안녕하세요

언젠가 올 내 인생의 좋은날

호요일입니다.

지난번에 궁금한 점을 앞마당에 물어보며

가설을 검증하는 방법에 대해 다룬 적이 있는데요,

https://weolbu.com/community/797464

한 가지 예시만으로는 부족한 것 같아

오늘은 다른 예시를 가져와봤습니다.

외곽 신축과 상급지 구축, 뭐가 나은 선택일까요?

2월에 나온 기사입니다.

수원 영통구에 분양한 영통자이센트럴파크가

국평(84m2) 기준으로

10억 넘는 가격에 완판했다는 소식입니다.

발코니 확장은 기본 제공이라고 하니

옵션이나 중도금 이자 정도까지만

분양가에 더해서 계산해보면

많아야 10억 중반 정도 가격이겠네요.

그냥 이렇게만 보면 감이 안오니 영통에 대해

간단히 살펴보고 지나가겠습니다.

영통구 안에서도 영통이라고 부르는 곳은

수원 안에서 만들어진 영통신도시로,

90년대 후반에 생긴 구축밭입니다.

평지에 아파트가 대규모로 한번에 들어와서

형성된 뒤 오랜 시간이 흐른 택지 답게

나름의 가성비 학군도 갖춰져 있으며

학원가와 상권, 지하철까지 인프라가

상당히 잘 갖춰진 곳입니다.

그 안에서도 영통 내에서 모든 입지 요소를

모두 갖춘 영통에듀파크는

구축 대장 역할을 하며 6억 후반의 가격을

보여주고 있습니다.

한편, 망포는 입지는 영통에 비해 밀리지만

연식이 대체로 좋아 영통과 비슷한 선호를 보입니다.

여기에 대장은 힐스테이트영통으로

신축에, 9억 중반 가격을 보입니다.

수원 안에서도 아예 급이 다른 광교는

14억이 넘는 가격을 보이고,

재개발된 구도심 지역 매교 인근 신축도

9억대 가격입니다.

이번에 분양한 영통자이센트럴파크는

나름대로 입지가 좋고 거주 환경이 쾌적한

구축 밭 속에 오랜만에 생긴 신축이라

뛰어난 선호도를 가질 것으로 보이고,

주변 단지들의 가격과 비교했을 때

거주민들에게 나쁘지 않은 가격으로

다가올만 했던 것 같습니다.

이 기사가 나왔던 당시,

열반중급반 조장방에 기사를 공유하고,

같이 있는 조장님들과

전용84 10억대 아파트들에 대해

이야기 나누고 있었습니다.

그러던 중 한 조장님이,

마포에 있는 도화현대홈타운2차와

비교해 어떤 선택이 더 좋을지

궁금해 하셨습니다.

(2월에 10억대 단지로 가져오셨는데, 매물 좀 빠지고 현재 호가는 11억대네요)



둘다 어느정도 연식이 있는 기축이라면,

가치를 비교해보고 과거 가격 흐름을 비교해보거나

전고점을 통해 가늠해보거나 하실거예요.

(가치 비교로 결론 내리는게 최우선입니다)

근데 이번 비교 대상은 아직 입주도 안한,

이제 막 분양만 한 단지입니다.

당연히 과거 실거래 기록 또한 없죠.

여러분이라면 이럴때 어떻게 하시나요?

두 단지의 특징부터 잡아보자!

저는 이럴 때 제 앞마당에서 이 비교평가를 도와줄

비슷한 특징을 가진 단지를 찾아 봅니다.

이 때 아직 실거래 정보가 없는 초신축이나 분양 단지는

몇 년 전에 비슷한 입장이었으나 지금은 시간이 흘러

일반 신축이나 준신축이 되었을 단지로

비교를 대신해보려고 하는거죠!

그리고 최대한 다른 요소들은

비슷하게 맞추려고 노력합니다.

그럼 영통자이센트럴파크와

마포 도화현대홈타운2차의

특징을 같이 정리해볼까요?

먼저 영통자이센트럴파크는 앞서 설명한대로입니다.

수원 영통이라는 물리적으로 강남에서

멀리 떨어져 있으나 지하철로 1시간 이내에

겨우 접근 가능한 정도 위치에 있고,

대규모 평지 구축밭에 유일한 신축입니다.

