광주광역시 남구 봉선동 금호타운 2차 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 65기 126조 이냥2]

▶ 아파트명

봉선동 금호타운 2단지 아파트

▶ 위치(지도)

깨알 꿀팁 : 화면 캡처는 [윈도우+쉬프트+S]

▶ 입지평가

1. 직장 : 연봉률이 높지 않은 것으로 보아, 자영업 전문직 혹은 부동산 자산가가 많은 것으로 볼 수 있음.

각 구별 직장인 평균 연봉

(1) 연봉 1순위 : 대인동 광주은행 9,323만원

(2) 연봉 2순위 : 내방동 기아(주) Auto Land 광주 6,988만원

2. 교통: 광주 내부보다 고속도로나 외곽 순환도로의 접근성이 중요해 보임.

3. 학군: 요새의 학군은 특목고 위주가 중요. 의치약한수의 진학률이 SKY 진학률보다 중요해짐.

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 지도에서 단지 찾고 – 학군 클릭 / 중학교 학업성취도)

4. 공급: 2024년 이후 신축 공급물량은 줄어듬. 특히 남구의 신축은 거의 없음.

구축이 힘을 받을 수밖에 없는 이유임.

개발 호재가 계속 언급될 수 밖에 없으나, 아직은 위험한 요소임.

(출처: 아실 https://asil.kr/asil/ / 공급물량 - 시/구 클릭)

▶ 과거 시세

10년젼 : 2013년 7월 매매가 2억 900만원

10년후 : 2023년 7월 매매가 5억 800만원(최고가)

▶ 수익률 분석 (10년내 투자 타이밍) : 전세가가 매매가를 받쳐주지 못하고 있는 상황.

전세가가 매매가를 추격하기 시작하면 그 때가 매수 타이밍!!!

현시세: 금호타운 2차 아파트 31평 현재 매매 4.5억, 전세 2.25억

10년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 6.6억/ 전세 고점 2022년 4월 4.5억

• 전세가 고점을 찍고 난 후, 매매가가 고점을 찍음.

10년 내 저점 매입시: 2013년 1월 매매 1.69억 전세 1.2억 

*고점 매입시 수익률 (88000-93000)÷(93000-47000)*100 = -10.8% 

*저점 매입시 수익률 (88000-33000)÷(33000-28000)*100 = 1100%

(출처 : 본 게시글 참고자료2 다운로드 - 수익률 계산기)

*수익률 단순 계산식: (매매차익÷투자금)*100

*수익률 상세 계산식: [매매차익(현재 매매가–매수가)÷투자금(당시 매수가–당시 전세가)]*100

▶ 현장사진