[실전26기 스테픈커리튜터님과 투자고수의 세계로 퐁ㄷ6 반듯] 4주차 강의 후기

안녕하세요

실전26기 퐁ㄷ6조 반듯입니다

4주차 식빵파파님의 비교평가의 모듯것에 관한 강의를 듣고 후기를 작성하면서

한번 더 복습해보도록 하겠습니다.

(본)

part1. 비교평가개론

한정된 자원(투자금)을 이용하여 더 높은 수익을 얻기 위해서는 반드시 비교평가를 거쳐야 한다.

part2.비교평가의 실제

1) 지역 내 비교평가

①같은 생활권 내

②다른 생활권

2) 지역 간 비교평가

①땅의 가치가 다른 경우

②땅의 가치가 비슷한 경우

3) 강남접근성을 초월하는 동네 틍징을 가진 경우

- 주변에서 찾아오고 주변에 대체할만한 곳이 없을 정도의 특징 (ex; 평촌,중계 학원가는 강남접근성만큼 중요)

4) 투자의사결정하기

① 투자금으로 할 수 있는 단지 파악

② 투자 가능 단지의 가치 파악 - 강남접근성과 교통&학군 요소를 복합적으로

③ 투자 의사 결정 - 가치가 더 좋은 단지부터

1)-① 같은 지역 내 같은 생활권 비교평가 순서: 생활권 순위 설정 - 가치비교 ( 강남접근성 / 환경 / 학군 ) - 검증

같은 생활권 내에서는 교통, 학군이 비슷한 경우가 많다. 환경요소가 가격에 크게 작용한다 (평형구성, 관리상태 등)

그 차이가 1억 정도면 적당할까? --> 과거 그래프를 비교하면서 하락장 차이와 상승장 차이를 보면서 지금 차이가 적당한 수준인지 파악.

1)-② 같은 지역 내 다른 생활권 비교평가 순서: 생활권 순위 설정 - 가치비교(강남접근성/학군/환경) - 검증

1등 생활권과 4등 생활권을 가르는 주요 요소는 강남접근성인 경우가 크다. 강남접근성이 떨어지는 학위 생활권이 뒤떨어지는 교통 차이를 상쇄할만한 요소를 가지고 있는지 질문해본다!

2)-① 땅의 가치가 다른 경우 비교평가 순서: 땅의 가치 확인(교통) - 단지 선호도 비교 - 검증

땅의 가치는 강남접근성과 직결된다. - 땅의 가치(입지)를 상쇄할만한 단지 선호도(연식, 쾌적성, 학군)가 있는가?

2)-② 땅의 가치가 비슷한 경우 비교평가 순서: 땅의 가치 확인(교통) - 단지 선호도(학군/환경) 비교 - 검증

비슷한 땅의 가치를 지닌 다른 생활권이라면 환경 요인을 더 깊게 봐야한다. (평형구성, 느낌, 상권, 거주민 수준)

환경&학군 요소를 깊게 보면서 지역 내에서 몇번째 위상을 가지는지 파악해본다.

(깨)

비교평가의 중요성은 그간 여러번 강조되어 왔는데 막상 비교평가를 하는 방법에 대해서는 아직 익숙하지 않았다.

비교평가는 비교할 대상을 잘 선정하는 것부터 시작된다. --> 비싼것은 비싼것 끼리. 싼 것은 싼 것 끼리. 수도권은 같은 급지 끼리 비교해야 한다.

가장 중요한 질문을 던져본다. 나라면 어디를 살고 싶은가? 더 좋은 곳과의 가격 차이는 적당한 수준인가?

수도권에서 위상의 직접적인 영향을 주는 땅의 가치를 먼저 파악한 후, 비슷하다면 다른 요소를 더 면밀하게 파악

땅의 가치가 다르고 강남접근성이 10분이상 크게 차이 난다면, 상쇄할만한 다른 요소가 있는지 질문해본다!

환경이 아무리 뛰어나더라도 교통 차이가 30분 이상(환승2회) 크다면, 상품성이 교통을 이길 수 없다.

교통요소가 비슷하다면 환경 요인은 내가 생각했던 것보다 매우 중요해진다.

환경이라는 큰 카테고리 안에는 연식, 계단식/복도식 여부, 평형 구성, 거주민 수준, 주변 상권, 균질성 등

└복도식 아파트는 삶의 질에 직접적으로 영향을 준다.

우리가 투자하는 것은 땅이 아니라 단지 하나. 그 단지의 가치는 입지(교통)+선호도(환경, 학군)으로 구성된다.

땅의 가치가 떨어지더라도 비교 평가를 통해 선호도가 더 좋은 단지를 선택할 수 있어야 한다.

(적)

강남접근성을 상쇄할만한 요인이 있는지 검토해보고 스스로 먼저 결론을 내린 후에 그래프로 검증해본다.

그래프를 볼 때에는 가치의 차이와 가격의 차이가 합리적인 수준인지 파악해본다.

투자의사결정 할 때에는 가치가 더 좋은 단지를 우선적으로 검토한다.