좁은 범위에서 지역 내 학군을 보유하고 있으며

학원가와 인프라가 잘 갖춰져

거주하기에 좋은 곳입니다.

게다가 삼성전자라는 대기업을

지역 내에 두고 있습니다.

마포 도화현대홈타운2차는

상암과 달리 진짜 마포라고 할만한 좋은 위치에

자리하고 있으며 바로 인근에

여의도, 도심업무지구, 그리고 용산을 두고

인근에 인프라도 잘 갖춰진 편입니다.

다만 학군은 없고, 환경적으로도

상당한 언덕에 있다는 특징을 가집니다.

거주 환경까지 좋았으면 확실히

2급지의 면모를 보였을테지만

물리적 위치나 인근 인프라 정도만

메리트가 있고 거주 환경은 아쉬워

3급지에 가까워 보입니다.

비교할 대타를 찾아보자!

자, 그럼 두 단지의 특징을 정리했으니

비슷한 특징을 가진 대타를 찾아볼게요!

영통자이센트럴파크를 대신할 단지로,

'외곽지역이지만 동네 대장 신축'을 찾고

도화현대홈타운2차를 대신할 단지로,

'상급지이지만 그 안에서

선호도를 조금 낮추고

연식을 안좋게 하되 가급적이면

근처에 호재가 없었던 단지'를 찾습니다.

그리고 지난 상승장을 통해 어느정도

정답이 나와 있어야 검증을 해볼 수 있으니

연식은 10년 이상 지난 단지들로 찾아봅니다.

저는 제가 가진 앞마당 안에서

광명에 푸르지오하늘채,

그리고 동작구에 동작삼성래미안을

가져왔습니다.

대타는 본인의 앞마당 안에서

앞서 이야기한 특징을 가진 단지면 다 좋습니다.

광명시에 있는 푸르지오하늘채 (2010)는

광명 안에서 입지가 제일 좋은 철산에 있고,

80~90년대 주공아파트들로 가득 메워진

대규모 평지 구축 택지에

오랜만에 들어온 그 당시 신축입니다.

영통자이센트럴파크와 특징이 상당히 비슷하죠?

다음으로 동작구 동작삼성래미안(2003)은

방배 옆에 붙은 좋은 땅의 위치를 가지고 있고

과거 상승장 초입에 준신축 수준의 연식,

그리고 살짝 비역세권이며 언덕 위에 있습니다.

도화현대홈타운의 용산 옆이라는 위치를 방배 옆으로,

역에서 애매하게 먼 위치와 언덕까지 재현해뒀죠ㅎㅎ

이제 두 단지가 과거에 어떤 흐름을 보였는지

확인해볼까요?

미묘하긴 하지만 동작삼성래미안이 따라잡고서

역전까지 하는 모습이네요.

영통자이센트럴파크보다 강남접근성이 좋고

물리적 위치가 가까운

광명시 철산을 비교한 점을 감안한다면,

영통자이센트럴파크보다

마포 도화현대홈타운2차가

장기 보유 시 더 큰 수익을 안겨줄

가능성이 있다고 결론을 내려볼 수 있겠습니다.

(중단기 보유는 또 다른 얘기입니다)

마치며

아무리 그래도 대타로 선정한 단지가

비교하고자 했던 단지와 완전히 같을 순 없어요.

최대한 비슷하게 맞추려고 노력할 뿐이에요.

그리고 어떤 차이점이 있는지 인지한채로

감안하고서 결론을 내리면 됩니다.

그리고 한가지 사례로 긴가민가하다면

대타의 입지를 위아래로 조금씩 조정해

다양하게 가치에 대해 고민하며

어떤 곳이 투자 우선순위가 될지

결론내려보시면 좋겠습니다.

그리고 시간을 들여 검증하면 됩니다.

같이 단지의 특징을 정리하고

그것과 비슷한 대타를 선정해보고

결론까지 내려봤습니다.

이 과정을 반복하다보면

내가 찾고 있는 특징을 가진 단지가

내 앞마당에는 딱히 없어

아쉬울 때가 종종 있어요.

그게 또 새로운 앞마당을 늘리고 싶어지는

동기부여가 되기도 하더라구요ㅎㅎ

이번 글에 나온 단지와

비슷한 특징을 가진 단지가 있다면

댓글에 같이 공유해주세요!

저도 같이 공부하겠습니다ㅎㅎ

감사합니다!

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