 전세 재계약을 하는 경우, 아래의 3가지 케이스가 있습니다.

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1. 세입자가 퇴거하는 경우

2. 세입자 연장하는 경우(전세금 변동없음)

3. 세입자 연장하는 경우(전세금 증액)

4. 세입자 연장하는 경우(전세금 감액)

( ※ 이 글은 '임차인 전세 질권설정된 월부인(임대인)' 입장에서 할 일을 정리했습니다.)

Case1. 세입자가 퇴거하는 경우

간단합니다. 질권설정통지서에 적힌 계좌번호로 반환하시면 됩니다.

반환하기 전 해당 은행에 전화해서 반환 계좌번호와 반환날짜, 금액을 재확인하시고 반환하시면 됩니다.

일반적으로 잔금일에 입출금이 진행이 되므로

새로운 임차인에게 입금받은 전세금을 → 기존 세입자의 채권/질권 양도된 은행으로 반환을 진행하시면 됩니다.

Case2. 세입자 연장하는 경우(전세금 변동없음)

할일이 없습니다.

계약조건에 변동이 없으므로 계약서를 따로 쓰지 않으셔도 되며

계약서를 쓰지 않았기 때문에 계약갱신권이 사용되게 됩니다.

Case3. 세입자 연장하는 경우(전세금 증액)

가장 흔한 케이스입니다.

인플레이션에 의해 전세가격이 매년 꾸준히 증가하기 때문입니다.

우선 전세금이 증액될경우에는 전세계약서를 새로 써야합니다.

새 계약서에 연장기간, 보증금 증액분 등을 기재하고

특약사항으로 보증금이 증액되었다는 내용과

기존계약서가 유효하다는 특약을 기재하여

계약서를 작성하시면 됩니다.

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※ 여기서는 돈이 오고 가기 때문에 주의사항들이 있습니다.

주의사항1. 증액된 보증금만큼 세입자가 추가 전세대출을 받을경우

처음 채권/질권 설정 안내를 받으신것처럼 안내를 받고 동의하시면 됩니다.

(나눔글 참고 : 내 세입자가 질권 세입자라면 보세요 - https://cafe.naver.com/wecando7/10783191)

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주의사항2. 세입자가 은행을 대환할경우 (금리가 더 싼 은행으로 갈아탐. A은행 → B은행 갈아탈 경우)

임차인 이사시에는 임대인인 우리는 A은행으로 보증금을 반환하여야 하지만(case1의 경우)

이집에 계속 거주하고 은행만 바꾸는 경우이므로,

A, B은행끼리 돈을 주고받는 경우가 많습니다.

​

하지만 은행별로 차이가 있을 수 있으니

반드시 은행에 전화해서 입출금 프로세스를 확인하셔야 합니다.

​

주의사항3. 보증금이 증액되었으므로 확정일자, 임대차 신고를 다시 해야합니다.

처음 전세 계약할 때 임차인, 임대인 둘중 한명이 임대차신고를 했죠?

보증금이 증액되었으니 임대차신고를 다시 해야

임차인도 보증금을 보호받을 권리가 생기고

임대인도 신고의 의무를 지키게 됩니다.

​

Case4. 세입자 연장하는 경우(전세금 감액)

저의 경우가 이러했는데요,

역전세로 감액한 금액을 돌려주긴 해야겠는데, 질권설정이 되어있다보니

은행에 돌려줘야할지 세입자에게 돌려줘야할지 모르겠더라구요

​

이의 경우,

​

첫째,

세입자께 은행에 전화해서

임대인이 은행으로 반환할때 사용할

은행 담당자 이름이 적힌 반환계좌, 반환금액을

알려달라고 말씀드립니다.

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둘째,

세입자께 받은 내용이 맞는지

은행에 전화해서 한번 더 확인합니다.

​

셋째,

연장시점 한달전 은행으로부터 세입자에게

반환요청 전화가 오면

그때 임대인인 우리는 해당계좌로 반환하시면 됩니다.

​

다만,

세입자에게 반환해도 괜찮은 경우도 있는데요

갱신하는 전세보증금(감액된 전세보증금)이

질권설정금액보다 높다면

세입자에게 반환해줘도 무방하다고 합니다.

(하지만 제 생각엔 임대인이 직접 은행에 반환하는것이 안전할것 같습니다.)

​

※ 여기서도 case3과 마찬가지로 돈이 오고 가기 때문에 주의사항들이 있습니다.

주의사항1. 세입자가 은행을 대환할경우 (금리가 더 싼 은행으로 갈아탐. A은행 -> B은행 갈아탈 경우)

이경우에도 마찬가지로 A, B은행끼리 돈을 주고받는 경우가 많습니다.

은행끼리 주고받는다고 해도, 임대인인 우리가 역전세금액만큼 입금을 해야하므로

입출금 프로세스를 명확히 파악하셔야 합니다.

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기존 채권양도를 받은 A은행으로 전액을 반환해야하는 경우인데

임차인에게 역전세금액을 반환하면 사고가 날 수 있기 때문입니다. (조심조심)

​

이경우에는

임차인이 기존 은행인 A은행에 대환사실을 알릴때 은행에서 가이드를 줍니다.

A은행, B은행, 임차인 중 누구에게 얼마를 입금해야할지 꼼꼼히 파악하신후

은행에서 가이드를 주는대로 역전세 금액금을 입금을 하면 됩니다.

​

이것또한 은행별로 차이가 있을 수 있으니

반드시 은행에 전화해서 입출금 프로세스를 확인하셔야 합니다.

이렇게 가이드를 적고 보니

저의 경우 가장 어려운 Case4번의 세입자 은행 대환까지 있었던 경우네요.

모쪼록 전세재계약을 하시는 분들께

도움이 되기를 바랍니다.

우리 월부임대인들 모두 화이팅입니다 ❤❤❤

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