구로구 신도림동 신도림4차e-편한세상 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 66기45조 여름자몽]

▶ 아파트명 / 단지정보

신도림e편한세상4차아파트

(1) 연식 2003년 5월( 21년차)

(2) 세대수 853세대

▶ 위치(지도)

▶ 입지평가

1. 직장 : A등급 ( 20만명 이상 )

구로구

(1) 사업체수 : 38,756개

(2) 종사자수 : 225,668명 

2. 교통 : A등급 ( 강남 1시간이내 )

* 오전 8시 출발 기준

* 지하철: 신도림역까지 10분 소요, 1,2호선 더블역세권

(1) 강남 : 지하철 37분 (차량 40분)

(2) 여의도 : 지하철 26분 (차량 18분)

(3) 시청 : 지하철 30~35분 (차량 37분)

3. 학군 : B등급 ( 학업성취도 85% 이상 )

(1) 신도림중 89.9% (90m)

(2) 문래중 81.6% (1.1km)

4. 환경 : A등급 ( 백화점 1개 이상 )

백화점 : 현대백화점 디큐브시티 330m

마트 : 홈플러스 신도림점 280m

이마트 신도림점 760m

5. 공급 : A등급 ( 인구*0.5%이내 )

(1) 구로구 적정수요

: (인구수)394,363명 *0.5% = 1,971세대(1년), 5,913세대(3년)

(2) 연도별 입주세대

: 23년 231세대 / 24년 602세대 / 25년 440세대

= 3년간 1,272세대 입주

1년 평균 424세대 → 인구수* 0.5%이내

▶ 입지평가 종합

[등급 : S등급-A등급-B등급-C등급]

직장 : A등급

교통 : A등급

학군 : B등급

환경 : A등급

공급 : A등급

▶ 과거 시세

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍)

(1) 현재 시세 (35평)

- 매매/전세 둘다 발생한 최근 월 기준

23년 4월 매매 13.7억 / 전세 7.3억 (갭6.35)

(2) 10년내 고점 매입시

21년 10월 매매 16.3억 / 전세 6.9억 (갭9.4) → 수익률 : -28% (-2.6억)

(3) 10년내 저점 매입시

13년 2월 매매 6.1억 / 전세 4억 (갭2.1) → 수익률 : 362% (+7.6억)

▶ 현장사진 / 느낀점

신도림역과 가까워서 환승,버스없이도 강남,여의도 수도권 출퇴근 용이

단지가 깔끔하고 지하 주차장이 있어서 보기좋음

거주연령은 모르곘지만 생각보다 학업성취도도 높고 특목고 진학률도 있음

백화점 마트가 가까워 슬세권 가능